這家一年兩倍的公司，終於啓動了！

2021年04月02日 09:23:00

大家好，我是分享乾貨的初善君。

去年3月到8月，初善君分享了四篇華僑城的文章，不少小夥伴入坑，然後最近才開始賺錢，非常不容易。

今天我們來看看華僑城2020年的年報。

1、成長性

在一年二倍的投資機會：華僑城的四個預期差中，初善君表示華僑城最大的預期差是恢復成長性，從死氣沉沉變成朝氣蓬勃，體現在資產負債表上，有兩個科目。

一是存貨餘額大幅增長。截止2020年底，存貨餘額2505億元，同比增長35%，是2017年底的2.5倍。

二是預收賬款和合同負債，截止2020年底，預收賬款（含合同負債）餘額885億元，同比增長26%，是2017年底的3倍。

反映到銷售額上，全年實現銷售1052億元，歷史新高，同比增長22%，是2017年的2.15倍。

存貨的持續增長保證了可售貨值，可售貨值的持續銷售保證了預收賬款，預收賬款的結算確認保證了收入和利潤的增長。

最終2020年實現營業收入819億元，大幅增長36%，歸母淨利潤127億元，增長3%，扣非淨利潤97億，同比下滑3%。

收入大幅增長，扣非利潤下滑，兩個意料之中的原因：一是疫情影響，文旅收入壓力肯定大，而成本費用是剛性的。二是純地產業務毛利率的下滑：2020年純地產業務毛利率下滑了15個百分點，但是依然高達59%。

這裏第一點不具有可持續性，第二點不會持續大幅下滑，也不具有可持續性。

總之，2021年華僑城依然可以維持20%左右的增長率。

2、經營現金流

關於經營現金流，初善君在現在這家公司，就是股價沒漲之前的茅台中詳細論述過：

那麼問題來了，華僑城的什麼時候現金流可以轉正？

當他不在跨越式發展，而是穩健發展的時候，那時候，公司的銷售回款會持續大幅增加，同時無需跨越式拿地，通過快速週轉實現銷售回款支持發展，那麼他的現金流自然就會是正的。

只是那個時候，華僑城的股價恐怕早就起飛了。

果然，今年年報顯示，華僑城經營現金流淨額高達212億元，一年就覆蓋了過去三年的流出，還有結餘。

股價也再也看不到0.7倍PB的華僑城了！

華僑城的經營現金流一點都不值得擔心，不論是旅遊業務還是房地產業務，都是先收錢的買賣。前幾年不好，只是儲備土地而已。

目前子彈已經充足，預計進入良性發展結算，以後年度的經營現金流應該不會為負了。當然，季度上不好説，一季度經營現金流大概率還是負的，這沒什麼值得擔心的。

至於分紅，錦上添花而已，目前階段，看分紅買什麼華僑城。

説到這裏，不得不佩服萬科，萬科的穩健發展最大的體現點就是經營現金流非常穩定，希望華僑城以後可以跟萬科一樣，在經營現金流方面穩健一點。

3、有息負債

房地產的三套紅線是大家分析的重點，從華僑城來看，隨着經營現金流的好轉，整個現金流量表都很好看。

投資現金流淨流入6.55億，2015年以來首次為正。

籌資現金流淨額27億，要知道過去三年這個科目分別為293億、234億和213億。隨着經營現金流好轉，公司發展不需要那麼大的籌資規模了，償還債務流出金額1121億元，同比大增500億。

當然，負債規模整體還是增長的，不過長期借款大幅增加300多億，短期借款大幅減少100億，負債結構更合理了。

要知道，華僑城後面還有很多“歡樂海岸”需要投入。

4、歡樂海岸

歡樂海岸類項目不僅是公司成長性的體現，更是後面提升估值的保證。

不過關於歡樂海岸類項目，公司表述不多，目前開業的只有深圳、順德和中山歡樂海岸，深圳歡樂港灣、南昌準開業。

這種項目只要開業基本就是當地城市的網紅點，人流量非常大，初善君上週剛剛去了深圳的歡樂港灣，摩肩接踵，非常恐怖。

華僑城的歡樂海岸對於傳統商業業態基本是降維打擊。

但是這種項目急不得，目前落地項目非常多，在華僑城，地產股、文旅股還是造城者？文章中，統計是在建13個，簽約16個，目前不確定這些數據的準確性。

這些目前還有待觀察。

5、股價

2021年以來，華僑城股價大漲41%，不論是旅遊板塊還是地產板塊獨樹一幟，非常牛逼。

整個過程跟下來，這波上漲出乎初善君的意料，沒有太多徵兆，港資持股變化不大，大概率是機構資金？

不管怎麼樣，一些堅守的小夥伴，獲得了堅守的回報。

你要問華僑城低估不低估，初善君覺得肯定還是低估，但是你要問華僑城還能不能漲，初善君不知道。

今年以來，不少低估的公司沒漲到合理估值就跌回去的不在少數。

短期股價無法預測。

文丨初善投資