縮減信託融資比例，增設離岸美元債渠道，新力控股已有兩道紅線“轉綠”「年報時間」
華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道
新力控股（集團）有限公司（02103.HK，以下簡稱“新力控股”）年報顯示，其2020年實現總合約銷售額及應占權益合約銷售額分別為1137.36億元（人民幣，下同）及504.21億元，同比分別增加約24.4%及11.8%，首進“千億陣營”。而相對於業務規模，管理層強調未來會更為注重經營質量和效益。
合約銷售額同比增長24.4%
2020年初，新力控股管理層為公司制定了年增長20%的目標增速。而年報顯示，新力控股上年實現總合約銷售額1137.35億元，同比增長24.4%。同期，權益銷售額504.2億元，同比增長11.8%。
區域深耕、均衡佈局是新力控股銷售業績增長的重要原因：2020年，通過公開招拍掛、收併購、合資合營、產業合併勾地等多種拿地方式，公司新增35個項目，總權益投資額為157億元；截至2020年12月31日，公司擁有150個項目，總權益土儲為1521萬平方米，其中一二線城市的佔比約85.6%。截至2020年末，公司總可售貨值約2600億元，能夠滿足未來三年開發需求。其中，2021年預計可售貨值權益總額為850億元。
值得注意的是，作為發家於江西的房企，新力控股在深耕江西的同時也適度減少了對大本營的依賴。在1521萬平方米的總權益土儲中，江西省、長三角、大灣區及其他中西部核心城市權益面積分別佔比達31%、20%、33%及16%，區域分佈較為均衡。
營收方面，報告期內，新力控股營業收入同比增長約4%至280.69億元；實現年內溢利20.39億元，同比增長約1.2%；母公司擁有人應占利潤為19.6億元，同比增長約0.1%。新力控股錄得淨利潤率為7.3%，母公司擁有人應占核心利潤為18.68億元，同比增長約0.8%。
不過，同期新力控股實現毛利為68.6億元，同比減少約14.2%，毛利率為24.4%。對此，新力控股(集團)有限公司首席財務官許進業解釋説，過去收併購比較多，所以利潤率比較高一些，招拍掛項目會相對較低一點，但仍處於較為健康的水平。
報告期內，公司債務結構進一步優化。“三道紅線”方面，新力控股的淨資產負債比率降低3.4個百分點至63.6%；加權平均債務成本為9.1%，較2019年降低了0.1個百分點，“三道紅線”中已有兩項指標達到政策要求。
同時，2020年新力控股也在探索融資渠道多元化。截至2020年末，新力控股的融資構成中，信託融資比例進一步降低至26%，銀行佔比51%，增設了離岸美元債渠道，離岸美元債佔比16%，在岸人民幣公司債佔比約7%。
未來毛利率會平衡在25%左右
業績會上，新力控股沒有公開2021年的具體銷售目標。不過，基於充足的土儲和貨值儲備，管理層對於公司未來的規模增長頗具信心。
“我們認為市場肯定會給我們這樣的企業更多機會和眷顧，我們對2021年的目標充滿信心。”新力控股(集團)有限公司常務副總裁劉翔認為。相對於業務規模，管理層強調會更為注重經營質量和效益，並將通過不斷優化的投資方式和合作模式，進一步優化公司的土儲結構。
新力控股(集團)有限公司董事長、行政總裁兼執行董事張園林指出，2021年集團將加強銷售回款與現金流，提高運營能力，在佈局上堅持深耕政策，深耕四大區域。
張園林表示，除了江西大本營外，集團佈局的長三角、大灣區未來經濟增長強勁，市場需求旺盛，會在未來五年和更長時間內堅持做好四大區域。而對於拿地方式，張園林表示，目前集團拿地較為多元化，有更多整合土地資源的機會，沒必要施加限制條件，收併購無非是算賬，對於利潤產出有正向影響就可以去執行。
就集中供地的政策，張園林直言，“22城集中供地是對的大方向”。其稱，集中供地政策對於房企沒有什麼大的問題，對於中小企業還是一個機會，“因為集中供地，地比較多，獲取可能性會更大一些”。對於資金安排，新力控股則會加強銷售回款，提高運營能力，提高現金流，對拿地方向給予戰略考慮。
劉翔表示，從新力控股目前的權益土儲分佈地域來看，已經從過去的江西獨大到現在江西、長三角、大灣區、中西部四大區域集羣齊頭並進的局面。目前整個集團綜合拿地成本是4529元，相較15000元左右的平均售價，地貨關係在同規模企業中應該是一個比較優秀的層級。其透露，下一步新力會持續保持目前積極、靈活、多元的拿地策略，比如公開招拍掛市場佔到50%的份額，收併購佔到30%的份額，同時產業類購地項目，包括一二級聯動的城市更新項目比重會佔到20%。而與2019年一樣，公司會將銷售回款的40%用於投資拿地。
未來，公司會實施審慎的財務政策、更加優化的融資管理。新力控股(集團)有限公司執行董事兼運營管理中心副總經理塗菁透露，公司接下來將繼續與金融機構建立良好的戰略合作關係，維持優秀的信用形象。同時，在現有銀行合作的基礎上進一步擴大和深化與銀行的合作，積極優化和拓寬境內外的融資渠道。
許進業稱，未來的時間毛利應該會在24%、25%的區間，招拍掛和收併購的比例已經達到了平衡。其實現在拿地渠道方法越來越多，招拍掛佔50%，包括收購一二級聯動、產業購地等等，平衡下來，毛利潤能夠維持在目前水平。
對於“三道紅線”，管理層表示，新力控股將力爭在2021年實現“三道紅線”全面降至綠檔。許進業表示，“三條紅線”是政府一直以來對房產的收緊思路，堅持“房住不炒”的方向，這一政策是為了整個行業的健康發展，同時也會對新力控股提出要求，一定要能夠滿足“三道紅線”的要求。
針對踩中“紅線”的剔除應收賬款之後的負債率，“我們有信心在未來一年到一年半時間內達到綠檔70%的要求。” 許進業介紹説，就具體的措施而言：“主要還是提高公司的管控能力，把項目預售時間提前，加強結轉賬户（業務），同時達到（該有的）利潤，增加資本總額，這樣能逐步降低剔除應收賬款之後的負債率。”
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