新希望地產衝千億關口換帥：900億業績“虛胖”

來源： 時代週報

（記者 胡天祥）進入年底，四川房企巨頭新希望地產發生一系列管理層人事變動。

12月8日，聯合評級發佈《四川新希望房地產開發有限公司董事長、總裁、董事及監事發生變動的關注公告 》，公告稱，新希望地產於日前召開董事會，決定免去張明貴董事長職務，並選舉姜孟軍為新任董事長；決定解聘張明貴總裁職務，並聘任姜孟軍為執行總裁。

新希望地產已於月前召開股東會，免去張明貴、何成、伏俊敏董事職務，並選舉李紅順、 羅利、季虹擔任公司董事；免去羅利監事職務，並選舉張彥為監事。

眼下，新希望地產正站在“千億俱樂部”門口。

今年前11月，新希望地產實現全口徑銷售額900.9億元，但操盤銷售額（以企業操盤為口徑，若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績歸入操盤企業）僅為490.8億元，幾乎折半。在此背景下，業界較為關心此輪人事調整對新希望地產後續發展的影響。

新希望地產表示，上述人員變動情況為正常人事調整，不會對公司日常管理、生產經營及償債能力產生重大不利影響，不會對公司董事會、監事會決議的有效性產生影響。

聯合評級也指出，上述相關人員變動對新希望地產的日常管理和生活能力尚無重大影響。

12月8日，時代週報記者詢問新希望地產關於人事調整的具體考量，截至發稿前，未獲回覆。

集團人事調整

姜孟軍升任新希望地產董事長，或與張明貴“升遷”之後，要把更多精力放到母公司新希望集團的其他業務板塊有關。

今年9月，新希望六和（000876.SZ，新希望集團A股上市平台，主營食品與現代農業）發佈公告稱，鑑於原董事、總裁鄧成已辭去上述職務，為保障董事會正常運作，結合公司經營發展需要，公司擬聘任張明貴為新一任總裁，並提名為公司董事。

1982年出生的張明貴就讀於中國地質大學，2008年加入新希望集團工作至今。期間，張明貴曾擔任集團董事長（劉永好）秘書，後任集團團委書記、辦公室主任。

2014年，年僅32歲的張明貴出任新希望地產總裁。數據顯示，張明貴履職期間，新希望地產營業收入從2014年的21.54億元增長至2019年的182.58億元。

“集團的地產業務從張明貴接手到現在有數十倍的收入增長，成績非常亮眼。”今年9月，新希望六和董事長劉暢在股東大會上介紹，集團現在養豬，首先是要先幫豬修“新房子”，從拿地到工程，從標準建設到驗收，這一系列都是房地產企業乾的事情，所以張明貴之前的經驗可以直接套用。另外，張明貴之前在化工、地產都待過，也是川商總會的秘書長，有很強的外部資源整合能力以及社會組織能力。

張明貴也在自我介紹中説，地產是以買地作為生產，作為未來效益的基礎，今天新希望集團養豬也是一樣，拿地很重要。所以自己會把地產的選址經驗帶到集團養豬的戰略佈局中。

姜孟軍比張明貴大8歲，曾在四川青川縣房石初級中學任教師，加入新希望集團後，長期在地產板塊擔任營銷口要職。今年9月，姜孟軍出任新希望地產執行總裁，全面主持公司日常工作。

“在2013年以前，新希望地產主要隨着城市化進程加速，對原來集團的一些飼料廠土地進行開發，用地產利潤是反哺主業。在2014年張明貴接手後，地產才開始作為八大產業之一發展。”近日在接受媒體採訪時，姜孟軍表示，從目前勢頭看，今年公司的銷售有可能突破千億。

姜孟軍續稱，千億之後，公司仍會堅持總部和城市公司兩級管控，但未來總部更多扮演給城市公司賦能的角色，只是在投融資方面管得多一點，其他都進行下放。

權益比亟待提升

過去幾年，新希望地產的全口徑銷售額（企業集團聯同合營公司及聯營公司所有項目業績的累計值，不考慮權益和操盤）增長迅猛。2015-2019年，新希望地產的全口徑銷售分別為73.66億元、145.3億元、141.5億元、303.1億元、735.9億元。

今年前11月，新希望地產實現全口徑銷售額900.9億元，在克而瑞發佈的《中國房地產企業銷售TOP100排行榜》中位列第42名。但若以操盤銷售額計算，新希望地產前11月僅實現490.8億元，在排行榜中位列第55名，權益比遠低於行業均值。

中信建投指出，近年來房企的合作項目增多，克而瑞統計的TOP100權益銷售金額/全口徑銷售金額從2016年的85.53%降至2020年中期的72.65%，尤其是頸部房企通過合作槓桿擴大規模的趨勢明顯，權益比下降幅度更甚。

究其原因，既有地價上行，房企轉向合作拿地的方式，避免“贏家詛咒”的客觀情況；也有民營房企擠進融資白名單，修飾財務報表，降低融資成本的主觀訴求。但合作項目的增加，對於地產信用研究來説無疑提高了研究難度，尤其在項目出表的情況下，房企的信用風險潛在上升，包括運營風險、政策風險、財務結構評估風險。

12月10日，協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝告訴時代週報記者，由於土地成本越來越高，在過去這些年，房企賺的錢都用於購買新的土地和給利息，但問題是過去投入的土地，在開發以後交完税賺的錢，還買不回原來的土地規模，房企不得不持續加槓桿，當債務槓桿加到無法再加時，就開始加表外權益槓桿，也就是用小股東的權益來槓桿自己的銷售，這就導致了權益比不斷降低的結果。

同日，某研究院智庫中心研究總監嚴躍進也告訴時代週報記者，從另一方面看，房企合作項目過多，其權責界定就比較模糊，甚至導致項目的開發效率降低。

聯合評級提醒稱，新希望地產所有者權益中未分配利潤和少數股東權益佔比高，公司權益穩定性有待提升。受非並表合作開發規模擴大和項目持續投入影響，新希望地產投資活動淨流出規模大，現金流仍對籌資活動較為依賴。

姜孟軍也坦言，這幾年公司合作的項目較多，權益比接近60%，所以公司希望在保持穩步前進的同時，想辦法進一步提升權益比，包括加大對文旅項目和城市更新項目的投資。