本文來源：時代財經 作者：謝斯臨
圖片來源：視覺中國
中國金茂在吃盡高價地帶來的苦頭後，正在加速其“第二曲線”--城市運營的擴張速度。
上半年鮮少出現在土地招拍掛市場的中國金茂，於6月28日突然發佈公告稱，擬收購中國宏泰29.9%股權，約合4.94億股，代價約14.81億港元。交易完成後，中國金茂將成為中國宏泰的主要股東，賣方王建軍及其妻子趙穎仍為中國宏泰的控股股東，持有44.08%股權。
與此同時，中國金茂還將大手筆認購中國宏泰1.23億美元的可換股債券，債券期限36個月，利率6%，須於每半年期末支付。
創立於1995年的中國宏泰是一家非典型的房地產開發商，在業內並不出名。官網資料顯示，中國宏泰早期主要從事城市住宅和配套設施建設；2005年，中國宏泰向新型城鎮化建設轉型，開始專注於京津冀一體化和“兩橫三縱”城市化戰略佈局範圍內的大型產業市鎮項目開發，並於2014年實現香港上市。
因中國宏泰定位與發展模式與華夏幸福高度類似，外界此前稱這家產業市鎮發展商為“港版華夏幸福”。但與華夏幸福一樣，中國宏泰因過度依賴單一項目、產業園前期投入難以快速收回等因素深陷債務危機。
這將是一次各取所需的合作。中國金茂方面表示，透過投資中國宏泰，中國金茂可實現收購多個城市運營項目，獲取相關資源以提升產業園區吸引業務及投資的能力，並進一步加強政企合作。
事實上，合計約22億元的投入如果放在土地招拍掛市場上，甚至買不了一線城市的一小塊土地，現在卻能為中國金茂撬動8個城市運營項目，完成年內城市運營項目目標。而對於受疫情影響而陷入債務難題的中國宏泰而言，它也急需一筆資金盤活旗下資產。
中國金茂化身“白武士”
年報數據指出，目前中國宏泰旗下主要有八個產業運營項目，分佈在河北省廊坊市、石家莊市、湖北省鄂州市等地，但除廊坊龍河高新區項目已經進入成熟收穫期外，其餘的七個項目仍處於規劃及開發初期，需要中國宏泰在前期投入大量的資金進行收儲、打造產城項目。
過度依賴龍河高新區項目帶來的後果是中國宏泰應對風險的能力大大降低。
國際信用評級機構標普指出，自2019年以來，中國宏泰發展一直在放緩其在開發其他較新園區方面的多元化努力。導致中國宏泰的收入確認表現與龍河新區的土地銷售保持高度相關。2020年，中國宏泰收入同比下降10.2%至23.99億元，主要原因就是龍河高新區項目土地拍賣受疫情影響推遲。
但相應的債務並未因此減少。中國宏泰年報數據顯示，公司一年內到期的流動負債高達22.22億元，但在手現金及現金等價物僅有6.46億元，償債壓力巨大。對於陷入債務難題的中國宏泰而言，急需一筆資金盤活旗下資產。
在14.81億港元入股中國宏泰的同時，中國金茂還將大手筆認購中國宏泰1.23億美元的可換股債券，債券期限36個月，利率6%，須於每半年期末支付。換股期內，金茂有權隨時要求中國宏泰按換股價，將全部或部分可換股債券轉換為不附帶任何抵押權益的中國宏泰股份。
按每股3.05港元計算，可換股債券悉數轉換後將發行合共3.14億股換股股份，相當於現有已發行中國宏泰股份總數約19.00%、經發行換股股份擴大後的中國宏泰總股數的15.97%。
公告指出，本次發行可換股債券的所得款項淨額，將用於償還中國宏泰現有未償還債務、為其現有債務再融資、滿足其投資項目的現有資本承擔、派發股息及用於一般營運資金。
押寶城市運營
“我們希望通過自己的方式，來解決土地儲備問題。”在不久前舉辦的股東周年大會上，中國金茂執行董事兼CEO李從瑞如此回答市場關於中國金茂為何不搶地的質疑。
近兩個月，中國金茂將拿地重心放在了22座“雙集中”政策城市之外的低線城市，包括南昌、温州、無錫等城市，並下沉到鹽城、江陰、諸暨等三四線城市。其中，不少地塊以底價成交，溢價率最高的為南昌一地塊，約66.5%。而廣州、深圳、杭州、重慶等城市的集中供地雖有參與，但收穫甚微。
李從瑞指出，土地“兩集中”需要時間檢驗，行業出現波動是正常的，這時候金茂更願意冷靜看待市場。在他看來，集中供地第一階段出現的開發商爭搶局面不會持續，中國金茂因此保持了剋制態度。等到下半年，市場拿地熱度應有所下降，中國金茂會在那時抓住機會獲取一些優質土地。
不過，更為重要的是增長思路的轉變。土地競爭激烈及限價政策的存在使得房地產開發的毛利率持續走低。
2016年、2017年兩年，中國金茂曾高歌猛進在全國各地拿下多個高價地，以實現短時間內的規模躍升。但隨即遭遇嚴厲的限價調控，讓這些地塊售價無法達到預期，結轉該類項目直接導致近兩年毛利潤的下滑。年報數據顯示，2018年、2019年，中國金茂毛利率分別為38%、29%。到了2020年，毛利率進一步下降至20%。
為扭轉盈利下跌勢頭，中國金茂在近年開始逐漸加大了城市運營項目的落地力度。2020年，中國金茂先後落地武漢方島金茂智慧科學城、天津上東金茂智慧科學城、金華未來科學城等7個城市運營項目，新增鎖定面積1080萬平米。截至去年底，中國金茂的城市運營項目達到了27個。
這些項目有望改善金茂整體的盈利水平。股東周年會上，中國金茂CFO指出，城市運營項目的二級開發毛利率在25%以上，最好的項目甚至超過50%。如中國金茂去年在海南三亞的項目毛利率就能達到接近60%的水平。
“隨着城市運營項目佔比提高，中國金茂毛利率會慢慢回到25%以上。”
根據規劃，中國金茂將在2021年內再落地8個城市運營項目，總城市運營項目達到35個，預計三年後城市運營將為公司貢獻60%的新增土地儲備。而入股中國宏泰，無疑能給中國金茂增長思路的轉向提供助力。
最直觀的表現就是中國宏泰旗下那八個仍待開發的產業園區項目，能直接幫助中國金茂完成今年城市運營項目的落地目標。