文/樂居財經 李奕和
3月28日，美的置業（03990.HK）以線上方式舉行業績會，董事局主席、執行董事兼總裁郝恆樂，執行董事兼高級副總裁王全輝及執行董事兼首席財務官林戈出席。
據瞭解，美的置業在過去一年實現收入737.03億元，實現利潤53.03億元，同比分別上升同比上升40.4%、9.9%。當中，由於年內會計確認銷售面積的增長，美的置業物業開發及銷售收入725.18億元，較2020年上升40.8%。
在一眾房企債務爆雷，行業信用坍塌以及市場低迷等因素綜合作用下，這顯然已是一個了不起的成績。
事實上，作為民營房企的一員，近段時間以來的美的置業可謂風頭無兩。它是目前民營房企中，少有獲得銀行授信併購貸款的企業。今年3月以來，已獲得多家銀行共780億元的融資額度，當中涉及併購貸額度就達390億元。
這些新發生的行業熱點，將美的置業曝光在鎂光燈之下，更讓它這場一個多小時的年度業績會充滿看點。
上市三年餘，美的置業已然成為了民營房企的“優等生”。但這仍不是終點，行業持續出清，美的置業還在持續優化調整自身戰略。城市升級、權益比、收斂聚焦和深耕戰略，依然成為其業績會的高頻詞彙。
“在2018年上市的時候，我當時就講我們要做動能十足的馬拉松選手，那麼到今天，我們仍然把這句話放在我們戰略一個很重要的位置。”
董事局主席郝恆樂再次強調，美的置業跑的是一場馬拉松賽，而不是一個短跑。
提高權益比、嚴選合作方
進入3月以來，美的置業連續獲得招商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行多筆融資額度，當中涉及併購貸及保障性租賃住房貸款合計390億元。美的置業也憑此成為少有獲得銀行併購貸額度的民營企業之一。
因此，業績會上，收併購也成為外界關注美的置業的主要焦點。對此，郝恆樂表示，美的置業主要還是會着眼於自身合作的一些項目。“在這種情況下，我們會做一些併購。”
如今年2月，美的置業收購了合作方正榮在天津西青項目的股權。隨後3月，美的置業還以代價9.07億元，向金科地產收購南京2家子公司股權。
據統計，從2021年第四季度開始到目前，美的置業已發生13個項目股權的收購。這個過程中，美的置業還退出了部分項目，如岳陽、柳州項目。
一個方面，美的置業試圖通過對合作方項目股權發起收購，化解風險，使項目推進更加順利；另一方面，這也是基於美的置業想要提升權益比和操盤比例的訴求。
業績會上，郝恆樂將如今的房地產市場比作是一場馬拉松，美的置業將不斷地根據市場的變化動態調整自己的速度。“接下來我們會更加看重我們的權益規模以及權益比，而不是簡單的一個流量規模。”
其表示，投資方面，美的置業將堅持一個方向，把城市快速聚焦到29個左右。同時，將根據我們經營性現金流的狀況，把投資節奏控制在40%的銷售回款以內。
“這個是絕對不會突破的，我們會把我們權益比提高到75%以上，減少合作、控制這些1+1不能大於二的這種合作，而且嚴選、慎重選擇合作對象。”
除此以外，美的置業未來將持續進行利潤改善。主要通過以下幾個方面：
第一，在投資階段，有嚴格的利潤要求，更加精準地研判每一個投資地塊；第二，在售價方面，持續打造產品力，包括差異化的智慧健康這種產品功能，使銷售能持續保持有競爭力的溢價水平；第三，通過精準的科研、設計，精益的運營管理以及集中採購供應商的戰略聯盟，以更加控制合理的成本支出。
據瞭解，過去一年，由於實施嚴格成本控制、提升人均效能，美的置業行政開支33.82億元，相比上年的35.18億元有所下降。其行政開支與收入的比率則較2020年下降2.1%。
城市升級效果顯現
2018年上市的次年起，美的置業提出了城市升級、區域升級、城市深耕的戰略。隨後，該公司進行了數年的戰略“換倉”，主動推進佈局重量級城市，迴歸長三角、大灣區及一二線強三線城市，並逐步減少甚至放棄原來相對低量級的城市。
從2021年的業績看，美的置業的戰略升級，成效已經多有顯現。數據顯示，2021年，美的置業實現合同銷售總額1371億元，同比增長9%。其中，長三角674億元，佔整體銷售近50%；大灣區249億元，佔比18%；長江中游地區164億元，佔比12%；京津冀地區144億元，佔比11%；西南地區140億元，佔比10%。
