觀點地產網 除了專業的商業運營管理，凱德“私募基金+REITs”的發展模式也是其穩步擴張的關鍵。
11月6日，凱德商用中國信託(“CRCT”)宣佈首次進軍產業園區項目，將以49.45億向凱德集團關聯公司收購位於中國蘇州、西安和杭州的五個產業園區，以及位於廣州的樂峯廣場的剩餘49％股權。
擬議收購有待在特別股東大會上獲得信託單位持有人的批准，交易預計將於2021年第一季度完成。
據悉，這是凱德商用中國信託迄今為止最大的一筆收購，凱德再次施展了“私募基金+REITs”的雙基金模式。
從收購説起
據瞭解，此次擬收購的五個產業園區項目，包括位於蘇州的騰飛新蘇投資組合（51％股權）、位於西安的新加坡騰飛科匯城（100％股權）和騰飛創新中心（80％股權）、位於杭州的新加坡杭州科技園1期和2期（各80％股權）。
凱德集團首席執行官李志勤表示：“此交易再次凸顯出凱德集團與星橋騰飛整合所帶來的穩健資產儲備和價值創造機會。將這些優質資產放進凱德商用中國信託，使凱德集團能夠釋放資本、變現開發利潤，並通過基金管理平台獲得經常性收益。”
此外，樂峯廣場由凱德三年前購得，是其在廣州佈局的第二個商場。此次收購剩餘股權之後，凱德商用中國信託將會持有樂峯廣場100%股權。
與此同時，凱德商用中國信託完成收購後，凱德集團還將與凱德商用中國信託就騰飛新蘇項目以49:51的股份佔比成立合資公司。
據瞭解，騰飛新蘇位於蘇州工業園區內，其資產組合由分佈於6處的61棟樓宇組成，涵蓋了產業園區和工業用地。
對此，凱德集團總裁兼中國區首席執行官羅臻毓表示：“凱德一直在尋找新的機會，特別是受益於中國新經濟發展的資產類別，包括產業園區。之所以決定繼續投資騰飛新蘇，就是看到了從這一成熟資產的更新改造中獲得新價值的潛力。”
凱德商用中國信託放眼多元化資產類別
凱德商用中國信託於2006年在新加坡上市，是新加坡首支、也是最大的投資於中國的購物中心的房地產投資信託基金（“REIT”）。多年來，主要以投資中國的零售用途資產為主。
今年9月底，凱德商用中國信託宣佈將投資的資產類別擴大至涵蓋主要用於零售、辦公和工業用途的多元化資產，包括產業園區、物流設施、數據中心和綜合開發項目。
觀點地產新媒體瞭解到，凱德商用中國信託主要收購的是運營成熟，並有了穩定回報的項目。
截至去年末，其持有分佈在北京、上海、廣州、成都、長沙、哈爾濱、武漢、鄭州和呼和浩特等9個一二線城市共14個購物中心，持有物業面積合計109.8萬平米。
數據來源：觀點指數整理
於2019年，凱德商用中國信託錄得總收入12億元，NPI物業淨收入8.35億元，平均出租率96.7%，股息收益率6.1%。
此次收購完成後，凱德商用中國信託的投資組合將包括18個物業，資產管理規模將增加28.5%，達到約45億新元。
凱德商用中國信託管理有限公司主席蘇錦春表示：“中國經濟的強勁復甦和發展方向有望推動各行業的增長，包括對產業園區的需求。此次收購對凱德商用中國信託而言是戰略性的，也是適時的。”
就目前來看，凱德國內大部分商業項目背後均有基金或REITs的身影，除了上市REITs凱德商用中國信託，還有凱德商用中國發展基金、凱德商用中國入息基金以及來福士中國入息創投等私募基金。
其中，凱德商用中國發展基金一般介入時間最早，在項目拿地、建設期即開始介入；待項目經歷幾年開發收益率達到一定水平後，再將相對成熟的項目輸送給凱德商用中國入息基金。
最後，項目運營成熟，並有了穩定回報後，凱德商用中國信託再以優先認購權的方式對商業物業進行收購，從而實現退出。
通過這種模式，凱德便實現了私募基金負責商業項目前期的開發、收購以及培育，然後利用REITS實現退市套現的資金迴路。
凱德模式解碼
從1994年第一座辦公樓——上海百騰大廈作為起點，到2004年中國第一座來福士——上海來福士廣場開業，再到大力發展“綜合體戰略”，基金的運作是凱德能夠快速擴張的重要原因。
基金的運作，能夠讓凱德形成資本募集、資本支撐、項目運營、創造收益回饋投資者、投資者持續注資的良性循環。
值得注意的是，凱德集團不僅是亞洲領先的多元化房地產集團，還是全球房地產投資管理十強，擁有強大的基金管理平台。所以，凱德不僅可以將成熟資產注入REITs實現資金的回籠，也有能力和資本支撐從市場上收購優質資產。
觀點地產新媒體從凱德官網獲悉，從2002年推出新加坡首支上市房地產投資信託基金開始，發展至今，凱德在 REITs 方面擁有凱德綜合商業信託、騰飛房產投資信託、雅詩閣公寓信託等產品。
數據來源：觀點指數整理
不久前，凱德商用新加坡信託和凱德商務產業信託，已整合為凱德綜合商業信託。根據凱德官網最新顯示，目前凱德旗下共管理6支上市房地產投資信託基金（REITs）和商業信託，以及20多支私募基金。
旗下的房地產投資信託基金和商業信託包括凱德綜合商業信託、騰飛房產投資信託、雅詩閣公寓信託、凱德商用中國信託、騰飛印度信託和凱德商用馬來西亞信託。
觀點地產新媒體瞭解到，對於高風險、高收益的項目，如開發物業和培育期的商業物業，凱德主要通過私募基金進行投資；對於現金流穩定的成熟商業物業，凱德主要用REITs進行投資。
這種模式下，凱德能夠實現私募基金負責商業項目前期的開發、收購以及培育，然後利用 REITS 實現退出的資金迴路。
而 REITs 通常對私募基金培育的項目具有優先購買權，通過這樣的閉環，凱德得以實現“私募基金培育後打包給REITs”的雙基金配對運作模式。
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