2020年8月，央行、住建部召集12家房企與證監會、銀保監會、外匯管理局、交易商協會等機構召開座談會。形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則，其中的融資管理規則正是此前業內多次傳聞的“三道紅線”。
所謂“三道紅線”即淨負債率不得大於100%、剔除預收款後的資產負債率不得大於70%和現金短債比不小於1。根據觸發不同程度紅線將房企劃分為紅、橙、黃、綠四檔，並以此確定各家房企每年的有息負債規模增減幅度。
隨着2020年房企年報密集披露，企業降負債、降槓桿效果成為當下關注焦點，“三條紅線”也再次成為了年報披露的關鍵詞。中信證券投資銀行基礎設施與房地產行業組總監張藤一表示，由於境內A股市場限制房地產企業股權融資，在以信用債和資產證券化產品融資為主的資本市場，許多投資機構對“紅檔”房企敬而遠之。“三道紅線”的出台可以看出目前監管層對房企的宏觀調控早已擺脱了早年間粗放方式，在“借新還舊”的框架下推行“三道紅線”，搭配信託額度限制、銀行貸款集中度等組合拳，標誌着房地產的金融管控開始進入到精準化階段。
談及上市房企的應對措施，張藤一表示，首先在淨資產一定的情況下，控制有息負債規模，增加銷售回款、處置資產可以增加貨幣資金餘額，從而有效降低淨負債率。對上市房企來説，有息負債包括銀行借款、交易所市場發行的公司債、銀行間市場發行的中期票據、短融和超短融、境外發行的美元債、信託借款等。目前交易所、銀行間交易商協會和國家發改委都只允許房企“借新還舊”，且以上允許發行的信用產品屬於直接融資產品，比起銀行開發貸和信託借款有成本優勢，所以上市房企勢必首先確保信用產品發行額度，努力壓降銀行開發貸和信託借款等非標融資。
對於剔除預收賬款後的負債率這項指標較難改善，張藤一指出，房地產開發行業本身就是類金融行業，需要不斷增加負債來帶動規模，規模越大的房企在品牌、融資、建安成本和資金週轉等方面越有優勢，但上市房企這一指標普遍較高。所以，提高權益規模是降檔的重要手段。紅籌上市房企也可以通過配售直接充實股本增加權益，但對A股上市房企來説這條路走不通。另外，近兩年上市房企紛紛分拆物業或商管公司上市，除了物業和商管行業的輕資產盈利模式本身受到投資者追捧外，分拆之後的子公司由控股股東並表，可以增加上市房企的權益。
張藤一進一步分析稱，房企還可以通過“小股操盤”的方式，在項目公司層面引入少數股東，以增加淨資產。值得一提的是，上市房企相互之間或與金融機構“同股同權”的真股權模式是值得鼓勵的，但有兜底條款的類似“假股真債”模式，目前已經受到監管關注，未來在計算權益規模時有可能會被扣除。
對於企業的負債壓力，現金短債有一定的代表性，張藤一表示，為實現非受限現金增加，房企在土拍市場必須更加審慎，同時管理應更加精細，利用供應商墊資等手段儘量減少經營現金支出。另外需要特別提出的是，發行永續債雖然不能記作權益，無法改善房企的資產負債表，但仍然增加了非受限貨幣資金，對現金短債比的改善有所貢獻，只是這一手段未來也有可能被單獨關注。在負債端，則應當調整債務結構，壓降短期負債，增加長期負債比例。
經過以上分析張藤一表示，“三道紅線”監管的核心還是在於控制房企負債規模，抑制行業無限擴張，從而降低系統性風險。對於上市房企，特別是A股上市房企，目前的形勢下，短期通過抓項目銷售和回款，同時調整負債結構；中期需要放慢拿地節奏，甄選優質土地項目進行投資，限制規模擴張；長期還是要控制負債規模，並且從根本上改變房地產開發企業的盈利模式，加之過去依靠土地和房價上漲獲得超額收益的盈利模式不再，一定要更加精耕細作，逐步朝着輕資產的運營模式邁進。