代建江湖裏，“智慧營造”能否打開新藍海 ？

  當行業面臨更多變量，把目光投向“抗週期性”業務，往往是諸多企業的共同選擇。

  近日，2022年龍湖集團中期業績會上，首次對外亮相的智慧營造品牌——“龍湖龍智造”，被外界認為是龍湖吹響了在代建領域發力的號角。

  新的機遇總是與行業變化息息相關。如果説2010年到2020年，是代建行業的起步期；那麼從2021年地產進入下行週期以來，代建領域就因其與地產的強關聯性及高成長性，在樓市調整期成為房企紛紛躬身入局的新藍海。

  在不久前，代建“老玩家”金地管理表示，預計到2025年，商品房代建市場規模佔比會達到17%-18%，而整個代建貨值規模也將達到2萬億-2.5萬億。

  面對萬億級規模的新賽道，龍湖集團的入場並不令人意外，唯一的懸念在於，這家善於製造驚喜的企業，能否為行業帶來一些新玩法。

  TOD+數字化 龍湖龍智造的“兩種武器”

  如今，代建正處於爆發期。隨着中小型房企對去化的需求更加強烈，以及行業優勝劣汰下，大型房企更高的品牌溢價，代建行業正迎來更多頭部參與者。

  在很多業內人士看來，對於傳統代建，地產頭部企業的入局，無異於一種降維打擊。

  無論是品牌層面帶來的項目溢價，還是在保質前提下，建設成本優於大部分的競爭對手的運營管控，以及大型商辦、租賃住房或者是產業等豐富資源的引入，頭部企業在起跑線上，就取得了全面的領先，且很難被趕超。

  正如龍湖集團CEO陳序平在中期業績會上介紹，龍湖龍智造將提供一站式、全週期、全業態的服務。龍湖等頭部企業所提供的，已不僅僅是傳統的代建代銷，而是鏈條更長，精細化程度更高的項目“保姆式”服務。

  而利用自身優勢營造的差異化，則是頭部企業展現魅力的另一個維度。在代建領域，龍湖是第一個提出“智慧營造”概念的企業，同時也是唯一一個。

  據龍湖集團官網顯示，龍湖龍智造是龍湖深度契合未來城市高品質、數字化、強運營的發展趨勢，在“一個龍湖”生態體系內生長出的智慧營造品牌。將以“智造未來城市”為理念，為城市營造提供全業態全週期的“一站式解決方案”，致力於成為“智慧營造領航者”。

  顯然，基於龍湖多年TOD沉澱和驚人數字化投入而內生出的龍湖龍智造，從誕生起，就似乎多了一些“智慧含量”。如陳序平所言，這項業務圍繞的是龍湖在TOD方面多年沉澱下來的能力，以及數字化、VR線上線下一體化的能力。

  以上兩者疊加，就形成了龍湖龍智造在行業內難以被複制的核心能力。

  龍湖龍智造核心能力之一：TOD模式先行者的全業態運營能力

  TOD，是指以公共交通為導向的綜合發展模式。

  這種模式在近年的盛行，是城市軌道交通高速發展、城市空間立體生長、城市能級提升等諸多因素的必然結果。

  它以軌道交通場站為中心，以短時步行距離為半徑，進行高強度集約化開發，打造集工作、商業、文化、購物、娛樂、出行、居住等為一體的混合功能區。

  一個TOD項目的建設和運營，複雜程度遠超普通地產項目。因此，它是房企爭相進入的城市資源分配新賽道，也是考驗參與者綜合實力的修羅場。

  在屋頂研究創始人劉德科看來，TOD需要一整套系統化的核心能力。包括政企共謀、空間底盤、場景內容、企業戰略四大維度，以及制度協同能力、底盤改造能力、垂直空間思維、邊界消融思維、步行友好思維、商業運營能力、產業孵化能力、城市服務能力、網格化佈局、全品類經驗等十項能力。

  而龍湖因為參與時間早、數量大、品類全，已在上述方面沉澱了行業領先的豐富經驗，也因此被視為“中國TOD模式先行者”。

  過往20年近百個TOD項目的探索，龍湖沉澱出涵蓋住宅、商業、長租公寓、產業園區、醫療養老等全業態、全週期的建造與運營管理經驗；TOD開發能力覆蓋城際樞紐、城市商圈、區域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城等全品類TOD類型。

