成立房地產投資私募基金
黑石集團成立於1985年，最早是一家投資於股權的私募基金，後開始涉及各項另類投資，比如房地產投資。
另類投資指的就是將資金投資於有別於傳統的股票、債券類資產，而是投資於其他金融產品或者實物的投資，例如藝術品、房地產、資產證券化還有對沖基金等等類型多種多樣的投資選擇。
在1990年代開始的時候，黑石集團已經從剛成立時的默默無聞經過了幾筆成功的投資小有名氣了，具體可以看以前寫的文章黑石集團的第一筆收購業務——運輸之星公司。
同時當時由於美國經歷了一波經濟蕭條，許多購房人因為付不出房貸，房子被銀行等儲蓄機構收走了，由於經濟危機，房子不能及時的賣出，導致儲蓄機構的資金緊張，紛紛破產。
1990年10月美國發生了經濟危機，那次經濟危機主要是經濟週期的影響，生產力發展的太快了，消費力沒跟上，一直持續到91年。應該説是大部分經濟危機都是這麼造成的，要麼就是富人賺太多錢了，投資了更多的機器設備，而老百姓還是很窮，消費力跟不上，導致貨賣不出去。要麼就是借錢太多了，把資產價格炒太高，跌下來沒人接盤踩踏了。
美國政府為了幫助這些儲蓄機構走出困境，成立了相應的重組信託公司。
黑石集團發現了商機，認為當時是個好時機，成立了黑石集團的房地產投資分公司。挖來了當時芝加哥不動產公司JMB的收購部門主管，約翰 施雷伯。
約翰那時候都準備退休了，黑石破天荒的答應這老哥可以不用來紐約上班，待在芝加哥就行，甚至每年只需要工作40天就可以了，還給了新公司20%的股權給他。想想都覺得爽哈哈。
房地產部門成立後，趁着當時的經濟蕭條，房產價格低迷做了好幾筆出色的交易，賺取了豐厚的利潤，也讓黑石發現了房地產的魅力。
不得不説，無論在哪個國家，其實房地產都是一個大大的池塘，可以容得下大量的資金，並且也可以創造大量的財富。
蓬勃發展
黑石集團創立的房地產私募基金可以説是房地產投資方面的先行軍，他們很早發現了地產交易的秘密不是持有賺取租金，而是整買、散賣。
黑石集團利用他們在併購行業的經驗，在地產業不斷的兼併重組，以儘可能便宜的價格拿到儘可能優質的資產，等待升值後賣出。
到06年的時候，黑石集團的房地產投資基金取得了從成立開始平均36%的年化回報率，而且相比於併購基金更加重要的是，房地產項目的收益更加的穩定，在投資的200多的地產併購項目裏發生虧損的不超過12個，而且大部分也只是小幅虧損，未見像併購基金那樣的鉅額損失。
這篇文章説的不是部門剛成立時的故事，經過蓬勃的發展，時間來到了06年，這時候黑石集團已經成為了市場上一隻不可忽視的力量，其房地產投資也做的風生水起。
一個瘋狂的想法萌芽
在這一年，有一個叫喬丹 卡普蘭的地產商向黑石提出了一個建議，如果黑石願意將辦公物業投資信託公司買下來，則他願意將公司在洛杉磯的寫字樓買下來。
這次無心的談話引起了黑石的注意，誰都沒想到黑石真的會對辦公物業投資信託公司感興趣，因為這真的是家巨無霸。
辦公物業投資信託公司成立於20世紀70年代，發家也是靠的豪賭，在70年代美國房地產價格大跌，許多業主要喪失抵押品的控制權之時，把一家一檔和融來的錢一共30億美元一把梭幹進去了，還真給他撐過了最黑暗的時刻，在市場復甦的時候賺的盆滿缽滿。當時的公司已經在全美以芝加哥為中心的17個城市擁有了622幢寫字樓及商業，稱得上是美國房地產公司裏的巨無霸。
但是黑石在聽到卡普蘭願意以4%的資本化率來購買位於洛杉磯的物業的時候，他們心動了。
