房地產行業由於監管的逐步加強，熱度已經降温不少，赴港上市的公司也寥寥無幾，但最近一家來自河北的房地產開發商，開始了自己的上市之路。
智通財經APP獲悉，根據港交所10月29日的披露，天鴻中國控股有限公司遞交招股書，申請在港交所主板上市，未來金融為獨家保薦人。
通過閲讀招股書，在股息及可供分派儲備部分了解到，天鴻中國早在2018年12月便宣佈分紅，而唯一的受益人只有一個，便是魏國秋拿到2.45億元。截至今年上半年，天鴻中國可供分派儲備只有0.98億元。
魏國秋是天鴻中國的創始人，從公司的股權架構圖中可以發現，魏國秋通過Buildking持有天鴻中國的全部股份。從2018年3月7日開始擔任公司的執行董事至今，也是公司的主席兼首席執行官。反觀天鴻中國的淨利潤，2018年僅為1.83億元，完全不夠支付魏國秋的分紅。
在接下來的2019年，天鴻中國的淨利潤僅為4835.5萬元，大幅下降，隨後的2020年和今年上半年得以改善，分別為2.36億元和3.36億元。這麼看來魏國秋似乎早就預料到公司的盈利能力，還沒上市的情況下，便拿走了2.45億的分紅，那下面一起來看看天鴻中國的基本面如何?
收入波動大，近三年毛利率持續下滑
天鴻中國是位於河北省的知名房地產開發商，提供優質的物業，同時也在衡水以及石家莊從事棚户區改造等一級土地開發項目。成立於2005年，天鴻中國主要在唐山、衡水以及石家莊發展運營，這些城市因為實施和推進“京津冀一體化”的發展政策，從而出現了較多對住宅物業的剛性需求。
公司主營三種業務類別，分別為物業開發及銷售、一級土地開發以及物業管理服務。
物業開發及銷售方面，天鴻中國的物業開發項目位於河北省衡水市、唐山市以及石家莊市，截至2021年7月31日，公司共擁有總可銷售建築面積約67.69萬平方米的物業開發組合。
至於一級土地開發，天鴻中國的此項業務涉及，將土地平整至滿足地方部門規定的標準，這也有利於公司比其他物業開發商更早的收悉，相關地塊和政府開發計劃。截至今年的6月30日，天鴻中國有兩個一級土地開發項目或項目分期，總地盤面積約78.91萬平方米。
物業管理服務主要為，幫助提升天鴻中國的聲譽以及品牌，通過自有團隊或外部物業管理服務公司，為公司開發物業的業主提供全面的物業管理服務。
以過去三年的業績來看，天鴻中國2018至2020年的總收入分別為4.35億、2.34億以及3.67億人民幣，毛利率分別為77.5%、62.1%以及33.8%。值得注意的是，物業管理服務在過去三年一直處於負毛利，分別為-153.5萬、-237.3萬以及-28.9萬。
但今年上半年的業績有明顯的提升，總收入較去年同期增長88%至1.68億元，毛利率也是從48.7%上升至52.6%。其中物業管理服務的毛利率，也取得較大增長，由去年上半年的14.5%增加至33.8%，有希望擺脱過去三年該業務負毛利的窘境。
收入方面的增加主要由於物業開發和銷售所得收入的增長，此類收入增加了約6060萬元，另外一級土地開發所得收入也增長近1710萬元。包括Tenaho鳳凰湖畔一期B區的交付穩定增長，同時平均售價也保持穩定，另外Tenaho紅星裏的交付也保持增加。除此之外，由於疫情的有效控制，位於石家莊的一級土地發展進度加快，逐漸改善了疫情的不利影響。
整體毛利率的上漲主要得益於，天鴻中國所交付的零售物業毛利率增加，同時毛利率相對較高的一級土地開發，因為獲得更多的收入，帶動了毛利率的提升。物業服務的毛利率則是由於，同比的收入增多，以及為Tenaho鳳凰湖畔二期所提供的物業管理服務得到了收入的確認。
行業競爭激烈，受政策影響較大
天鴻中國所處的行業參與者眾多，我國的國家和區域住宅物業市場高度分散，並且競爭十分激烈。根據萬德的資料庫顯示，2019年我國地產開發商有99544家，其中天鴻中國所在的河北省就有3498家，大部分從事住宅物業發展。
整體而言，河北省住宅市場的房地產投資處於上市趨勢，住宅物業的平均價格由2012年的4142元，逐漸增長至2020年的8251元，複合年增長率達9%。
河北省的房地產市場近些年也有政策支持，京津冀一體化的政策於2014年5月5日提出，為了加強環渤海地區和京津冀地區之間的經濟合作。這加強了河北省的基礎設施建設，吸引更多人力和金融資本進入河北，為城鎮化進步提速，同時也促進了河北房地產市場的增長。
從2018年開始，河北省也在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”，限制房地產投機活動，確保市場的穩定健康發展。2019年河北的多個城市，包括石家莊、衡水以及唐山在內，以及落實政策吸引更多的人才，為這些城市帶來更多的潛在買家。另外，由於2022年北京冬奧會的舉辦，預計也會為河北帶來更多基礎設施和房地產開發的機會。
除此之外，河北在2021年5月份發佈了，河北省縣城建設提質升級三年行動實施方案，將會改造2949個老舊社區和299個城中村，同時重建177000個棚户區單位。石家莊、唐山和衡水的《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二零三五年遠景目標綱要》，表明要推動城中村的改造項目。
天鴻中國的前景十分依靠我國房地產市場的發展，雖然有利好行業的政策出台，但也有相關的監管措施發佈。今年個別行業由於監管的嚴格，出現不同程度的影響，有的甚至使得行業的從業者大面積失業。近幾年的物業行業，我國政府也發佈了多條控制措施，為了給該行業降温，而且未來可能會有更多的措施出台，行業受到的不利影響或許會更大。然而更強的監管不是為了打壓行業，而是讓行業獲得更規範的發展，其中的企業也將更健康的成長。