導語：11月5日晚間，萬科放出重磅消息——擬分拆萬物雲至港交所上市。三季度營收淨利創下最大跌幅後，萬科，除了龍湖外，唯一一個尚未推動物業板塊上市龍頭房企動身了……
正文：
萬科物業板塊終於邁出關鍵一步。
11月5日晚間，萬科公告宣佈擬分拆萬物雲到港交所上市。這一刻，比恆大物業晚了一年，較之碧桂園服務則晚了足足三年。
對於萬物雲上市時機的選擇，萬科方面表示，目前萬物雲在住宅服務、商寫服務、城市服務三方面均已呈現良好發展勢頭，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。
（圖片源自：萬科公告）
時移世易，物業股潮落，行業到了加速洗牌時刻。剛過去的十月，碧桂園服務收購了內房物業第一股“彩生活”；而恆大物業“賣身”合生創展進程暫停，雙方進入僵持階段。到了十一月，物業股兼併的信息更是時有傳出。
據觀點研究院最新統計數據，物管板塊在經歷持續數月走低後，九月繼續保持下行趨勢。月內恆生物業服務及管理指數累計下跌5.62%至7262.1點。截至九月底，市值超過千億港元的物企僅剩碧桂園服務一家。
選擇在此時上市的萬物雲有着怎樣的思量？和萬達商管會師港交所後，輕資產雙雄又能否在行業下行之際，逆勢提振市場信心？全行業的目光都聚焦於萬物雲一役。
拆解萬物雲的前世今生，實際上，對於萬科乃至行業而言，它並非一個物業股那麼簡單。
最“接近”科創板的物業股
萬科想在物業板塊做些大事，這一點業內人盡皆知。
“別的公司物業費1元錢，你給8毛，那市場就是你的了……鬱亮總們並不想把萬物雲做成一個簡單的物業公司。”年初，談及萬物雲上市的話題，一位接近萬科的人士如此説道。
用萬科對外的統一話術來總結，就是三句話：一是，物業未來一定會上市；二是，沒有給時間表；三是，不以傳統的物業來上市。
面對外界的上市猜想，不想以傳統的物業上市的萬科屢次對外表示，萬科特意讓物業保持跟資本市場的距離，“怕資本市場把我們引導壞了”。
萬物雲曾是最接近科創板的物業公司，或者説，在管理層最初的預期裏，萬物雲就是要以城市服務商角色上市的一家科技公司。
2020年10月底，萬科物業正式發佈了新名字——萬物雲。與地產商常用的品牌標識不同，萬物雲的ID沿用圓角字體、白底藍字。簡而言之，和大多數科技公司撞色。
萬物雲的全稱是“萬物雲空間科技服務股份有限公司”，萬科給物業服務起了一個升級版的名字——“空間科技服務”。萬物雲放出了一個科技感滿滿的品牌樹，包括Space、Tech和Grow三大模塊。
具體來看，其中，Space模塊含社區空間服務的萬科物業、樸鄰發展，以及商企空間服務的萬物梁行和城市空間服務的萬物雲城；Tech模塊則包括萬睿科技、第五空間，分別提供軟硬件服務能力、數字運營和行業人工智能服務、搭建社區住户&商户線上服務平台；Grow模塊的萬物成長將以科技連接空間，推動更多優質業務完善空間服務。
萬物雲並非是雲計算或是雲服務，用萬物雲CEO朱保全的話來講，萬物雲真正要做的是實現：“從城市到園區、從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的範疇比物業服務更大，在空間（Space）裏的設施、設備、資產、人及商業活動皆可通過技術（Tech）連接。”
緊接着，有關萬物雲大量招聘程序員的文章刷爆朋友圈。原阿里副總裁、阿里雲智聯網首席科學家丁險峯加入萬科。這個有20年AI與IoT物聯網領域經驗的互聯網高管有了新身份——萬物雲管理合夥人、首席科學家CTO。
訊號簡單明瞭，萬科認真了，並在大舉投入萬物雲搭建。
具體到業務落實，萬物雲一個明顯的短期着力點就是以街道為單位的區域服務升級，而並非單純的住宅物業服務。如何選擇街道試點？一位接近萬科的人士透露稱，一個關鍵標準就是，萬科物業濃度超過25%。
基於此，萬物雲提出 “千條街道”計劃。據朱保全介紹，“過去四年裏，萬科已積攢288條街道，我們的市場佔有率在街道里的濃度超過25%，未來將打造1000條這樣的街道，以後在萬物雲的計量單位可能不再是一個個項目，而是一條條街道 。”
