作者|李白玉
來源|野馬財經
2020年初，在新型冠狀病毒的影響下，全國房地產銷售金額曾出現斷崖式下跌。隨着第二季度疫情得到初步控制，市場經歷多個月的持續修復，8月起，全國商品房累計銷售終於同比回正。在這跌宕的一年，房地產行業馬太效應凸顯，真正實力過硬的企業脱穎而出，引領行業走向高質量增長的新階段。
雅居樂便是其中之一。近日發佈的年報顯示，2020年，這家踩中粵港澳大灣區風口的企業地產銷售創歷史新高，且超額完成目標；多元化業務取得突破性進展，旗下雅生活成為業內首批年收入突破百億的物業企業之一；財務管控頗具成效，各項指標改善明顯。
踏入2021年，雅居樂依然充滿幹勁。董事局主席兼總裁陳卓林在年報中寫道：“根據中央‘十四五’規劃，中國房地產長效機制全面加速建設，配套政策將繼續落實推動，政策效果將逐漸顯現，由此預計2021年中國房地產市場仍會繼續以穩健的步伐發展。”
對雅居樂，他更是充滿信心：“本集團深信堅守「以地產為主，多元業務協同發展」的營運模式，通過全體員工的努力，整體業務將能穩步發展，進一步拓展雅居樂於全國的品牌知名度，並在競爭激烈的市場中穩佔席位。”
銷售創歷史新高，財務管控顯成效國家統計局數據顯示，2020年中國商品房銷售額超過17萬億元，同比增長8.7%，在艱難的外部環境下依然顯示出強勁的韌性，創下新的歷史記錄。在這個過程中，部分保持高速增長的企業功不可沒。
財報顯示，2020年，雅居樂的銷售額同樣創下歷史新高，約為1382億元，同比增長17.1%，超額完成1200億元的年度目標（完成率達115.2%）；累計預售建築面積為1025萬平方米，較2019年增長15.0%，預售均價為13482元/平方米。
銷售火熱自然帶動了收入增長，雅居樂的多項核心指標增速均高於行業平均水平——營業額突破802億元，同比增長33.2%；毛利達241億元，同比增長31.3%；淨利潤122億元，同比增長32.7%；股東應占淨利潤95億元，較2019年同期增長26.1%。
交出可圈可點的成績單，給股東和投資者們信心的同時，雅居樂也不忘將發展成果與之共享。財報顯示，年報後董事會擬派每股末期股息60港仙，同比增加50%，2020年全年派息合計為每股110港仙，同比增加10%，股息率達9.8%。
高速增長背後通常伴隨着較高的槓桿，但雅居樂的相關指標反而進一步得到優化——截至2020年底，淨負債率較2019年下降21.8個百分點至61%，持續低於行業平均水平；剔除預收款後資產負債率降至71.9%；現金短債比持續上升，從2019年的1.0升至1.3；經營性現金流大幅由負轉正，達33億元，各項財務監管指標改善明顯。
在負債方面，截至2020年底，雅居樂一年內到期短債同比下降8.8%至386億元，佔比僅39%，信貸結構進一步優化。平均融資成本也較2019年下降0.54個百分點至6.56%，進一步降低。賬上現金及銀行存款總額509億元，同比增加19.5%；總授信額度達1710億元，同比增加6.9%，其中未使用授信額度880億元，同比增加8.6%，為企業接下來的進一步發展做好了資金上的準備。
而另一項重要的儲備，自然是土地。近幾年，粵港澳大灣區受政策影響，房地產市場加快發展，起家於此的雅居樂也抓住了這個風口。根據財報，雅居樂2020年銷售額來自全國逾80個城市的216個項目，其中新開售項目46個，遍佈華南、華東、海南及雲南、華北等區域。從城市羣看，珠三角及長三角累計預售面積佔比近55%。
截至2020年底，雅居樂共有5301萬平方米的土地儲備，其中超過四分之一位於大灣區。伴隨着政策紅利進一步顯現，雅居樂無疑擁有廣闊的發展空間。但與此同時，雅居樂也並未孤注一擲，仍在進行全方位佈局以分散風險。
