窺報27｜宋都物業：破發超跌、股價腰斬，難掩規模之殤
（來源：鳳凰網房產杭州站）
“樹欲靜，而風不止。”這句話放在自詡低調的宋都身上，十分契合。
拆分物業上市，首日破發超跌，緊接着宋都董事長俞建午被被證監會立案調查，市場一片譁然。
2021開年不過三個月，宋都已多次上榜行業“新聞”，而這一次，我們再度關注到它，是因為宋都物業上市之後的首份業績報告。
數據顯示，2020年宋都服務實現收入2.57億元，同比2019年增長15.4%，但淨利潤卻僅約3300萬元，同比下降6.5%。
業績報告發布的次日（4月1日），宋都服務(09608.HK)股價一度下跌超5%，收盤股價停留在0.125港元，相較0.25港元的發行價，剛好跌去50%，腰斬！
回看宋都服務的上市之路，面對不盡人意的業績表現，投資者或早已內心有數。
01
IPO首日破發 股價已腰斬
作為杭州老牌房企之一，宋都的表現平平，在崇尚高週轉、快節奏時代，宋都一直求穩，規模上沒有優勢，量級更是無法上升到另一台階。
2018年，不少房企們喊出“千億”口號，宋都房產才正式跨入“百億行列”，明顯落後他人。
2018年以來物業管理公司上市熱度持續，拆分物業上市，宋都也謀劃多時。
2020年初，宋都股份正式宣佈拆分物業公司上市，7月份宋都服務首次赴港IPO，不過很快便折戟而歸。同年9月，宋都服務再度衝刺IPO，直到今年1月份才得償所願，成功敲響了上市之鐘。
一頓操作之下，俞建午的女兒俞昀，宋都服務的董事會主席兼執行董事，憑藉此次上市，成為港交所上市物業板塊最年輕的董事會主席。
然而，相比地產二代的故事，首日破發更為市場所關注。今年1月18日，宋都服務正式開盤，0.225港元的開盤價，較發行價下跌10%，當日報收0.16港元/股，下挫36%，成為港交所上市物業股中首日跌幅最大的一支。
此後，宋都服務的股價長期在低位運行。截至2021年4月1日，收報0.125港元，較發行價的跌幅50%。
02
利潤下行 港股物企倒數第三
為何破發，為何股價表現一直不盡人意，市場的敏鋭度顯然是超前的。
3月31日晚間，宋都服務發佈2020年業績報告。報告顯示，宋都服務2020年實現收入2.57億元（人民幣，下同），同比2019年的2.23億元增長15.4%。毛利0.78億元，同比增長20%，歸屬股東淨利潤3268萬元 同比減少7%，淨利潤約3300億，同比下降6.5%，為港股物企榜倒數第三。
對於淨利潤的下滑，宋都服務解釋，主要是由於2020年產生上市開支1900萬元，拉低了年內收益。剔除上市開支及税後影響，其2020年的淨收益為4710萬元。儘管如此，宋都服務並沒有展現良好的盈利能力。
房企的物業公司，大多有一特點，對母公司依賴度極高，宋都服務同樣如此。
從財報來看，宋都服務主要有四條業務線，其中物業管理服務佔總收入比例近約50%。2020年，宋都服務在管項目達到46個，新增17個項目，獨立第三方物業開發商外拓項目7個。從在管面積來看，2020年母公司宋都股份貢獻了58.5%。
作為宋都服務的母公司，宋都股份本身規模並不大，屬於百億墊底梯隊。2017年宋都提出高週轉，2018年實現破百億，2019年亢奮之下一度提出300億的銷售目標，然而據克而瑞數據當年只實現了近186億元，2020年銷售額依舊不到200億，難掩規模之殤。
03
老舊社區 “吃螃蟹”
宋都服務也提及將積極開展第三方項目外拓，降低關聯方比例，多種渠道實現規模增長，但這一路途或道阻且長。
除了物業管理服務、非業主增值服務收入有所增長，宋都服務別項業務都在下降。倚重母公司，開拓第三方項目，然而宋都服務引以為豪的幾個業務卻並不賺錢。
以老舊社區的項目管理為例，2019年宋都服務接管杭州江乾區採荷街道36個老舊小區，成為最早一批接管城市老舊小區物管業務的“吃螃蟹勇士”。
老舊小區物業市場雖然巨大，但基礎物業費卻很低，一時難以盈利。據瞭解，採荷街道紅菱社區物業費每平米1毛5，在行業普遍2、3塊錢的水平，這個價格堪稱奇低。面對低價收費，物企需要通過增值服務的收益來彌補基礎服務的可能虧損。
社區的增值服務收入主要來自物業維修及維護、廢物清潔、裝修裝飾及社區空間服務等。而據最新財報，宋都服務2020年社區增值服務收入0.43億元，同比下降22.2%，佔總收入16.6%。其他業務上，長租公寓、酒店物業，宋都的表現同樣並不理想，2020年收入僅0.17億元，同比下降18.4%，佔總收入6.6%。
2020年，疫情讓物業行業迎來一波爆發，且在“三道紅線”下，分拆物業也成為房企去槓桿、加權益，改善財務的辦法之一。越來越多的房企開始重視物業板塊，市場估值不斷提升，新的房企不斷加入賽道。
而今一些規模物企已開始走上收併購擴大在管面積規模，做大基本盤。宋都服務在規模、實力都難以實現突破，加上母公司董事長醉心“酒業”、大健康等“副業”，未來之路註定難以順坦。
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