年報觀察 | 濱江集團升與跌
觀點網濱江集團去年因戚金興“努力做到1%-2%的淨利潤水平”一席話，引發行業對於房地產利潤率的討論。
但是從2021年報數據看，濱江的利潤表現依然可圈可點。
4月29日，濱江集團披露2021年度業績報告，全年銷售額達1691億元，同比增長24%；實現營業收入379.76億元；歸母淨利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.80%和30.06%。
一眾同行增收不增利時，濱江集團歸母淨利潤增幅卻與營業收入增幅相差無幾。
數據還顯示，報告期內房地產業務營業成本同比增加35.8%，毛利率24.66%，比上年同期減少2.34%，毛利率水平與同行20%-25%的區間重疊。
另外，在萬科喊出“縮表出清”時，濱江去年總資產增長了23.09%至2117.26億元，歸屬於上市公司股東的淨資產增長12.03%至205.79億元，融資成本持續下降。
哪些數據上升了？
從濱江集團披露的數據看來，去年業績表現已算“出挑”。
觀點新媒體查閲濱江集團2021年度報告，該公司去年銷售額達1363.6億元，同比增長21.7%；權益銷售700億元，同比增長65.6%；銷售權益比例51.3%，比上年提升13.6個百分點。
據觀點指數發佈的“2021年1-12月房地產企業銷售金額表現”研究成果顯示，前100房企實現全口徑總銷售金額12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負。
可以看到，在銷售額增長同時，權益銷售亦有較大增幅，這與該公司近年主動提升權益佔比有關。
報告披露，2021年，濱江集團累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建築面積469.4萬平方米，新增土儲貨值權益比例56.6%。
其中，56.6%新增土儲權益比例較過往為高，2020年該數字為50%，2019年是52.8%，2018年則僅有37.4%。
土儲權益增加的同時，濱江去年拿地力度並未像很多同行那樣降低，反而有所增加。
數據顯示，報告期內，該公司新增土地儲備項目38個，其中在浙江省8個地級市共獲取35個項目，併成功開拓麗水市場實現浙江省內11個地級市項目全覆蓋。報告期內，累計新增土地面積200.29萬平方米，新增土儲計容建築面積469.4萬平方米，土地款總額710億元，權益土地款437.86億元。
觀點新媒體查閲過往年報對比，2020年新增土地儲備項目30個，新增土地面積171.65萬平方米，新增土儲計容建築面積432.24萬平方米，土地款總額781.9億元，權益土地款410.3億元；2019年新增土地儲備項目28個，新增土地面積126.52萬平方米，新增土儲計容建築面積295.39萬平方米，土地款總額503.71億元，權益土地款270.49億元。
拿地支出逐漸增加，與銷售回款的增長有關。
2022年工作目標和戰略部分，濱江集團對於土地儲備的計劃是，在權益拿地金額佔現金回款金額比例為0.6的基礎上保持平衡。報告披露，截止2021年末尚未結算的預收房款為935.4億元，較年初增長28.5%，“預收款的持續增厚，為未來業績提供充分保障”。
回款增加自然也為營業收入與利潤增長提供可能，而濱江集團去年實現營業收入379.76億元，實現歸母淨利潤30.27億元，分別較上年同期增長32.80%和30.06%。
或正是由於去年積極納儲，在萬科喊出“縮表出清”時，濱江集團去年總資產2117.26億元，歸屬於上市公司股東淨資產205.79億元，分別較上年同期增長23.09%和12.03%。
“濱江集團營業收入主要來自於房地產銷售收入，2021年度財務報表所示營業收入項目金額為379.76億元，其中房地產開發業務營業收入為366.73億元，佔營業收入的96.57%。”
收入增加的同時，營業成本同比也在增加。報告期內，該公司房地產業營業成本為282.45億元，同比增加35.80%，比營業收入的31.57%增幅要高。其中，房產銷售營業成本同比增加36.03%，比房產銷售營業收入的31.68%增幅高。