財報顯示，2020年，雅居樂新增土地40塊，其中有17塊位於華東地區，佔比最高，體現出管理層的選擇。截至年底，雅居樂於長三角擁有達694萬平方米的土地儲備，佔整體土地儲備的13%，財報寫道：“本集團將持續拓展長三角的市場份額，為本集團提供長遠而穩健的收入。”
而這些於2020年新增的土地總建築面積836萬平方米，總金額為357億元，平均土地成本為人民幣4270元，結合對應地區的商品房售價，具有一定競爭力，企業的利潤空間也得到保障。
多元化業務收入破百億，各業務未來可期近年來，房地產企業紛紛嘗試多元化發展，但進展參差不齊，能夠多面開花的實為少數。在財報中，雅居樂除地產主業外，也用較大篇幅介紹了旗下各類多元業務的最新突破，給行業提供了良好範本。
截至2020年底，雅居樂旗下多元化業務板塊主要包括物業管理、環保、雅城、城市更新、房管及商業等。2020年，雅居樂多元化業務收入為107億元，佔雅居樂整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個百分點。其中，物業管理板塊收入較2019年幾乎翻倍，環保板塊收入也較2019年同比增長52%，是發展最好的兩個分部。
先看雅生活。疫情期間，原本作為輔助行業的物業服務在醫院之外的地方扛起了抗疫一線的大旗，重要性日益凸顯，例如社區安防、門禁管控、環境消殺、線上服務、無接觸體驗等，都是物業企業承擔的重要抗疫環節，而這些環節中，很多都需要科技手段的參與，要求物業服務更加數字化、智能化，因此，智慧物業也成為了業內頻繁討論的新話題。
年報顯示，2020年，雅生活抓住行業風口，全面升級為智慧城市服務平台。截至年底，雅生活在管面積及合約面積（不含諮詢顧問及參股公司面積）分別為3.7億平方米及5.2億平方米，是絕對的頭部企業，2020年被納入恆生綜合指數成份股、深港通合資格股等。
中國企業資本聯盟副理事長曾柏文喜指出，物管面積依賴母公司，雖然會帶來穩定的收入，但會影響企業的市場化運作，導致公司不夠獨立，影響其可持續發展。這也是大量物業公司的通病。
在雅生活2020年合約面積中，來自雅居樂的僅佔16%，來自第三方的則高達3.9億平方米，佔比高達74%，其中2020年新增超過2.1億平方米，也就是説，2020年雅生活來自第三方的合約面積較2019年翻了一番，同時雅生活全年營收也幾乎翻倍至100億元，成為行業內首批年收入突破百億的物業企業之一，的確是大發展的一年。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進曾於2020年指出：“從趨勢上講，物業管理短期內還不會出現行業規模高度集中的情況。物管行業發展剛剛起步，市場規模很大，不像房地產行業已經進入充分競爭的階段，三五年以後可能會出現具備一定品牌優勢的大型企業。”雅生活顯然具備一戰之力。
再看環保板塊。年報顯示，該板塊以危險廢物處理為主營業務，同時涉獵能源發電、生態產業園、環保水務與生態修復等，截至年底共持有48個項目，其中32個為危險廢物處理項目、7個為生活垃圾焚燒發電項目、4個為綜合工業園區項目及5個為水務處理項目，錄得營業額23億元，同比大增52%，並連續3年蟬聯“危廢領域領先企業”稱號。
此外，聚焦綠色生態景觀服務及智慧裝飾家居服務的雅城已經啓動了香港上市程序，截至2020年底，業務覆蓋中國31個省份的203個城市；房管集團初步完成全國佈局，新獲取18個代建項目，新增貨值約555億元，累計拓展34個代建項目，儲備貨值突破1100億元。
主業穩健增長、空間廣闊；多元化業務捷報頻傳、更進一步——雅居樂無疑走在一條健康的、可持續的發展道路上。在後疫情時代，或許會有更好的成績。