杭州2021年3月23日 -- 3月22日，綠城管理（09979.HK）遞交了2020年業績“答卷”，上市後首份年報顯示了其作為中國“代建第一股”的底色。2020年，綠城管理完成全年經營目標，同時隨着公司戰略佈局中對投資類公司及產業鏈上下游孵化業務的收益實現、公司組織架構優化及項目管理水平的不斷上升，去年全年公司綜合毛利率提升3.6個百分點，達到47.8%；歸母淨利潤同比增長35.3%達4.39億元；剔除上市費用後的歸母淨利潤同比增長39.4%達4.69億元。
綠城管理業績發佈會現場
作為服務屬性的輕資產公司，綠城管理無負債且現金流充足，報告顯示，截至2020年末，公司經營活動現金流達人民幣9.03億元，同比上漲645.9%。也許正是基於上述原因，綠城管理的年報還公佈了資本市場少有的高派息政策。
相信伴隨中國房地產市場投資與開發相分離的趨勢，代建模式的賽道將不斷拓寬，市場需求也會逐步擴大。綠城管理憑藉中國代建第一股的先發優勢和規模效應，行業競爭優勢將進一步夯實，有望成為亞洲最大的項目管理公司。
識局者生
近幾年，隨着“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”、“三條紅線”等監管的不斷升級，出現了土地成本過高、融資環境收緊導致房企資金壓力上升等情況，房企在追求規模擴張的同時，增強抗風險能力的需求也越來越大。與過去傳統資本密集型房企的開發模式相比較，憑藉品牌和管理作為主要輸出的輕資產模式無負債，不受金融去槓桿影響，安全性較高，可帶來更佳的盈利水平及更高利潤率。在此背景下，代建模式以其“輕資產屬性”成為了房地產轉型發展的最佳選項。
與此同時，受到供給側結構性改革等政策影響，質量提升、服務升級成為中國經濟發展的必然主題。尤其此次疫情之後，購房者對居住品質提出更高要求，市場呼喚專業的服務商，優質代建企業價值凸顯。
綠城管理董事會主席郭佳峯
縱觀當下，監管部門針對三舊改造、城市更新的政策持續落地，2020年政府報告提出全年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個目標。以存量空間改造為主的內涵式增長，成為城市發展新趨勢。土地獲取及使用方式的變化，帶來了房地產商業格局的重構，政府、金融機構開始成為房地產市場的主體，城市更新將成為核心城市的主要開發模式，服務型企業由此崛起。
綜合而言，隨着中國房地產市場管理紅利趨勢明顯，服務型企業的價值逐步凸顯。作為品牌溢價高、開發能力強及專業程度高的服務型企業，綠城管理以其模式的獨特性和領先性成為房地產輕資產稀缺標的，價值仍待挖掘。
破局者存
作為傳統房地產轉型的破局者和解題者，2020年，綠城管理繼續保持行業領先的強勁勢頭，展現了“代建第一股”的王者成色。基於豐富的業務模式、全國性的規模佈局、按需定製的服務體系及多元化的客户結構，公司在市場的劇烈變化中，實現了年度銷售新高及新拓項目貨值新高，整體項目規模保持行業第一。
2020年全年，公司新拓代建項目的合約總建築面積達18.7百萬平方米，較去年同期增長約16.8%；新拓代建項目代建費預估58.1億人民幣，較去年同期增長約22.3%。公司現有代建業務存量就可以確保未來三年經營業績的可持續增長。
報告顯示，截至2020年12月31日，公司管理項目覆蓋89座城市；項目數量由去年同期的260個增加至296個；合約項目總建築面積76.1百萬平方米，較去年同期增長12.7%；在建面積40.5百萬平方米，較去年同期增長8.0%；全年實現合同銷售金額745億，同比增長12.2%。
綠城管理CEO李軍
顯著的規模效應，將成為綠城管理持續穩定經營的重要驅動力。與此同時，公司戰略化的城市佈局也將進一步夯實利潤增長空間。多年來，綠城管理堅持全國化、規模化佈局，同時持續鞏固核心城市羣。根據年報區域佈局顯示，公司主要經濟區域項目建築面積合計達64.9百萬平方米，佔整體總建築面積76.1百萬平方米的85.2%，可售貨值合計3482億人民幣；其中，在具有強大代建開發潛力的長三角經濟圈和環渤海經濟圈，公司分別擁有總建築面積41.8百萬平方米、15.6百萬平方米，佔整體總建築面積的55.0%和20.5%。
此外，在全國化佈局的助力下，綠城管理建立起了結構多元、不斷擴展的優質客户羣，將有力提升公司穿越週期的韌性。目前，公司委託方類別包含私企、國企、政府及金融機構四大類，在當期在建面積結構中，歸屬於前三大類委託方的項目佔比分別為28.3%、40.5%、31.2%。公司持續且長久地做政府和國企好夥伴的戰略思維及決心，也為公司未來業績穩定持續增長奠定了堅實的基礎。
掌局者贏
一直以來，綠城管理都以打造“全價值鏈的代建業務平台”為戰略轉型的重要目標。目前，綠城管理已經形成主營業務與產業鏈業務相互賦能、相互導流的多元業務結構。其2020年度商業代建項目、政府代建項目以及設計/諮詢等其他服務的收入佔比分別為72.4%、17.1%及10.5%，這個結構已充分反映出綠城管理的經營特色和轉型決心。
作為中國代建行業的第一股，綠城管理始終扮演着“先行者”和“引領者”的角色。自2020年7月上市以來，公司策劃多起行業大事件，體現了其在代建領域的遠大布局，將夯實其行業標準制定者的地位。
去年12月份，綠城管理作為發起者牽頭成立輕資產聯盟籌建會，聯合中原建業、雅居樂房管、金地管理、當代綠建及華潤5家代建領軍企業，致力於通過標準引領行業發展，拓寬行業賽道，通過協同效應創造更大價值。該聯盟將於今年正式揭幕，並將共同推出行業藍皮書等重大舉措。
投資人在發佈會現場提問
與此同時，基於“做大產業鏈”的既定戰略目標，2020年公司繼續孵化產業鏈上下游公司，重點收併購輕資產模式、利潤率高、且能增強公司核心能力的產業鏈公司，着力打造“第二增長曲線”。綠城管理於今年1月召開的產業鏈大會暨戰略合作公司簽約儀式，充分體現了這家公司“共建、共享、共榮”的平台理念。也正是這種理念，已回報公司以收益：2020年，綠城管理的產業鏈孵化的投資收益實現大幅提升至人民幣46.0百萬元。
有機構專家表示，目前代建業務佔中國商品房銷售比例僅為2%-4%，未來3年將保持20%以上的複合增長率，市場空間巨大，代建未來增長率將領先整體房地產市場，對應PE值將比肩物業股。而綠城管理有望憑藉其領導地位及對產業價值鏈的精準把控，進一步享受稀缺標的的價值紅利。