作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
弱環境下的房地產行業，企業間的表現正愈發分化。
一邊，是陷入流動性壓力的企業頻頻出售旗下資產紓困；另一邊，資金充裕、槓桿穩健的企業則屢成“白衣騎士”和“接盤俠”。
中國海外發展（00688.HK，簡稱“中海”）也成為了“接盤俠”之一。1月24日晚間，中海公告稱，公司於2022年1月21日及24日與雅居樂集團和世茂集團分別簽署了協議，擬以18.44億元和18.45億元的交易代價，購入了上述兩家公司所持廣州利合房地產開發有限公司（簡稱“廣州利合”）26.66%及26.67%的股權。
兩筆交易合共代價36.89億元。交易完成後，中海所持廣州利合股權比例將升至73.33%，成為後者的第一大股東。
接盤昔日“併購王”
廣州利合的主要資產為“廣州亞運城”商住混合式綜合體，該項目的總建築面積為585萬平方米，地盤面積為252.1萬平方米，由中海、碧桂園、雅居樂和世茂集團合作開發。交易前，廣州利合由此四家公司各持股20%、26.67%、26.66%和26.67%。
頭頂亞運會光環，廣州亞運城項目自2009年面世起一直頗受關注，還是廣州區域新房成交熱門樓盤。據克而瑞統計，2021年，該項目以“2961套+92億+32萬方”的成績穩坐廣州銷售套數、金額、面積三冠王。
截至2021年末，廣州利合未經審核的資產淨值為29.12億元，除税後純利為29.85億元。這也意味着，弱環境下，中海又將一宗優質資產收入了囊中。
對於面臨大量即期債務的雅居樂而言，該交易可為其帶來約6.99億元收益，以償還債務同時支撐公司運營。陷入流動性壓力的另一“賣方”世茂集團也有望藉此錄得7.16億元收益，進而鬆一口氣。
從這個角度上講，從世茂、雅居樂手中購入股權的中海，又可被視作“白衣騎士”。
回溯過往可知，雅居樂和世茂皆曾多次在公開市場扮演“併購王”的角色，後者更曾在2020年初將福晟集團旗下資產收入囊中，上演“世紀大併購”。當前流動性壓力下，該二者也不得不選擇出售資產紓困，時移事易，頗為令人唏噓。
對於中海而言，此次“接盤”廣州亞運城項目部分股權則是公司在逆週期下進一步加倉之舉。其也在公告中指出，“經考慮該物業的位置、規模及發展前景後，董事認為收購事項是本集團通過增加其於合營公司的權益，進一步加強在中國的物業發展業務的良機，並有助於本集團的長期業務增長”。
有地產分析師告訴焦點財經，2021年，不少高槓杆擴張房企因難以維持債務的正常還款而暴雷，旗下項目被迫停工，項目重組遲遲難以進行，為防止風險擴散，年末至今年年初，不少地方政府都在積極引導國央企對出險企業項目進行收併購，地方國資很多都有任務領取。中海此番收購之舉也與此有關，並且，這符合房地產行業迅速“維穩”及“拯救民企”的預期。
不過，中海並非2022年首家在“收併購”市場“吃螃蟹”的央企。在它之前，華髮、華潤等國企央企均已出手。今年1月份，融創將昆明融創文旅城二期40%股權，以14億元的價格轉讓給華髮；華潤萬象生活也分別以11億元、22.6億元代價購入了禹洲服務及中南服務兩家物業平台。
手握千億現金
房企在併購、拿地端的表現與其在銷售端、融資端的表現聯繫緊密，中國海外發展也是如此。截至2021年中，中海在“三道紅線”一線未踩的基礎上，在手現金也達到了1174.27億元，較年初上漲6.3%。這是其收併購的基礎。
在銷售端，據公告，中國海外系列2021年的合約銷售額為3694.95億元，同比增長2.4%，排名行業第6位。而在這一年，百強房企的全口徑銷售金額為12.65萬億元，同比下降了3%。
在槓桿端，據中金公司研報顯示，中海目前已握有業內最優秀的資產負債表，2021年末的“三道紅線”預計仍將維持“淨負債率34%、扣預後的資產負債率53%，現金短債比2.6倍”的水平，平均融資成本有望在中期3.6%的基礎上進一步下行。
進入2022年，中海曾在一月份先後完成了兩筆合共21億元的公司債發行，票面利率僅有2.98%和3.38%，這在行業處於低位。
房地產行業有句老話，順勢看萬科，逆勢看中海。當前環境下，這一説法正在被事實印證。回望地產艱難前行的2021年，暴雷房企頻現，而中海同樣在逆週期加倉。
據焦點財經梳理，2021年，中海共斥資841.21億元在三輪集中供地中拿下32宗地塊，涉及北京、天津、蘇州、瀋陽、重慶、廣州、南京、深圳等城市，更在天津以111.27億元的拿地金額排在榜首。
尤其是第二輪集中供地中，中海斥資658億元斬獲了25宗地，堪稱當時土地市場最“靚”的仔。而在這背後，是經歷過首輪集中供地的“火熱”景象後，房企拿地熱情下降，土地市場降温、溢價率下行及流拍率走高。逆週期拿地推動了中海拿地成本的下降。去年下半年，其拿地成本由上半年的13736.45元/平方米降至12537.13元/平方米，下降明顯。
中金公司指出，中海2021年的拿地總額為1774億元，對應的拿地強度為48%，相較H股房企40%的拿地強度平均值，高出8個百分點。而由於錯峯拿地，致使其在二、三輪集中公司中的拿地成本較上半年有3至5個百分點的邊際改善。
中海的確是2021年拿地力度較大的房企之一。在克而瑞的統計中，2021年，中海的新增土儲貨值為3372億元，排在行業第4位，這較中海的銷售排名還提前2個名次。
以往，市場多認為中海“穩健有餘、進取不足”。隨着這些新增土儲的相繼開發入世，中海在規模上也給外界留出了更多想象的空間。