憑藉靚麗中報，粵港灣控股(01396)再次向市場證明了其戰略升級後的高質量發展。
據粵港灣控股8月27日發佈的2021年中期業績公告顯示，公司在報告期內的收入為26.04億元，同比增長255.2%;淨利潤為人民幣1.61億元，同比增長68.2%。收入、淨利潤均實現了高速增長。
這樣的業績，實屬難得，畢竟當前國內整個房地產行業的發展仍不輕鬆。在“房住不炒”、“三條紅線”、以及“集中供地”等監管政策的持續調控下，行業競爭進一步加劇，融資難度上升的同時企業信用出現分層，甚至部分頭部房企信用風險暴露，導致被國際投行下調信用評級。
如此行業背景下，高質量發展顯得尤為重要，也只有高質量發展的房企，才能經受住市場全方位的檢驗。而在上半年這場考驗中，粵港灣控股以亮眼業績脱穎而出，這也代表着公司自2020年開始啓動的戰略升級已顯現成效。
但在公司基本面走強之際，粵港灣控股的股價卻因市場情緒的影響相對低迷。截止8月31日收盤，粵港灣控股的滾動PE已不足5倍，業績成長性的估值溢價並未在市值上體現，公司真實價值被市場低估。一旦市場情緒回暖，粵港灣控股或將迎來估值修復帶動公司股價持續攀升。
高質量發展，“綠檔”下的業績大增
2020年，粵港灣控股開啓了“新生態產城服務商”的全新定位，啓動戰略升級，聚焦大灣區及其輻射區域。同時，公司開始實行“毅德”和“粵港灣”雙品牌運作，“毅德”品牌繼續發展商貿物流產業，“粵港灣”品牌則致力於拓展精品住宅、城市更新等業務。
且為表達自身在戰略升級上的堅定決心，一系列的業務佈局也根據戰略定位展開，並在2021年上半年見到了明顯成效。
由於公司為了提高去化而採取了主動靈活的銷售策略和定價策略，粵港灣控股報告期內的合約銷售額為30.49億元，且住宅物業的銷售額佔總合約銷售額的比例升至79%，較2020年同期的46%大幅提升。這使得公司的物業銷售收入增長171.9%至17.93億元，物業銷售收入佔物業開發與相關服務收入的比例為94.2%。
值得注意的是，在“三條紅線”政策下，由於資金的壓力，部分房企銷售金額的增長在一定程度上是通過降價促銷、以價換量的方式實現的，比如前100的房企中，有45家的銷售均價是下降的，因此大部分房企的毛利率均出現了下滑。反觀粵港灣控股，其報告期內物業開發及相關服務的毛利率為30.1%，仍處於行業中的較高水平，這説明公司的產品在市場中有較強的議價權。
與此同時，粵港灣控股在報告期內加大精細化管理力度，其實施了一系列的降費提效措施，並取得顯著成效。智通財經APP發現，其總銷售及行政費用佔總收入的比例為8.6%，較2020年同期的27.6%下降近20個百分點。
在收入大增、毛利率維持高位、且運營效率大幅提升的共同作用下，粵港灣控股2021年上半年的淨利潤為1.61億元，同比增長68.2%。但值得注意的是，在2020年上半年時，投資物業公允值的收益高達2.04億元，而2021年上半年僅有1049.7萬元。若不計該項投資物業公允值收益，那麼粵港灣控股在報告期內的淨利潤同比增速將爆發式增長，而不僅僅是68.2%的增速。
更為重要的是，粵港灣控股業績大幅增長的背後，公司的資產結構亦處於優秀範圍。智通財經APP瞭解到，截至2021年上半年，粵港灣控股的淨負債率為36.7%，現金短債比為1.14倍，剔除預收賬款的資產負債率為69.6%，遠低於監管要求的三道紅線的標準，即粵港灣控股是屬於“綠檔”的優質房企。且公司報告期內的物業銷售現金回款超過合約銷售金額的90%，這説明了公司具有強大的運營效率以及回款能力。
從業績增長與資產質量兩個維度來看，粵港灣控股在行業分化持續加劇的大背景下實現了高質量發展，證明了自身的獨特之處，而這又由公司的戰略升級帶來的協同所決定的。
聚焦大灣區及輻射區，快速建立區域深耕優勢
事實上，在粵港灣控股“新生態產城服務商”的戰略定位中，聚焦大灣區及其輻射區域是促使公司快速成長的關鍵原因。
雖然全國房地產行業受政策的嚴厲監管表現低迷，但對於需求剛性的區域而言，仍充滿着結構性的機會，而大灣區便是其中的典型代表。粵港澳大灣區是中國開放程度最高，也是市場化機制最完善的區域之一，其戰略定位是作為未來中國在全球競爭當中的的創新載體和平台，這意味着大灣區將會被建設成為對全球具有輻射力、帶動力和吸引力的國際化灣區。
得益於廣闊的發展前景，大灣區對人口的虹吸效應位居國內前列。據數據顯示，2010年，大灣區內地九市的常住人口不過5611萬人，但2020年已升至7801萬人，短短十年，暴增2189萬人，增幅高達39%，而這樣的虹吸效應仍將持續。即使大灣區目前的整體城鎮化率已超過80%，但在城市更新帶來的存量需求轉化，以及人口持續流入帶來的增量需求兩大因素的驅動下，大灣區的地產行業仍將是全國最堅挺的區域。
