榮萬家(02146)走出第二增長曲線，“內生外延”凸顯長期投資價值

眾所周知，2020年公共衞生事件這一隻“黑天鵝”，雖然給各行各業帶來一定打擊，但對於物管行業而言，它也間接催生了物管行業的大時代——除了物業管理服務因擔負起防疫堡壘重任不斷被外界認可之外，更為重要的是，此前默默無聞的物業增值服務的價值也隨之凸顯出來。

據智通財經APP瞭解，公共衞生事件期間，一些新的社區增值服務，比如代採買、代跑腿、聯繫蔬菜產地等“最後一公里”上門服務均飛入尋常百姓家。同時，人臉識別、車輛識別、線上雲採購等智慧物業也帶火了社區增值服務這一概念。

值此之際，榮萬家(02146)作為2020年最後一個過關的物業股，能否藉着社區增值服務蒸蒸日上之風找到新的增長曲線呢?

(從左至右，財務總監許斌，副總經理孟慶斌，執行董事兼總經理劉勇罡，副總經理賴鴻飛，執行董事、董事會秘書肖天馳)

“內生外延”雙輪驅動，業績穩步增長

成立於2000年的榮萬家，脱胎於新晉“千億房企”榮盛發展(002146,股吧)，是一家紮根環渤海經濟圈、服務範圍涵蓋長三角地區及大灣區等重點區域的綜合性物業管理服務提供商。拆分其業務可知，榮萬家的業務結構大抵和其它物業結構是相似的。

據招股書披露，榮萬家的業務結構主要包括三大部分，即物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。其中，在管物業類型包括住宅物業及非住宅物業，非住宅物業則覆蓋購物中心、寫字樓及酒店式公寓、產業園、學校、工廠及公園等多種業態。

雖説業務結構都是相似的，但踐行的戰略卻各有各的不同。而榮萬家在其頗為看重的的“內生外延”戰略推動下，近年來也愈來愈具備了彎道超車的潛質。

從內生性因素來看，榮萬家通過依託在環渤海經濟圈的領先市場地位、戰略性服務網絡、以及品牌的良好口碑和知名度，進一步擴大業務規模和市場份額，實現內生式增長。招股書顯示，近幾年來其在管面積和合約面積強勢增長：在管面積由2017年的3621萬平方米增至2019年的5031萬平方米，複合增速達17.9%;合約面積由2017年的5684萬平方米增至2019年的7744萬平方米，複合增速達16.7%。

(數據來源：榮萬家招股書)

同時，榮萬家還充分發揮母公司榮盛發展“大樹”的作用，奠定了紮實的增長基礎。具體而言，其通過深化與榮盛發展集團的合作，計劃擴大目前所經營城市的市場份額，並將管理版圖擴張到新的區域。截至2020年上半年，榮萬家有98.6%的在管面積及95.4%的合約面積來自榮盛集團開發的物業，其中榮萬家參與競標榮盛房地產發展開發的物業項目的中標率為100.0%。

而從外拓角度來看，榮萬家綜合實力常年處於行業前列，服務質量和服務品牌均受到市場的認可，在這一系列優勢之下支撐下，也意味着該公司在外拓上也將更加容易，尤其是在公共衞生事件的刺激下，榮萬家有望在外拓上獲得迅速發展的先機。

據招股書顯示，榮萬家通過自身積累的豐富行業經驗和市場知名度，第三方業務拓展能力正在迅速提升，截至最後實際可行日期，榮萬家取得的獨立第三方地產開發商開發的項目管理權的總在管面積約為91.71萬平方米，總合約建築面積為約430萬平方米。同時，還擁有約為5020萬平方米的框架協議及戰略合作協議項下擬交付管理物業建築面積。

基於上述“內生外延”戰略雙輪驅動下，榮萬家的經營業績也表現出了強勁增長趨勢。

2017年至2019年，榮萬家的營收由7.32億元增至12.82億元，複合年增長率為32.3%，中指院數據顯示，期內物業服務百強企業平均營收復合增長率為17.8%，可見該公司的增速是遠在行業均值水平之上的。同時，利潤增速跑贏收入增速，從2017年的3833萬元增至1.13億元，複合增長率高達71.8%。