被催熟的萬物雲
最新的萬科業務交流會上，朱保全表達了對萬科的“感恩之心”，表示萬科對物業面向資本市場的“靜”的心態，留給了萬物雲足夠的時間來思考。
行業一邊感慨萬科的匠人之心，另一邊卻也隱隱期待——以經營見長的萬科究竟會打造出什麼樣子的“科技公司”。
答案立刻揭曉，業務交流會結束不足兩週，萬物雲要分拆上市了。而公告裏，主要經營範圍一欄，萬物雲還是把物業服務排到了第一位。
公告顯示，萬物雲今年上半年實現營收103.83億元，營業利潤為10.43億元；根據萬科半年報，上半年，萬物雲的營業收入中，住宅物業服務收入佔比為55%，商業物業及設施服務收入佔比為30.4%。
單從業績規模來看，萬物雲業內居前。
2020年，萬物雲實現營收182.04億元，業內第一，經營利潤合計17.2億元。Choice數據顯示，2020年，物業股前三甲碧桂園服務、恆大物業和綠城服務的營收分別為156.10億元、105.12億元、101.14億元。
在管規模方面，截至今年上半年，碧桂園服務合同管理面積為12.05億平方米，收費管理面積約為6.44億平方米，業內居首。而據萬科年報披露，截至2020年底，萬物雲在管面積約5.66億平方米，僅次於前者。
10月23日，萬科業務交流會上，萬物雲CEO朱保全提出了各業務條線的發展目標，其中住宅物業領域會控制增速，確保服務品質；商業物業領域的萬物梁行要發揮合資紅利，保持在40%至60%的增速；專注城市物業的萬物雲城要有決心做成做大，保持不低於60%的增長。
萬物雲業績穩步增長，另一邊負責地產主業的萬科，業績卻開始承壓了。
上半年，萬科出現13年以來首次半年度淨利潤下滑，到了三季度，仍處在增收不增利的狀態。財報顯示，萬科第三季度實現營收1043.7億元，同比增長9.7%，環比減少0.45%；歸母淨利潤55.42億元，同比減少23.3%，環比減少42.16%；毛利率20.75%，同比減少6.31個百分點。
萬科需要新故事。
萬物雲上市猜想
磕磕絆絆走過上半年，2021年下半年開局，地產行業從白銀時代直接進入黑鐵模式，房企暴雷事件時有發生。暴雷者無關規模大小，不乏地產榜單常客。
11月5日收盤，萬科A收跌1.33%，報17.82元每股，與年內最高點34.60元每股相比，股價直接腰斬。三天前，萬科A的股價一度創下近五年來最低值，17.52元，跌破淨資產。
層層政策監管之下，傳統地產業務已成昨日黃花，再難吸引資本注意。此時重看萬科在三年前提出的預判，終於回過神的地產人開始理解了鬱亮的審慎。
沒有冬天不回過去，但下一個春天，一定不一樣。
從某種程度上看，萬物雲是萬科手中最後的，也是最重要的籌碼。眼下，這個籌碼被擺上牌桌。低迷太久的萬科，乃至地產行業，需要一劑強心劑刺激。
順着萬物雲在下半年的一筆筆動作探尋，實際上，萬物雲上市早已埋下了草蛇灰線。
今年8月，剛剛遞交招股書擬在港交所上市的陽光智博，突然放棄了赴港IPO，轉身投入萬物雲懷抱。
雙方達成的合作顯示，陽光城控股子公司陽光智博的全體股東，擬以其持有的陽光智博100%股份戰略投資萬物雲，獲取萬物雲4.8%的股份，萬物雲則在現有股權的基礎上向陽光智博全體股東增發4.8%的股份。
當今的地產行業，現金為王，陽光城和萬物雲的這筆交易頗具創新性。陽光城在公告中稱，此次交易為資產換股，不涉及現金交易。
雙方的合作釋放出一個信號：萬物雲，萬科旗下的物業板塊，國內最大未上市物管企業。各方資本或許有着其他方式參與進來，和萬科共享萬物雲的“盛宴”，比如換股，將物業品牌注入萬物雲。
分拆上市公告中，萬科並沒有點明萬物雲上市募資的主要用途。一般而言，物業股上市募資的主要用途大多是為了收購物業公司，進而增加在管面積。
11月，物業股兼併浪潮迎來小高峯，萬物雲語義含蓄。
對外發聲時，萬科表示本次分拆上市，可以有效增強萬物雲的資本實力，並擁有獨立的資本運作平台以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物雲競爭優勢。