基於此，粵港灣控股聚焦大灣區旨在以大灣區為總部基地和戰略價值高地。在報告期內，粵港灣控股在大灣區的項目取得顯著進展。據業績公告顯示，截止2021年6月30日，公司在大灣區及灣區輻射區域跟進及運作的項目為11個，預計總可售面接約250萬平方米，可售貨值約450億人民幣，且在這11個項目中，有7個是位於大灣區的城市更新項目。與此同時，在7個大灣區城市更新的項目中，目前已有四個四證齊全，預計2021年第四季度便可開始銷售。隨着該等項目的開售，粵港灣控股的價值將逐步釋放，公司的現金流及盈利空間也將隨着時間推移不斷突破。
在推進項目開發的同時，粵港灣控股亦積極增加項目儲備，為公司未來的長遠穩健發展打下堅實基礎。智通財經APP瞭解到，在2021年上半年，粵港灣控股共獲取了8個項目，總建築面積約210萬平方米，預計可售貨值約250億元人民幣。
其中，位於大灣區及灣區輻射區的新土地儲備佔比高達76%，這代表着公司將戰略佈局轉移向大灣區的決心和能力。而截至2021年6月30日，粵港灣控股的總土地儲備約1370萬平方米，且其中住宅用途佔比為48%，較2020年同期的16%提升32個百分點，這亦體現了公司繼續側重住宅的戰略定位。
從在運營項目到新增土地儲備，均證明了粵港灣控股在粵港澳大灣區的深耕已取得顯著成效，且值得重視的是，在2021年上半年中，粵港灣控股來自大灣區及灣區輻射區的合約銷售額佔比為37%，而2020年同期為0。從0到N的突破，再次證明粵港灣控股在大灣區的深耕優勢十分突出，而這背後除了戰略定力外，股東資源與商業基因的重組亦至關重要。
早在2019年7月28日時，粵港灣控股前身毅德國際引入了中國粵港灣區控股作為新的合作方，而中國粵港灣區控股則是由瑞信海德和客天下各持有50%的權益，其中，瑞信海德則由君勝控股持有70%權益。
智通財經APP發現，瑞信海德、客天下以及君勝控股都有一個共同的特點，即三者都在大灣區開發並運營了多個項目，比如君勝控股在深圳開發了包括鴻隆世紀廣場、港灣麗都、熙璟城、熙瓏山等在內的多個項目，其於深圳的累計開發面積超過120萬平方米。
對於原業務是商貿物流地產的毅德國際控股來説，中國粵港灣區控股在灣區城市更新、文化旅遊、康養產業的開發和運營方面擁有充分的優勢和豐富的管理經驗，二者能在業態和資源上產生較大的協同作用。而從粵港灣控股目前所取得的成績來看，其引入戰略股東整合資源，重新定位後啓動戰略升級和產業轉型無疑是一個極具前瞻性的商業判斷，從而帶領公司在分化加劇的房地產行業中闖出了一片天。
短期行業拐點已現，估值修復可期
不過，在二級市場中，企業基本面的改善向股價傳導的過程並不總是立竿見影，粵港灣控股便是鮮活例子。事實上，自2020年下半年開始，粵港灣控股的基本面便已發生巨大變化，但由於政策的嚴厲監管，市場情緒壓制房地產企業在股市中的表現，整個房地產板塊較為低迷，粵港灣控股作為其中一員自然“蒙塵”。
但可以確定的是，只要公司的基本面強勢，一旦情緒影響消除，股價將開始估值修復而帶動企業市值提升。縱觀當前房地產行業的變化，基本面拐點或即將出現。
當前房地產行業在二級市場中的估值，已跌至歷史低位，這與市場的兩大擔憂密不可分，其一是“集中供地”模式壓制行業毛利率;其二，“三條紅線”等政策監管下房企信用事件暴露壓制板塊估值。但如今，壓制房地產行業估值的兩大隱憂或已進入尾聲。
“集中供地”模式壓制房地產行業毛利一直是市場的擔憂，但目前已出現明顯轉機。8月10日，天津市規劃和自然資源局發佈補充公告，對 61 宗地塊的拍地規則和最高限價進行了調整，這是土拍政策的一個積極信號。
除此之外，“三條紅線”、“房貸集中度管理”等監管政策對於房地產行業的影響或將進入平穩期，因為房企的暴雷已接近尾聲，面對部分頭部房企的暴雷，政策亦做出了相應的部署，欲維持行業發展的整體平穩。
由於股價總是預先於市場先見底，因此對於二級市場來説或將提前反映房地產行業基本面改善的利好，相關優質房企或能迎來一定程度上的估值修復。
基於此，粵港灣控股有望獲得市場資金的青睞，這不僅是因為公司在“綠檔”的範圍內實現了業績的穩健增長，體現出了高質量發展特徵;亦是因為公司聚焦前景更加明朗的大灣區及灣區輻射區，並已開始樹立區域深耕優勢，整體資產優質且確定性強。一旦二級市場中的情緒反轉，粵港灣控股或將迎來靚麗行情。
而公司股東早已開始佈局，表現對公司未來發展的信心。據公司此前發佈的公告顯示，公司控股股東於2021年4月16日在公開市場上買入了235萬股公司股份。此外，公司股東頂昇有限公司(簡稱“頂昇”)於2021年4月20日至7月13日內在公開市場中買入了845萬股粵港灣控股的股份。同時，頂昇表示將進一步從公開市場增持粵港灣控股的股票，增持股份及擬增持股份的總數將介於4000萬股股份至5000萬股股份之間，約佔公司於本公告日期全部已發行股本總額的0.88%至1.10%。