房地產行業難，上下游產業鏈企業的日子也不好過。
房地產行業規模非常大，而且它是一個關聯上下游產業非常多的行業，既是國民經濟的支柱產業，又是中國經濟的壓艙石。
近年來在降槓桿的嚴調控之下，房地產市場急轉直下，地產開發企業的經營承壓的同時，不可避免的減少對上游原材料的需求，同時資金壓力之下，勢必會出現資金擠佔、應付賬款及商票無法按期結算兑付的問題，這些給上下游產業鏈企業帶來了巨大的經營壓力，甚至對於部分上下游企業來説是致命性的。
過去一年，不少房地產上下游產業鏈企業規模增速放緩、利潤下滑，計提減值甚至破產重組等。
行業系統性風險一觸即發。
產業鏈實際很好理解。
也就是説，從原材料通過加工製造一直到終端產品生產及銷售的完整鏈條，由各環節的不同產業及企業羣耦合而成。生產鏈也是價值鏈。
對房地產行業而言，地產開發流程長、產業鏈環節覆蓋行業眾多。
以商品房開發及施工建設流程來劃分，圍繞地產開發企業為核心向上下游拓展延伸，我們將房地產開發產業鏈按照開發前後區分。
上游產業由土地購置、規劃設計和建築施工三大環節組成，下游則主要是服務於項目銷售及竣工交付後的產業，由銷售預售、家居家裝及增值服務等組成。
據CRIC不完全統計，目前上下游產業鏈涉及行業或產業至少20個。
上游產業涉及地方政府土地供應、金融機構提供融資、前期工程諮詢服務、建築施工原材料和工程機械供應，以及施工建設、園林工程、建築裝飾等不同產業。
下游包含了銷售策劃代理、裝飾設計、家裝建材、家裝設備、物管服務等具體行業。
房地產行業及其上下游產業的重要性有多大？
單看房地產行業，全年房地產增加值佔國內生產總值的比重常年在7%上下。
在建築業增加值、工業增加值、批發和零售業增加值、金融業增加值中，由房地產業投資帶動、直接或間接涉及房地產上下游產業鏈的部分，也在GDP中佔到了較大的比重。
整體來看，房地產行業上下游產業鏈增加值佔國內生產總值的比重不低於3成，對國民經濟的重要性不言而喻。
目前來看，地產開發企業對產業鏈上下游企業的資金擠佔情況較為嚴重。尤其是2021年以來，地產行業陷入困局，行業銷售、投資雙下行，至今行業新開工降速明顯，房地產開發投資、施工面積、竣工面積等行業指標的增速也都由高位回落，並呈持續降低的趨勢。
現金流承壓的情況下，應收賬款規模的增長和逾期商票無法得到兑付，都對上下游企業的正常經營帶來巨大的壓力。
房企流動性危機爆發，給上下游產業鏈及企業帶來的直接影響是規模增速放緩、利潤下滑、計提減值，甚至是破產重組。
這些影響，一定程度上也表現為整體房地產行業的系統性風險。
每一個產業大類和細分行業不一樣，行業系統性風險對企業的影響深度也有很明顯的差異。
1、建材產業受影響最大
建材產業作為房地產上游產業鏈的重要一環，主要是作為上游供應企業為建築施工提供主體建設所需的原材料。主要包含了鋼材、水泥（商品混凝土）、防水/保温材料、塗料、管件管材、玻璃等行業。
CRIC數據顯示，2021年超7成建材企業毛利率、淨利率下行，且企業資金壓力提升、流動性承壓。此外，目前建材產業下游建築施工板塊的中短期需求仍然疲弱，導致建材細分行業競爭格局惡化、企業競爭加劇。
核心原因有二：一方面，行業下行、部分規模房企暴雷、工程進度停滯，建材供應企業的結算回款週期變長，部分企業應收賬款存在減值風險。另一方面，主要受國內疫情影響，建材產業上游的原材料價格提升並保持在高位，且運輸、勞務、生產等各項成本也均有提升。
以水泥產業為例，固定資產投資、房地產開發投資增速放緩，水泥產業面臨市場需求下行、原材料價格、運輸等各項成本居高不下等諸多壓力和挑戰，2021年多數企業毛利率、歸母淨利率雙降。
2、建築工程類企業經營形勢嚴峻
建築產業作為地產開發產業鏈的中上游產業，與房地產行業整體發展強相關。且屬於勞動密集型產業，涉及員工數量眾多，社會影響面相對更廣。
