本報記者 冷翠華
近期，平安人壽批量收購6個來福士項目的股權，再度引發業界對險資投資不動產的關注。《證券日報》記者梳理發現，今年上半年，險資對不動產項目的投資熱情高漲，出手次數和涉及項目都較去年同期明顯增加。
業內分析人士認為，險資青睞投資不動產，主要出於以下幾個方面的考慮：一是不動產投資與保險資金在久期方面的要求匹配度較高；二是部分險企積極佈局養老、大健康產業，需要依託不動產資源的支持。因此，險企投資不動產有利於與保險主業產生協同效應。
平安人壽出手最霸氣
據險企在中國保險行業協會官網披露的大額未上市股權和不動產投資信息顯示，今年上半年，泰康人壽、平安人壽、和諧健康、太保壽險等4家險企總共投資了11個不動產項目，而去年同期只有2家險企投資了2個不動產項目。
從今年上半年險企對不動產的投資金額來看，平安人壽出手最霸氣，共投資了6個來福士項目，總投資金額約為330億元。平安人壽以直接收購各項目公司股權的方式投資不動產，其中，收購了上海人廣來福士項目公司60%的股權，並收購了其他5個來福士項目公司各70%的股權。此外，平安人壽還投資了平安香港總部大樓，累計出資跨境人民幣45.17億元、89.73億港元。
泰康人壽上半年主要投資了泰康集團大廈和北京燕園養老社區這兩個不動產項目。其中，先後10次對北京燕園養老社區的項目公司進行投資。泰康人壽表示，後續將在項目總體出資額度內通過增資、股東借款等方式對項目進行追加投資。
另一個引起業界高度關注的不動產項目投資，是和諧健康出資約90.57億元收購北京新錦城房地產經營管理有限公司100%股權，從而持有北京SK大廈，資金來源為保險責任準備金。
蘇寧金融研究院高級研究員黃大智對《證券日報》記者表示，一般情況下，險企在選擇投資標的時，要考慮資金的匹配度以及各項業務的匹配度。從資金匹配度來看，保險資金尤其是壽險資金具有長期、大額的特性，比較適合長期投資商業地產項目；從業務匹配度來看，有的險企佈局大健康、大養老業務，部分業務本身需要依託不動產項目。同時，在長期利率走低趨勢下，險資整體面臨可長期投資的優質資產緊缺，其有多元化配置需求，不動產投資便是較好的選擇之一。
從上半年險企投資的不動產項目來看，主要包括養老社區、自用辦公樓和商業物業三大類型。從商業物業來看，無論是平安人壽投資的6個來福士項目還是和諧健康投資的SK大廈，都處於城市核心地段，並且已經開業運營，保持現狀交付。業內人士認為，投資成熟項目可以考察的要素更多，降低投資風險。
“總體而言，中國房地產行業的融資需求普遍旺盛，不動產類投資產品回報率也較可觀，因此保險公司在尋求高回報投資標的時，不動產是優先考慮的資產類型。同時，不動產項目一般具有回報期長、現金流穩定等特點，比較符合保險資金的投資需求，因此，保險公司普遍重視利用不動產投資來匹配負債。”普華永道中國金融行業管理諮詢合夥人周瑾對《證券日報》記者表示。
黃大智認為，從當前時點來看，在眾多房地產企業賣樓回收現金流的背景下，商業地產的項目公司股權價值處在相對窪地，股權價值增長預期加上長期穩定的現金流，是今年險資在不動產投資領域較為活躍的原因之一。
防範合規風險和經營風險
儘管險企有諸多青睞不動產投資的理由，但投資風險也不得不防。黃大智認為，險企投資不動產的風險主要體現在兩個方面，一是投資的合規風險，二是投資房地產項目的投後風險，包括運營管理等方面，這都是險企投資需要注意的問題。
從合規風險方面看，根據銀保監會此前下發的情況通報，險資投資不動產主要存在幾方面問題，第一，投資的股權不動產項目存在股權代持，或者相關權利到期未收回的情形；第二，股權方式投資的不動產項目公司違規，存在投資資金被挪用、對外開展股權投資、向保險公司股東借款超過監管要求等情況；第三，不動產投資項目未按合同約定期限開工建設，或者以所投資的不動產提供抵押擔保等。
周瑾對記者表示，不動產投資可以體現為股權、債權等不同形式，投資風險可能表現為市場風險或信用風險，但實質上還是作為底層資產的不動產標的的收益風險或價格波動風險。因此，險企在不動產投資標的選擇上，要針對不動產項目的性質、區位、開發商和運營商等因素做充分評估，並分析其現金流特性和還款來源。
周瑾表示，保險公司應順應國家政策導向，優選不動產投資標的，做好項目盡調工作，落實風險緩釋措施，設定黑白名單，謹慎選擇開發商和運營商，並做好投後管理，密切關注項目的建設與運營情況。