2022年會是買房的窗口期嗎？
如果只看今年的前4個月，那一定不是。統計局公佈的數據顯示，4月份房地產開發投資增速創近十年來最低水平。商品房銷售面積同比下跌四成，樓市的“金三銀四”和“小陽春”已然失約。
但也是從4月份開始，各地的樓市優化政策紛紛襲來，房貸利率也一再下調，尤其是首套房利率最低可至4.4%，接近歷史最低水平。接下來樓市該怎麼走，就成了業內和購房者共同關心的話題。
隨着5月末疫情好轉，樓市也終於有所起色。據中指研究院數據顯示，除了一線城市環比成交下降之外，二線、三線城市成交都有所回暖。對於普通購房人來説，無論是剛需自住還是改善升級，是否會在政策和信貸雙雙鬆綁的環境下，迎來購房的窗口期呢？針對這個問題，北京青年報記者採訪了業內專家，從政策、土地供應、市場趨勢等多個方面詳解樓市的最新變化。能否出手買房？或許您將有自己的答案。
政策
樓市調控優化
買房門檻下調
現在能不能買房？政策對於樓市的影響是首當其衝的。
據不完全統計，截至2022年5月末，全國已經有150多個城市加入政策優化的陣營，調控次數達300次左右。中原地產研究院數據顯示，僅5月份全國累計發佈的樓市新政就有110餘條。
如果細緻歸納所有的樓市政策，可以歸為以下三個要點。
一、 使更多的人具有買房資格。包括放寬落户條件、放鬆限購年限、增加人才引進等。今年以來，包括湖南長沙、江蘇蘇州、浙江嘉興、四川成都、廣東東莞、陝西西安、河北唐山、遼寧瀋陽和大連等多個城市都出台了放寬落户和限購方面的政策，有的是開放落户、取消或降低本市限購門檻，解除外地人的買房限制；有的則是放寬多孩家庭購房條件，允許引進人才購房等，增加需求。
二、降低購房門檻。主要表現為調整首付比例，進行契税補貼、消費券補貼等。部分城市為了刺激購房需求，在首付上作出調整。例如，山西太原、河南洛陽、江蘇南通等城市首套房首付比例降至20%；海南放寬二手房公積金首付比例。此外，還有直接對購房進行現金補貼的，比如，安徽黃山、四川瀘州等城市最高給予總房款2%的補助。河南周口、浙江義烏則對購房契税採取一定比例的補貼。
三、降房貸利率。央行在5月份宣佈，下調5年期以上LPR為4.45%的基礎上，首套房最低利率又可減少20個基點，也就是首套房最低貸款利率為4.25%。在目前的北京樓市中，利率下調也是北京唯一主動跟進的鬆綁政策。
5月末，北京多家銀行確認，北京房貸利率跟隨最新一期5年期貸款市場報價利率（LPR）下調了15個基點，目前首套房貸利率由之前的5.15%降至5%，二套房貸利率由之前的5.65%降至5.5%。
事實上，今年以來，不少城市的銀行已經逐步下調其發放的房貸利率。專家普遍認為，LPR還有下行的可能。據此，未來的首套房貸利率下限將可能繼續下探，從而更加接近2009年的房貸利率下限水平。購房者也將獲得更多實惠。
供應
優質宅地增加
土地定價降低
當下，土地市場的供應最能反映出未來市場的走向。住宅用地供應增多，熱點地塊受追捧，溢價率維持在15%以下，意味着未來樓市供應將比較充足，新盤價格依然被嚴格限制。
據統計數據顯示，北京今年兩次集中供地，共成交31宗土地，土地出讓金近980億元。
從參拍情況來看，房企對北京市場的信心有所修復，參與競拍的房企達30家，央企、國企、區域城投等“國家隊”仍為主力，萬科、葛洲壩、首農發展等久違房企再度現身。