建築工程類企業的客户以地產開發企業為主，行業整體議價能力較低、付款週期較長。近年來，隨着房企對上下游企業資金擠佔程度的不斷提升，建築工程類企業墊資經營的情況相當普遍，項目長時間現金流為負。
2021年，不少規模房企資金狀況惡化，直接影響了建築工程類企業的業務回款、結算。而應付工程款能否按期結算、回款，又會影響到項目的施工進度和竣工交付。
行業整體資金壓力傳導下，過去一年部分企業項目層面緩工、怠工、停工的現象進一步加劇，因此往往形成惡性循環。
2021年下半年以來已有多家建築類總包企業陷入危機，申請破產重組、清算，如實力雄厚的南通一建、南通六建受到下游房企暴雷影響，均已申請破產。
3、建築裝飾行業大面積虧損
建築裝飾行業是建築業的一大重要分支，頭部企業規模擴張普遍依賴地產開發商客户，如金螳螂、亞夏股份、廣田集團等。
2021年下半年以來，隨着房地產市場加速調整下行，流動性危機爆發，給建築裝飾行業也帶來不小的衝擊。
從上市企業的經營表現來看，營收與利潤實現均面臨了較大的挑戰，虧損現象普遍。金螳螂、廣田集團、寶鷹股份、全築股份等企業均出現淨利潤大額虧損，其中，金螳螂、廣田集團虧損額分別達到48.7億元、56.9億元。
4、家居家裝行業大宗業務“踩雷”
與建築裝飾等工程類行業不同，家居家裝行業影響相對較小，主要是C端零售業務起到對沖作用。
從2021年上市企業財報來看，家居家裝行業普遍增收不增利，少數企業出現虧損。“不增利”的主要原因在於大宗業務“踩雷”。
近年來家居家裝行業大宗業務拓展，因此不可避免受到房地產市場下行及房企流動性危機爆發波及，尤其是大宗業務所形成的對房企的應收票據、應收賬款面臨了較高的壞賬和減值損失風險。
以定製家居頭部企業索菲亞為例，2021年營收104.1元，同比增長24.6%，但淨利潤僅有1.5億元，同比減少87.4%，這也是索菲亞上市以來首次出現淨利潤下滑，且是斷崖式驟降。究其原因可以發現，地產客户暴雷是主要導火線。
房地產市場下行以及流動性危機爆發，對上下游行業都產生了不同程度的衝擊，包括需求下降、資產減值損失以及壞賬所帶來的流動性壓力。
房地產行業的風險傳導也受到多方的關注。目前政府、房企以及上下游企業都在積極採取措施維穩。
儘管房地產行業修復仍低於預期，但在政策引導以及房企自救之下，暴雷、違約風險有所控制，這對於上下游產業鏈來説無疑也是一大利好。
當前，而對於上下游企業最重要的，除了等待地產行業修復與企穩，必須主動調整、加快轉型。
那些對地產開發商工程業務依賴大的企業，一方面要排查合作方的風險，尤其要關注大客户的基本面變動，必要時通過資產商票轉讓、以資抵債、訴訟等方式儘可能降低損失，同時在選擇合作方時，可重點關注優質的國企央企；另一方面拓展C端零售、小B端渠道，削弱對大客户依賴性，同時還能起到對沖風險的作用。
長期來看，供應鏈企業的可持續穩健發展，仍要依靠創新，順應綠色低碳、數字化等趨勢。研發新材料、拓展新的應用場景和投資新能源業務成為建材生產企業發展的第二賽道。
對於影響最大的建築產業來説，裝配式建築轉型是行業的大勢所趨。
此外，保障性住房建設邁入快車道，批量建造需求也為裝配式建築帶來可觀的增長動力。
對於家居家裝行業來説，目前面臨的核心痛點仍是流量困局，核心競爭力將歸於“好、快、準”，企業資源整合能力尤為關鍵，在此趨勢下，擁有設計、安裝、服務等全流程能力的企業有機會脱穎而出。
房地產上下游產業鏈企業與整個房地產市場有很強的關聯性，幾乎是一損俱損。
當前房地產市場預期尚未修復，上下游產業鏈的修復也需要時間。行業系統性風險積聚，企業經營的穩定性和發展性都面臨較大的挑戰。經歷此輪危機，上下游企業的底色也暴露出來，行業洗牌時刻真的來了。
無論是房地產企業，還是上下游關聯企業，最重要的還是主動調整，加快轉型，尋找確定性賽道。丁祖昱評樓市）
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文章來源:丁祖昱評樓市