還有一個增長數據值得關注：在不少房企融不到錢的時候，濱江集團截止2021年末共獲銀行授信額度832.43億元，較上年末增加16%，授信額度已使用356.61億元，剩餘可用授信額度475.82億元，佔總額度的57%。
下降的是什麼？
雖然有不少業績和財務數據實現同比增長，但在毛利率逐漸下滑大環境，濱江集團也不能避免。
正如上面所示，營業成本增幅大於收入增幅的情況下，濱江集團2021房地產業毛利率為24.66%，比上年同期減少2.34%。其中，杭州地區毛利率為20.72%，同比減少3.65%。
另據觀點新媒體早前報道，隨着品牌房企的不斷入局，市場競爭加劇，濱江在杭毛利率持續下跌，2018年至2021年中期從36.04%降至17.88%。
難怪在2021年5月14日舉行的2020年度業績網上説明會中，濱江集團董事長戚金興曾表示，在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，努力做到1%-2%的淨利潤水平。這話一出，引發了各界對濱江集團以及房地產行業現狀的極大關注和討論。
而濱江集團去年38個新增項目中，杭州地區就佔到了18個。另外，濱江在杭州的優勢暫時還難以在省外地區復現，存在毛利率不足的問題，如上海地區毛利率僅為11.91%。
戚金興則認為，毛利率差異比較大的原因為：一是新進城市一般競爭激烈，二是杭州之外濱江進入的城市銷售週期相對較長。但隨着新城市的落地，後面利潤率會逐年提升。
截至2021年末，濱江集團累計土地儲備為642.83萬平方米，總建築面積1500.51萬平方米（杭州825.38萬平方米，浙江省內（除杭州）555.97萬平方米，浙江省外119.16萬平方米），剩餘可開發建築面積262.40萬平方米（杭州94.72萬平方米，浙江省內（除杭州）121.934萬平方米，浙江省外45.75萬平方米）。
截至2021年末，濱江集團土地儲備中杭州佔60%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、温州、金華、湖州、台州等經濟基礎紮實的二三線城市佔比25%，浙江省外佔比15%。
行業下行對企業總還是有影響的，在2022年銷售預期中，濱江集團保持謹慎或更“適應”當下情況--銷售目標1500億元-1600億元——比2021年銷售額1691億元有所減少。
其實在2021年度報告中，被濱江集團比較強調的一個詞組是“融資成本持續下降”。
報告顯示，濱江去年融資規模增加的情況下，融資成本持續下降，2021年末融資利率為4.9%，較2020年末5.2%下降0.3個百分點，創歷史新低；按照2021年末權益有息負債448億元計算，可以節省利息1.34億元。
觀點新媒體查閲濱江融資餘額數據，2021年末為457.62億元，較2020年419.60億元增加9.06%。融資成本方面，2019年綜合融資利率是5.6%，2020年為5.2%，2021年則降至4.9%。
對於2022年，濱江的目標是資金上繼續保持穩健，保持合理的有息負債水平，融資利率從4.9%確保下降至4.7%。
報告另外顯示，2021年濱江集團資產負債率從上年末83.70%降至82.34%，淨負債率由83.57%降至65.97%。
濱江集團表示，報告期內扣除預收款後的資產負債率為65.92%，淨負債率為65.97%。債務期限構成上，短期債務為139.96億元，佔比僅為30.58%，低於期末貨幣資金（211.41億元），現金短債比為1.51倍，可有效覆蓋短期債務。
“2021年乃至未來兩到三年甚至更長時間，濱江要繼續將有息負債水平控制在合理範圍內，有息負債總額不超過總資產的30%，且要持續保持‘三條綠線’，在行業中保持已有的優勢。”
2022年走過了一個季度有餘，濱江集團4月29日公佈的2022年一季度報告顯示，業績表現暫未能延續去年走勢。
銷售商品、提供勞務收到的現金為104.89億元，同比減少42.31%，系本期預售房款減少所致。營業收入方面，一季度實現61.83億元，同比下降16.79%；歸屬於上市公司股東的淨利潤2.28億元，下降幅度達42.69%。