要知道4%意味着25倍的市盈率，而辦公物業投資信託公司作為上市公司當時的市盈率也就在12、13倍這樣。
也就是説如果黑石能夠以這個價格出售一半的資產，就把收購的錢拿回來了，等於白賺另一半的資產。
這其實説來也簡單，和我們平時批發便宜，零售貴是一個道理。
資本化率其實和利率差不多，只是一個是把錢存入銀行後拿到的利率，一個是把錢轉換成不動產資產後得到的回報率。故資本化率等於把錢投入不動產後每年得到的回報率。
照理説辦公物業投資信託公司市值應該是挺值錢的，但是公司的創始人山姆 澤爾比較隨性，天天滿世界玩，比較喜歡大手筆的收購，買了大量的硅谷地區的房產，而那時正值互聯網泡沫破裂後，導致公司股價一直不太高。
山姆 澤爾
但是公司整體價格的低不代表手裏的物業不值錢，黑石發現如果可以把收購來的公司中的大半以4%的價格來賣出的話，意味着自己可以用零成本來持有剩下的物業，沒有成本，收取租金開開心心。
付諸行動
黑石對於芝加哥、硅谷等地的寫字樓並不感興趣，他們只想保留紐約、西洛杉磯、舊金山海灣地區和波士頓的物業，因為這四個地方的物業都具有稀缺性和不可替代性。
其實黑石集團早就和辦公物業投資信託公司接洽過了，提出想要收購的想法，詢問了相關的事宜，但是辦公物業信託公司表示只有神父般的價格才能打動他們，在得到卡普蘭4%資本化率的報價後，他們決心發出這個神父般的報價。
黑石集團在律師和自己內部的分析師的日夜奮戰之下，為公司提出了每股47.5美元的價格，辦公物業投資信託公司則要求再上升一美元，黑石在考慮後同意了。
也就是説整體的交易價格來到了360億美元，這個價格不僅僅意味着是全美最大的房地產大宗交易，甚至是最大的單筆私募股權交易。簡直太瘋狂了。
當然山姆也對這個價格很滿意，一方面他判斷房地產的價格已經快要到頭了，另一方面，市場上也很難再出現一家像黑石一般能一下子出那麼多錢的收購方了，大部分的收購協議還包括了股權的交換。
另一邊，黑石集團堅信，只要自己的報價在市場向好之時，低於這些資產的重置成本，就能夠獲利。
雖然在併購過程中出現了擾局者，但是對方還是提議有一部分需要以股權交換的形式進行，被斷然拒絕了。既然股東想要退出房地產，就沒必要再持有一部分其他房地產公司的股權，現金一定是最好的選擇。
在這時候，黑石收到了紐約的地產巨頭哈里 麥克洛公司的有關於用66億美元購買辦公物業投資信託公司紐約大部分物業的要約，給出的價格是讓人難以拒絕的資本化率3%至3.5%，也就是説市盈率要接近30倍了，只有後續紐約的房地產價格大漲才有可能盈利。
也正是這個報價給到了黑石集團堅持下去的決心。
分拆出售
黑石集團為了一舉拿下，最後出了55.25美元每股的價格，並不出意料的獲得了收購的勝利。
也就是説整個收購價格來到了難以置信的387億美元。
在2007年的2月9日，黑石集團正是入主辦公信託。
接下來就是緊張的資產分拆和出售。
從2月到6月，黑石一共將930萬平米的物業出售了567萬平米，剩下的都是黃金位置的物業，黑石有自持並等待升值的興趣。從出售資產中一共獲得了280億美元。
得益於高槓杆，黑石集團收回了自有資金35億美元，並實現獲利35億美元，等於短短4個月翻了一倍，剩下的持有成本都是負債得來的錢了。
可以説真的是美國房地產私募投資中的經典一課，也給後來者提供了一個模板，類似的收購在我國近幾年也在不斷的產生。