從供給端看，二批次北京土地地價降低、配建減少，部分地塊商品房指導價格甚至出現倒掛現象。例如，再度上架的昌平平坊村地塊減少4.75萬平方米公租房配建，土橋新城地塊地價減少3.2億元，平西府地塊較2021年的商品房指導價降低了3000元/平方米，豐台小瓦窯地塊較周邊指導價降低了5000元/平方米，太陽宮、亞林西這兩個熱門地塊的限售價與周邊二手住宅亦有倒掛。
北京鏈家研究院高級分析師嶽微認為，這些變化使得企業拿地成本與銷售限價之間的空間擴大，銷售前景更佳，有利於區域市場價格水平的長期穩定。
趨勢
“工具箱”儲備豐富
京城樓市仍有調整空間
至於京城樓市現在能不能出手買房，很重要的參照指標就是未來調控的走向。
端午假期前，北京市場曾傳言將取消“認房認貸”，引發市場波動。但事實上該政策仍嚴格執行。對此，合碩機構首席分析師郭毅告訴北青報記者，其實，北京的“工具箱”裏早已規劃了一攬子的政策，但是具體如何實施，要結合市場階段性的變化，循序漸進地推出。
至於是否取消“認房認貸”，郭毅表示，這其實是一個比較敏感的政策，一方面，它對於槓桿的提升會有很大作用；另一方面，一旦取消也可能會讓投資、投機需求捲土重來，所以針對“認房認貸”的調整，將是一個謹慎的過程。
從政策可能調整的方向上説，北京的調控政策將以實現穩房價、穩地價、穩預期的“三穩”為目標。郭毅表示，隨着5月份市場成交量的明顯下行，有可能也是一個政策破冰的窗口期，但具體政策優化與寬鬆的力度，應該還是會保持小步推進，漸進式調整。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受北青報記者採訪時也表示，目前包括北京在內的一線城市，在限購和限貸層面的放鬆會尤為謹慎，當前房貸利率的下調已經對市場形成了明顯影響，未來更多會考慮邊際性放鬆，例如，外圍重點區域的有限放鬆或和生育相結合的適度放鬆。
聲音
現在是否該出手買房？
許多潛在的購房人都擔心，逐漸放寬的調控政策會影響到房價走勢。那麼，今年是否該考慮出手買房、買哪裏更合適就成了大家最關心的話題。
可以肯定的是，下半年新盤入市的節奏和總量一定會明顯大於上半年，疫情和樓市降温雙重因素導致上半年整體新盤去化變慢，“金三銀四”以及“紅五月”的市場表現都不及預期。隨着疫情得到控制，經濟恢復發展，下半年的樓市表現會好於預期。
張波認為，包括上海、北京在內的諸多城市已基本恢復到正常的生產、生活秩序，購房需求也自然提上日程。因此，從諸多內外部因素看來，都可以支撐起房地產交易量的反彈，但目前居民購房的信心不足，尤其是前期受到疫情的影響，對自己未來的工作和收入樂觀預期有所下降，恢復需要一定的時間，因此成交量的大規模反彈預計要到下半年。
對於購房自住的“剛需”購房羣體來説，當下的確處於一個窗口期，尤其是一線、二線熱點城市這段窗口期的時間可能會偏短，需要重點把握。
而對於具體的換房策略，郭毅則建議，北京市場的分化是非常明顯的，不同片區的價格走勢有比較大的差距。比如説，北部的望京、海淀的四環、五環整體房價水平還處在一個企穩小幅上升的狀態下，但是北京南部，像大興、房山片區的二手房卻處在陰跌的狀態，所以，對於賣舊買新的購房人羣來説，換房到哪個區域，還需要綜合市場表現，更認真地做調研，做出正確選擇。
此外，對於新房的選擇，業內人士也表示，剛需和改善的購房需求在當前市場下，有更多的話語權，可以更多地逛逛售樓處，認真對比再選擇。同時也要參照周邊二手房的價格，藉助市場的穩定期，跟開發商要到一個相對合理的市場折扣，一旦價格符合心理預期，就意味着買房時機出現了。