文/樂居財經 徐酒眠
“2021年，對於物業管理行業是不平凡的一年；2022年，將是更具挑戰性的一年。”正榮服務(06958.HK)業績發佈會上，董事會主席兼非執行董事黃仙枝感嘆道。
上市近一年半年，正榮服務再次迎來了年度“大考”。3月25日午間，正榮服務發佈了2021年成績單，三個小時後，線上業績發佈會緊隨而來。除了黃仙枝之外，執行董事兼行政總裁林曉彤、執行董事康宏、首席財務官兼聯席公司秘書王奕也出席了發佈會。
鏡頭前的四位管理層西裝革履，正襟危坐，有序地進行業績彙報，只不過在業績彙報完畢後，並沒有安排常規的提問環節，整場發佈會僅持續了半個小時左右，會議內容簡潔明瞭。
正榮服務主要的幾項業務數據走高，但增速在上市物企中並不算高。報告期內，正榮服務實現營收13.36億元，同比增長21.1%；錄得毛利為4.28億元，同比增長11.7%；淨利約為1.78億元，較上一年微增約1.4%；股東應占1.74億元，同比增1.7%。
營收雖正向增長，但毛利率卻出現下滑，同比減少了2.8個百分點。其中，非業主增值服務毛利率由上一年的32.6%下滑到了18.5%，驟降14.1個百分點。
而在業績考核之外，正榮服務此前凝結在頭頂的“冰霜”也還未消盡。二月中旬，正榮地產（06158.HK）和正榮服務受市場相關負面言論傳導，股價雙雙大幅跳水，創下歷史最大跌幅，直至目前都尚未完成修復。
業績公告的十天前，正榮服務大股東歐宗榮出售24.4%的股權給債權人以清償一筆貸款。雖然歐宗榮控股股東地位並未因此受影響，但壓在正榮地產身上的數十億美元債尚待兑付，這也意味着懸在正榮服務頭頂的“刀”還未收回。
規模踩線達標
“管理規模達到億方級，成為行業內綜合實力第一梯隊成員，這是我們中長期目標。”上一年的業績發佈會上，黃仙枝為正榮服務立下了管理規模FLAG。彼時，林曉彤為正榮服務的規模增長做好了更為細緻的規劃：“2021年預計目標是合約面積1億方，在管面積7000萬方。”
根據最新業績報披露，截至2021年12月31日，正榮服務合約建築面積約為1.04億平方米，較上一年增長19.1%；合約項目數量444個，同比增長38.8%；在管建築面積達7098萬平方米，同比增長72%；在管項目數358個，較上一年增長53.0%。
據此而言，無論是合約面積還是在管規模，正榮服務基本上踩線完成了2021年立定的目標。
數據顯示，截至2021年12月31日，正榮服務合約面積中，來自第三方的佔比約為69.74%，約為7257.3萬平方米；同期，在管面積中來自第三方物業開發商的面積約為5112.6萬平方米，佔比72.03%。
過去一年，正榮服務在市場外拓方面表現較為亮眼，尤其是在管面積的增拓方面。報告期內，正榮服務來自第三方物業開發商合約面積同比增長17%、在管面積同比增長94%。
2021年，正榮服務外拓的項目包括住宅、產業園、辦公樓、高校、城市服務、公建等在內的多個業態。在管面積中，非住宅與住宅的面積佔比基本對半，為52：48。
從項目區域分佈看，正榮服務在長三角、環渤海、中西部，以及海峽西岸四大深耕區域的項目管理規模同比上一年均有不同程度的提升。其中，佈局最廣闊的長三角地區在管面積約為2275萬平方米，同比提升28.7%；而環渤海地區的在管面積增幅最大，約為431.36%。
有息貸款過億
規模踩線達標，第三方市場外拓成績亮眼是硬幣的A面，而B面則是正榮服務2021年的手中現金花了去近一半。
財報數據顯示，截至2021年12月31日，正榮服務手中的現金及現金等價物約為7.37億元，較上一年的14.52億元約減少了7.15億元，減幅約為49%。
2021年5月，正榮服務向母公司正榮集團收購了正榮商業99%的股權，這筆收購為正榮服務帶來了23個在管項目、約149萬平方米的在管面積。對應地，這筆收購花去了正榮服務8.91億元。
正榮服務解釋，報告期內，集團現金主要用於營運資金及收購附屬公司的資金。而現金來源主要是營運所得現金流量的補充以及與上市募集資金，截至2021年末，正榮服務IPO募資所得淨額不足3億元。
手中現金減少的同時，正榮服務還揹負着上億元的有息貸款，實際利率範圍為4.4—5.2。
財報數據披露，截至2021年12月31日，正榮服務有息借款為1.18億元，而上一年同期約為0.27億元。而於2021年12月31日，其須於一年內償還的計息及其他借款達約0.88億元，一年後償還的借款達0.31億元。
其中，因為銀行借款，正榮服務還有兩家附屬公司在做抵押。包括附屬公司江蘇省蘇鐵物業管理有限責任公司的70%股權，質押借款額為2718萬元；以及由控股股東控制的一間公司正榮集團有限公司作擔保，質押借款額為2000萬元。
溢利增幅相對低、現金流縮小，以及有息貸款壓力之下，正榮服務取消了2021年度派息。據公告表示，董事會經綜合考慮本集團的可供分配利潤、財務狀況以及未來發展所需的留存利潤，決議不建議派發截至2021年度的任何末期股息。
非業主增值服務毛利率大跌
正榮服務有三條業務線，分別是物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務，去年收購正榮商業之後，又新增了商業運營管理服務。
物業管理服務是正榮服務的第一大收入來源。截至2021年12月31日，該業務板塊實現營收6.58億元，同比增長約35.2%，佔整體收入的49.3%。同期，非業主增值服務收入達3.71億元，同比減少約10.6%，收入佔比下降至27.8%；小區增值服務收入達2.65億元，同比增長約31.8%，佔整體收入的19.8%；商業運營管理服務收入達0.42億元，佔整體收入的3.1%。
非業主增值服務增長“失速”的同時，毛利率也驟跌。財報披露，2021年正榮服務的物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務，以及商業運營管理服務的毛利率分別為24.3%、18.5%、67.0%，以及52.9%。
其中，兩條增值服務毛利率均出現不同層度的下滑。社區增值服務微跌0.3個百分點，非業主增值服務毛利率驟跌14.1個百分點。得益於商業運營管理服務的高毛利率拉動，整體毛利率下跌了2.8個百分點，保持在了32%的行業較高位。
今年的業績發佈會，正榮服務管理層並未公佈發展目標。不過在上一年的業績發佈會上，正榮服務曾喊出了“四年四倍”的口號，即以2020年營收為基數，實現四年四倍的增長，至2024年底營收規模達到50億元，年均複合增長率達到45%以上。
“物業管理正從大地產行業附屬功能到走向獨立”，黃仙枝在此次業績發佈會上表示，資本化會推動物企的合縱連橫，競爭也會更加激烈；但大時代的浪潮還在繼續，物業管理行業在城市化的推進下，會繼續一段時間的高速發展。
而在這個過程中，留給正榮服務的機會還有多少，需要時間揭曉答案，同時關聯方正榮地產對負債的解決進度也將影響着這一答案。
文章來源:物業K線