經濟發達的長三角和大灣區成為美的置業業績的主要貢獻區。不僅如此，其銷售額中二線及以上城市的佔比更已達78%。
郝恆樂在業績會上表示，投資佈局的升級，使美的置業每個項目在各方面得到了較好的保障。“因為這些（高能級）城市受短期波動的影響相對好些，所以不僅是流量，而且回款率也相對較好，為公司貢獻了持續不斷的經營性淨現金流。”
據瞭解，美的置業於2021年的銷售回款率為78%，在業內（尤其民企）處於較高水平。同時，由於合理鋪排工程計劃和供貨時點，報告期內去化率達65%。
城市戰略的升級也成為推動美的置業利潤增長的主因。得益於良好的去化，助力去年會計確認銷售面積實現增長，其物業開發及銷售收入725.18億元，較上年上升40.8%。
這進一步讓其總體收入增長40.4%至737.03億元，利潤實現增長9.9%至53.03億元。此外，美的置業還有已售未結轉收入1212億元，這裏面，一年之內有672億元待結轉，佔比是55%；一年以上540億元，佔比45%。日後將為美的置業業績提供持續貢獻。
期內，美的置業仍在持續城市升級之路，積極推進“根據地”建設戰略。
2021年，其新增土儲面積760萬平方米，新增權益總建築面積471萬平方米，新增土地儲備主要集中於長三角、大灣區等幾大核心區域。其中，核心城市、省會城市、重要軌道交通節點城市為投資重點。土地獲取90%以上的資源投放在二線及以上城市。
這使得其目前一二線城市土儲進一步提升至60%。截至2021年12月31日，美的置業共有354個物業開發項目，覆蓋全國61個城市，擁有土地儲備總建築面積達4051萬平方米，土地儲備充沛。
今年三條紅線全部“轉綠”
2021年，行業發展中規模為王、粗放管理、對市場無敬畏等教訓嚴峻深刻，問題頻頻顯現，房企信用大面積崩塌，加之政策極限施壓，融資端持續收緊，房地產企業進入連續的債務爆雷。
相比之下，作為民營企業之一的美的置業，似乎比同行更加遊刃有餘。這與其資金邊界較為安全不無關係。
於2021年12月31日，美的置業總借款563.24億元，相比上年末下降4.0%。當中，銀行及其他借款、公司債券分別為458.14億元及105.1億元。一年內到期的有息負債153億元。該公司持有總現金及銀行結餘341.97億元。現金較為充裕。
相對比一部分同行存在較高的美元債償付壓力，執行董事兼首席財務官林戈在業績會上介紹，美的置業境外融資渠道，主要是靠銀團以及雙邊貸，其並沒有發美元債。
“我們一直在強調現金流和資金鍊的安全，這些年，我們堅持做18個月的資金鍊安全的壓力測試和預算，這些現金流的安全，是我們一個非常重要的底座。”林戈表示。
經營面的持續向好，讓其降負債成效顯著，淨負債率大幅下降至46.3%；現金短債比顯著提升至1.71；扣除預收款後的資產負債率下降至72.1%。對於最後一條紅線，美的置業計劃在2022年三條紅線指標全部轉綠。
此外，良好的財務管理，也進一步降低了美的置業的融資成本。2022年3月1日，美的置業發行本金總額15億元的第一期中期票據，為期四年，票面利率4.5%。
截至2021年12月31日，其加權平均融資成本低至4.82%，為極少數具備持續低成本融資能力的全國化民營房企，報告期內新增有息負債的加權平均實際利率為4.63%，融資成本或將實現進一步優化。
年內，美的置業的總借款成本28.99億元，較2020年30.96億元減少1.97億元，降幅主要由於年內低成本融資比例增加，借款成本隨之下降。
林戈指出，兩會之後，整個金融的政策實際上是在持續放鬆的，政策也一直在路上。“作為美的置業，我們一定會更加有優勢。而且我也堅信，接下來美的置業的整個融資成本，我們有信心會進一步地降低。”
對於行業的未來，郝恆樂表示，未來，房地產競爭格局發生顛覆性的變化，行業正在快速出清。“所以説我們堅定認為，未來房地產行業整個參與的玩家會快速減少，能夠留下來的無論國企也好，還是信用狀況良好的民企，大家會更加理性，也會減少很多的內卷。”
他認為，房地產當前還是一個供大於求的狀況，相信未來隨着行業泡沫的出清，供需結構會更加回歸合理。“所以在這種格局下，對美的置業來講，我相信機會大於挑戰和風險。”
文章來源:地產K線