財聯社（記者 韓理 沈述紅）訊，5月19日，上交所披露了首批5只公募REITs基金相關公告，在公告中備受關注的首批公募REITs的發行日期、問詢價格區間、發行份額等重要信息一併確定。
根據公告，5只基金將於5月31日正式開售，而在詢價方面，5只產品的詢價區間有所不同，大多介於2元-5元，但也有高至8元-10元。財聯社記者對上交所5只公募REITs基金相關信息進行了如下整理。
1、上交所5只公募REITs什麼時候發行？
答：根據詢價公告，上交所首批公募REITs將在5月31日首發，即網下基金份額認購日及繳款日，公眾基金份額認購日及繳款日；5 月 24 日（T-5 日）的 9:00-15:00為本次發售的詢價日。
其他具體安排可見下表：
2、5只公募REITs發行方式？
答：首次發售將通過向戰略投資者定向配售、向網下投資者詢價發售及向公眾投資者定價發售相結合的方式進行。
其中，戰略投資者需根據事先簽訂的配售協議進行認購。對網下投資者進行詢價發售，如對網下投資者進行分類配售的，同類投資者獲得的配售比例應當相同。扣除向戰略投資者配售部分後，本基金份額向網下投資者發售比例不得低於本次公開發售數量的 70%。
對於公眾投資者，待網下詢價結束後，基金份額通過各銷售機構以詢價確定的認購價格公開發售，包括場內和場外兩種認購方式。
場內發售是指本基金募集期結束前獲得基金銷售業務資格並經上海證券交易所和中國證券登記結算有限責任公司認可的上海證券交易所會員單位發售基金份額的行為。通過場內認購的基金份額登記在證券登記系統投資人的場內證券賬户下。
場外將通過基金管理人的直銷網點及基金場外銷售機構的銷售網點發售或按基金管理人、場外銷售機構提供的其他方式辦理公開發售（具體名單詳見基金份額髮售公告或相關業務公告）。通過場外認購的基金份額登記在登記結算系統投資人的場外基金賬户下。
份額各不相同。華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金，募集總份額為5億份，東吳9億份，富國5億份，浙商證券5億份，中金普洛斯15億份。
3、5只公募REITs發行份額分別是多少？初次戰略配售份額及比例？
答：這5只產品的發行份額各不相同，華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金、浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎設施證券投資基金、富國首創水務封閉式基礎設施證券投資基金三隻募集總份額均為5億份，東吳蘇州工業園區產業園封閉式基礎設施證券投資基金募集總份額為9億份，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金募集總份額為15億份。
其他信息如下圖：
4、發售對象範圍？
答：包括戰略投資者、網下投資者及公眾投資者。
戰略投資者包括基礎設施項目原始權益人或其同一控制下的關聯方，以及其它專業機構投資者。其中，對於參與本基金戰略配售的專業機構投資者，應當具備良好的市場聲譽和影響力，具有較強資金實力，認可基礎設施基金長期投資價值，具體選擇標準詳見招募説明書或基金份額詢價公告等相關文件。
網下投資者為證券公司、基金管理公司、信託公司、財務公司、保險公司及保險資產管理公司、合格境外機構投資者、人民幣合格境外機構投資者、商業銀行及其理財子公司、政策性銀行、符合規定的私募基金管理人以及其他中國證監會認可的專業機構投資者。全國社會保障基金、基本養老保險基金、年金基金等可根據有關規定參與基金網下詢價。
5、問詢價格區間是多少？
答：在詢價方面，5只產品的詢價區間有所不同，大多介於2元~5元，但也有高至8元-10元。
其中華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金詢價區間最低，為2.780元/份-3.200元/份，浙商證券滬杭甬杭徽高速封閉式基礎設施證券投資基金最高，詢價區間為8.270元/份-9.511元/份。
6、認購費率是多少？
7、認購方式是什麼？
答：公募REITs基金的場外認購將通過基金管理人的直銷網點及其他銷售機構的銷售網點進行；場內認購可通過具有基金銷售業務資格並經交易所和登記機構認可的交易所會員單位進行。
具體到公眾投資者的認購方式上，他們可以通過場內證券經營機構或基金管理人及其委託的場外基金銷售機構，認購基金份額。
另外，公眾投資者在辦理場內認購時，需具有人民幣普通股票賬户或證券投資基金賬户；辦理場外認購時，需具有登記機構的開放式基金賬户。
網下投資者的認購方面，在基金份額認購價格確定後，詢價階段提供有效報價的投資者方可參與網下認購。網下投資者應當通過交易所網下發行電子平台向基金管理人提交認購申請，參與基金份額的網下配售，且應當在募集期內通過基金管理人直銷渠道完成認購資金的繳納，並通過登記機構登記份額。
而在戰略投資者的認購方式上，戰略投資者根據事先簽訂的戰略配售協議進行認購，不得接受他人委託或者委託他人蔘與基礎設施基金戰略配售，但依法設立並符合特定投資目的的證券投資基金、公募理財產品等資管產品，以及全國社會保障基金、基本養老保險基金、年金基金等除外。募集期結束前，戰略投資者應當在約定的期限內，以認購價格認購其承諾認購的基金份額數量。
8、管理費和託管費是多少？
9、和債券、類REITs，以及普通公募基金有何差別？
答：和債券相比，基礎設施公募 REITs無固定利息回報，但是有穩定強制的分紅機制，並在此基礎上有資產增值帶來的份額價值提升預期。REITs依靠於資產本身現金流產生能力，同時對管理人 的運營能力和資源稟賦要求較高。
公募REITs和類REITs的核心區別在於:前者是長期限權益型永續運作產品，可通過物業的真實出售來達到資本變現，後者更偏向於有期限的“明股實債”產品。
與普通的公募基金相比，公募REITs的不同之處有三點。
一是投資標的不同。基礎設施公募 REITs產品以擁有持續、穩定經營現金流的不動產作為底層基礎資產。普通的公募基金通常以上市公司股票、債券等作為主要投資標的。
二是收益來源不同。基礎設施公募 REITs收益來源主要由經營收益以及因資產增值帶來的資本利得收益，對於高速公路等基礎設施，收益來源更多由不動產經營收益構成。普通的公募基金除獲取股息、利息收益外，靈活調整投資組合配置，資本利得收益顯得更重要。
三是產品定位不同。基礎設施公募 REITs產品作為“自下而上”搭建的“資產上市平台”，藉助發行人、管理人在不動產投資經營領域的專業優勢及資源積累，促進基金價值不斷提升。普通的公募基金主要依靠基金管理人的主動投資能力，通過靈活配置資產，實現投資收益。
10、公募REITs試點項目具有哪些特點？
答：一是聚焦重點行業。優先支持倉儲物流、交通、污染治理、市政工程等基礎設施補短板行業項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施、國家戰略性新興產業集羣、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點；
二是聚焦重點區域。優先支持京津冀、長江經濟帶、雄安新區、粵港澳大灣區、海南、長江三角洲等重點區域。支持國家級新區、有條件的國家級經濟技術開發區開展試點；
三是聚焦優質項目。試點項目應當權屬清晰，原始權益人或其所屬項目公司合法持有底層資產的財產權利;運營模式成熟市場化，有持續、穩定的收益及現金流，來源具備較高分散度，運營3年及以上;底層資產已完成竣工驗收，各項前期工作手續完備;企業信用穩健、內部控制健全，最近3年無重大違法違規行為。