  在技術壁壘較高的TOD賽道，具備這樣的參與深度和開發能力，為龍湖龍智造奠定先天優勢和核心能力。

  龍湖龍智造核心能力之二：百億投入鍛造行業數字科技高地

  龍湖在數字科技領域超百億長期投入，構建起行業的領先數科集羣，則是龍湖龍智造的另一個核心武器。

  歷經多年的數字化積累，龍湖龍智造構建了行業領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、圖形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等地產科技集羣。截至目前，已申請4件國際專利、844件中國專利(其中包含531件中國發明專利)，每年持續申報的專利數超過200項，已經成長為行業數字科技高地，並吸引了來自清華、牛津、東京大學、香港科技大學、UCBerkeley、等世界一流高校的創新型人才加入。

  目前，龍湖龍智造建構了自主知識產權的LFC龍湖BIM數據標準、10萬+數字資產庫、BIM數字設計系統、BIM雲平台、智慧駕駛艙、未來城市數字孿生等行業領先的數字科技體系，並以此打造出虛擬建造、實體智造、BIM在線協同、智慧駕駛艙等全鏈條數字化賦能等產品，實現工程項目管理在線化、透明化，提高業務協作與管理效率。以其服務的住宅項目為例，初版模圖出圖時間從行業均值的65-80天，壓縮到22天，效率提升64%-72%。

  此外，龍湖龍智造依託空間數據網格（MSD）、智慧運營平台(IOC)、社區服務平台（NSM)等數字化產品，通過模型全週期管理、CIM全要素管理、物聯感知、增強現實引擎、空間大數據等數據融合系統，串聯線上線下的人、空間、服務，為智慧城市運營提供數字化賦能。

  憑藉上述數字化技術應用，龍湖龍智造打破傳統數據交互壁壘，通過一個ID貫穿城市空間的規劃、建設、管理、運營、服務全生命週期，賦能交通、雙碳、產業、服務、治理、健康等場景應用。

  未來，數字化將成為城市新基礎設施。

  龍湖龍智造將在數字科技的擎動下，以智慧營造的核心能力，提升行業效率，提高服務品質，成為實現美好生活的理想基石。

  直擊行業痛點，精準“智造未來城市”

  龍湖注意到，高品質、數字化、強運營是未來城市的發展趨勢，而房企根據其實力、發展規模、階段不同，往往面臨策劃難落地、產品難研判、開發難管控、資源難協同、後期難運營等五大痛點。

  這正是龍湖龍智造期望為客户打通的關節。

  隨着業務觸角的不斷延伸，龍湖龍智造將以豐富的TOD營造經驗和領先的數字科技實力，整合多航道資源，為客户贏得超額回報。

  其核心業務涵蓋5大產品服務模塊：開發管理、前期策劃、產品管理、方案施工圖BIM設計、數字孿生；

  28項服務：設計管理、成本管理、銷售業務代建代銷、項目定位諮詢、項目操盤策略、客户深度分析、產品策略諮詢、BIM正向設計、設計總包、數字化諮詢、VR數字沙盤、數字科技賦能等。

  委託方可以根據自身項目需求，按上述服務模塊，量身定製若干項或全週期服務。

  值得一提的是，龍湖龍智造品牌雖然今年才正式對外公佈，但它過往已深度參與了諸多城市級標杆項目，均取得超出預期的社會和經濟回報，體現了其“智造未來城市”的多重能力。

  在國家級TOD樣本重慶龍湖光年，龍湖龍智造依託前期策劃、數字設計等能力，提前勾勒出五軌合一高鐵穿樓的藍圖，重塑了成渝交流核心樞紐，令沙坪壩商圈擴容一倍；

  在龍湖龍智造的全業態開發能力之下，成都濱江天街實現了住宅、辦公、商場、長租公寓、酒店等11種複合業態的高度聚合，成就城市級商圈TOD項目；

  而龍湖龍智造在北京龍湖藍海引擎產業園展現的綠色低碳能力，助力項目減少碳排放4.3萬噸；

  此外，在杭州杭騰未來社區，龍湖龍智造構建了與真實世界1:1孿生的“雲上”杭騰——杭騰未來社區智慧運營平台，讓高度智能、實時反饋的智慧型社區成為現實，打造出未來“人居”的新樣本。

  無疑，龍湖龍智造將成為龍湖集團多元化、高質量產品服務協同的新動力，持續推動“一個龍湖”生態體系有機生長。

  而由此而生的項目與綜合體，對於一個區域單元，甚至整個城市，或有着更為重要的意義。

  此前，劉德科曾表示，TOD與數字科技是未來城市競爭的兩大新賽道。兩者的結合，不只是一座滿足美好生活願景的未來社區，更是一座現代化智慧城市裏的一個個智能終端，帶來一座城市的活力與魅力的持續提升。

  在此之下，龍湖龍智造與“智慧營造”的出現，顯然在引導代建行業競爭轉向一個新的角度，是一個關於未來的維度，也是一片關於“智慧”的新藍海。

文章來源:樂居財經