作者|蘇木
出品|焦點財經
經歷股價多日高漲、股票停牌、多方猜測，市場等來了首創置業私有化及退市公告。
此前7月8日，首創置業、首創鉅大因待披露收購及合併事項，同時宣佈短暫停牌，令人浮想聯翩。
有業內人士稱，首創置業或將進行私有化。這一説法已發酵多日，推動了首創置業股價自6月25日股價持續高漲，累計漲幅超57%。
還有人説是，停牌或於首創置業剝離奧特萊斯業務有關。今年3月29日，首創置業公告表示，將向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務。7月9日晚，答案揭曉。
首創置業發佈公告稱，要約人北京首創城市發展集團有限公司（簡稱“首創城市發展”）及首創置業訂立合併協議。據此，首創城市發展實施合併。合併後，首創置業將被首創城市發展吸收合併。
根據合併協議，待前提條件及條件達成後，首創城市發展將向首創置業H股股東以現金支付2.80港元/股。該價格較停牌前一日（7月7日）收市價1.72港元溢價約62.79%，足以見私有化誠意。此外，首創城市發展還要向非H股外資股股東以現金支付2.33元/股；及向內資股股東（即首創集團，為首創城市發展的母公司）支付每股內資股2.33元。
於公告日期，首創置業已發行的有關證券為43.63億股，其中包括15.31億股H股、24.74億股內資股，以及3.58億股非H股外資股。在前提條件及所有生效條件達成後，首創置業將自願撤銷H股於聯交所的上市地位。
股權融資受阻 上市“失去願意”
首創置業作為北京市全資國有企業——首創集團旗下房地產業務重要平台，早在 2003年6月於港交所上市，至今已有18年，為何做出私有化退市的這一決定？
首創置業在公告中坦言，當前H股的交易流動性長期處於較低水平，在停牌前的兩年內，其股票換手率僅為0.31。其認為，私有化有機會令H股股東以溢價將投資變現。
就自身發展而言，首創置業認為，其已基本失去上市平台股權融資的優勢，維持上市地位的效益較低。
首先，作為港交所上市房地產公司，其股權融資渠道受到較大限制，包括H股增發在內的各類股權融資，均需要境內監管部門批准；其次，鑑於須遵守上市規則的公眾持股量規定，但無法通過內資股增發擴大股本。
其進一步指出，公司H股過去三年按介乎0.21-0.52的市淨率的重大折讓進行交易，顯著限制了公司在股票市場的融資能力。同時，維持上市地位的成本，包括與監管合規、披露和看法財務報表相關的成本不斷上升，令上市失去其原意。
首創置業認為，私有化退市後，其與首創集團聯繫將更加緊密，首創集團對其信用資質傳導亦將更加直接，給予資本支持的渠道將更加通暢和便利。
私有化之後的想象空間
首創置業作為深耕京津冀市場的老牌房企，有過高光時刻。但是近幾年，首創置業陷入業績疲軟的困境。
早在2018年，首創置業就提出了“三年千億”的發展目標，即2018年衝擊800億、2019年突破1000億、2020年實現1400億銷售額。如今三年已過，其全口徑銷售額還在800億附近“徘徊”，即便更換了管理層也未能帶動業績突破。
首創置業還面臨降槓桿的壓力。2020年，其淨負債率127%，剔除預收賬款後的負債率71.3%，現金短債比1.13左右，踩中“兩條紅線”， 三道紅線”踩中兩條。
柏文喜表示，私有化首創置業後，這樣更有利於短期內很難出業績但是卻有利於公司長期發展的目標的實施。
此外，公告顯示，私有化完成後，首創城市發展將承接首創置業的全部資產、負債、權益、業務、人員、合約以及一切其他權利及義務，而首創置業最終將在完成適用的工商註銷登記手續後註銷登記。
也就是説，首創置業將消失，併入新的公司——首創城市發展。
資料顯示，首創城市發展成立於今年6月10日，由首創集團全資擁有，經營範圍包含，房地產開發；物業管理；酒店管理；銷售自行開發的商品房；房地產信息諮詢服務；旅遊信息諮詢等等。
業內普遍認為，其為首創集團為合併專門新設立的公司。但公司名稱中包含的“城市發展”四個字，不禁讓人猜測首創集團在下一盤更大的“棋”。
2020年5月12日，首創集團宣佈原黨委書記、董事長李愛慶退休，賀江川接任。
賀江川畢業於天津大學和首都經貿大學，是工學學士和經濟學碩士，1994年11月加入北辰集團，歷任北辰集團副總經理、北辰實業董事、副總經理、公司秘書、總經理、董事長。
賀江川擁有三十年的住房制度改革、房地產金融、房地產開發及會展業管理履歷。豐富的房地產綜合經驗，為他執掌下的首創集團業務重整，打開了想象空間。
1995年，原隸屬於北京市的17家國有企業重組成立了首創集團。經過多年發展其已經形成了環保產業、基礎設施、房地產和金融服務四大主業。
就房地業務而言，首創集團旗下除了首創置業，還有其他相似地產平台“首創新城鎮”、“首創經中”等。
2016年前後，首創集團就在進行過地產業務整合。彼時的整體思路，是將首創置業作為首創集團旗下的唯一房地產開發平台，支持做大首創置業；還將旗下4家公司合併重組為新首創經中，涉及產業新城開發、城市更新、物業配套服務等業務板塊；首創新城鎮的定位則是城鄉融合產業投資運營的平台。
此後幾年，首創集團仍在斷斷續續進行整合。去年10月-11月，首創集團密集轉讓旗下房地產項目公司股權；今年3月宣佈對長期業績不理想的奧斯萊斯業務進行重組，從事綜合奧特萊斯物業項目的首創鉅大及首創置業集團其他奧特萊斯項目均轉予首創集團。
重組後，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務，而首創鉅大在首創集團的直接管理下，將繼續專注於綜合奧特萊斯物業項目。
不過，就外界關心的奧特萊斯重組進展，IPG中國首席經濟學家柏文喜表示，如果要啓動首創置業私有化的話，應該暫時不會剝離奧特萊斯。因為首創置業受奧特萊斯拖累的較差業績有利於打壓股價，有利於首創置業以較低的成本實現私有化，如果剝離奧特萊斯就會導致首創置業股價上揚，自然會推高首創置業的私有化代價。
事實上，首創置業在私有化公告中已提到，H股退市後，首創集團將考慮並可能實施計劃，完善首創集團業務、資產、物業及運營結構。H股退市後，要約人（首創城市發展）將完全控制本公司的戰略並加強本公司的管理靈活性。
業內認為，待首創置業併入首創城市發展後，首創集團或進一步將“首創新城鎮”、“首創經中”等與首創城市發展進行重新整合，形成一個更大的城市發展綜合運營服務平台。
首創地產板塊下一步究竟如何整合重組，還有待首創集團給出答案。