中交地產：少數股東利潤“剪刀差”40%丨中報風雲134

樂居財經 魏薇 發自上海

5年的時間內，4次變換總裁，鐵打的中交奔跑在衝刺“千億”的路上。在李永前的改革和帶領下，中交這半年來走得很快。

2021年上半年，中交地產實現全口徑簽約銷售面積123.2萬平方米，較上年同期增長88.23%；簽約銷售金額320億元，較上年同期增長160.59%；銷售回款金額259億元，較上年同期增長158.43%。

與此同時，權益口徑實現簽約銷售金額216億元，較上年同期增長144.93%；銷售回款金額196億元，較上年同期增長168.97%。

在業績大好之下，任職兩年的李永前卻在6月上旬辭去了公司總裁職務，但仍繼續擔任公司董事長、黨委書記等職務，同時聘任汪劍平作為公司總裁。

按照李永前的規劃，2021年正是中交地產衝刺“千億”的關鍵時刻，從而，“複製綠城中國、創新中交地產”的重任也隨之落到了汪劍平身上，他揹負起了中交的千億夢。

對於頻繁的人事變動，中交地產給出了官方回覆：“中交地產作為中交集團全面深化改革的試點單位，將推進所屬房地產板塊重組整合工作。”

“剪刀差”40%

銷售額上去了，但營收方面卻同比下滑。上半年實現收入49.49億元，同比下滑17.54%；歸屬股東淨利潤1.61億元，同比增加29.54%；扣非後歸屬股東淨利潤虧損3.51億元，同比下滑425.38%。

在盈利能力方面，本期毛利率20.49%，同比下滑約5.5個百分點；淨利率5.48%，同比下滑約1.5個百分點。

反觀其費用支出，銷售費用同比增加109.93%至3.16億元，管理費用同比增長35.52%至2.53億元，財務費用同比增38.81%至3.23億元。大幅增長的費用支出，在一定程度上降低了利潤水平。

另外值得注意的是，在權益佔比方面，中交地產本期歸屬於母公司股東權益總計31.88億元，佔所有權益的19.23%，少數股東權益133.9億元，佔比80.77%，少數股東權益是母公司股東權益的4倍。

損益佔比方面，歸屬於母公司股東的淨利潤1.616億元，約佔所有淨利潤的59.57%，少數股東損益1.097億元，約佔所有淨利潤的40.43%。

也就是説，持有公司八成淨資產的少數股東，只拿到了公司四成的淨利潤，剪刀差有40%左右，中交地產可能存在“明股實債”。

踩中兩條“紅線”

截至2021年6月末，中交地產總資產達1369億元，負債合計1203億元，淨資產165.8億元，同比均約有翻倍增長。

同時擁有貨幣資金183.4億元，同比增加61.4億元；另有短期借款8.9億元，一年內到期的非流動負債115.9億元。扣除38.9億元的受限期現金後，其非受限現金短債比為1.16倍。值得注意的是，淨負債率高達234.8%，是“紅線”閾值的兩倍多；資產負債率為87.89%，剔除預收款後的資產負債率為83.6%，也踩及“紅線”。 

除此之外，中交地產的債務結構也存在隱憂，截至2021年中期末，其融資途徑中來自信託的部分佔據了31.4%，融資成本為6%-9.5%，高於銀行貸款。

另外，中交地產還頻繁為子公司或關聯公司擔保。如果對外擔保數額過高，一旦子公司或關聯公司出現逾期和壞賬，這些融資風險就要由中交來買單。

近三年數據顯示，中交擔保總額佔淨資產的比例分別為329.26%、271.95%、301.74%，而2015年，這一數據僅為18.72%。

加速拿地

自從提出千億的目標後，中交地產加速拿地。今年第一季度，中交地產虧損1.4億元，其給出的解釋是“公司獲取新項目的數量及土地儲備面積均大幅度超過以往年度”。

2021上半年，中交地產在北京、天津、惠州、重慶、昆明等地新增土地14宗，新增計容建築面積261.51萬平方米，土地購置總價款286.64億元，權益價款201.48億元。截至報告期末，共有房地產項目98個，項目總建築面積2727萬平方米，期末累計已竣工面積834萬平方米，在建及待建面積1891萬平方米。

加速拿地同時也帶來了現金流問題，上半年中交地產經營活動產生的現金流量淨額-115.72億元，去年同期為-96.85億元，同比下滑19.48%，投資活動產生的現金流量淨額為-17.92億元，籌資活動產生的現金流量淨額為189.09億元。可以看出，中交地產對籌資現金流較為依賴。

在中交的待售面積中，西南區域佔比超過60%，區域集中度較高，城市能級偏低，若項目所在城市有銷售限價、限制房貸等舉措出現，或會對項目去化產生影響。

文章來源:地產K線