(圖片來源：榮萬家招股書)

此外，今年上半年榮萬家實現營收為7.65億元，同比增長37.4%，實現淨利潤為1.05億元，同比增長98.1%，在公共衞生事件的影響之下，仍展現出較強的經營韌性，並保持快速增長的勢頭。

科技賦能社區增值，邁入“第二增長曲線”

誠然，當前的物管行業仍舊不失為一條具備成長性、寬闊空間等特點的朝陽賽道。但水大魚多的情況下，也不乏存有競爭激烈的情況。

中指院數據顯示，目前物業存量市場(基礎業務)規模高達8103億元，預計未來3年新增市場規模為2000億元，加上增值業務市場規模，預計2022年物業管理市場規模邁入萬億級規模。不過，由於物管行業入局門檻低，導致“搶食者”甚多，且出現高度分散的競爭格局：2019年末，中國百強物業管理公司市場份額為43.6%，而十大物業管理公司在管面積的市場份額尚不足10%。

在這個背景下，通過差異化競爭策略找到新的增長曲線，是擺在所有物業公司面前的課題。而值得一提的是，從榮萬家目前的佈局來看，該公司似乎已經找到了屬於自己的增長動能。

據瞭解，自2016年起，榮萬家便以開拓出智能化服務模式，提煉通用需求，推出智能化社區管理平台“米飯公社”。“米飯公社”包括業主端APP和員工端作業App“米到家”，涵蓋了“客服、服務、生活、活動、消費、人員作業管理”等多方面功能。

在公共衞生事件期間，其“米飯公社”從原先的智能服務、智能管控、社會活動等服務內容，接入在線商城、社區團購、在線醫療，真正解決業主所需，做到一站式全渠道服務平台。從“米飯公社”會員運營、數據分析，到“米到家”最後100米概念，榮萬家正在不斷完善社區增值服務的“矩陣”。

截至2020年6月30日，榮萬家在管社區擁有合共35家線下便利店，且該線下便利店促成約321,580宗交易，總銷售額約為1400萬元。同期，“米飯商城”促成超過27,000宗交易及總銷售額約為690萬元。

可以看到，通過科技賦能社區增值服務，榮萬家不僅有效地拓寬了增值服務的邊界，也形成了更為豐富多元的發展模式。尤值得一提的是，從近幾年榮萬家的社區增值服務對總收入的貢獻來看，不難發現，這一業務正在助力該公司走入“第二增長曲線”。

據招股書披露，雖然物業管理服務仍是其主營業務，期內收入佔比超過5成，不過，近年來該業務收入出現下降的趨勢，而社區增值服務對總收入的貢獻則不斷提升——2017年至2019年，社區增值服務實現收入分別為0.75億元、0.82億元、1.47億元，複合增長率為40.2%，其中社區增值服務收入佔比由2017年的10.2%增長至2019年的11.5%。

維持快速增長狀態的社區增值服務收入佔比，也對該公司的毛利率水平提升起到了很大的促進作用：據招股書披露，2017年、2018年、2019年及2020年上半年，榮萬家的毛利率分別為16.0%、16.7%、18.2%、28.6%，呈逐年攀升之勢。

“現代創新理論”提出者熊彼特曾説過——“無論把多少輛馬車連續相加，都不能得到一輛火車。只有從馬車跳到火車的時候，才能取得十倍速的增長。所以，第二曲線被稱為增長的聖經。”由此可見，擁有第二增長曲線對於一家公司的業績增長有多重要。

所以，可以預見的是，通過社區增值服務找到第二增長曲線的榮萬家，有望藉助增值服務這一風口概念重塑該公司的投資價值，而再疊加業績快速增長的利好，該公司預計上市後或將享受一定的估值溢價。