前兩年，隨着比特幣的熱度不斷攀升，區塊鏈作為比特幣的底層技術也漸漸走入人們的視野。今年4月20日，國家發改委召開例行在線新聞發佈會，正式將區塊鏈納入新基建，區塊鏈技術再次獲得政策傾斜。區塊鏈賦能實體經濟以及技術落地是目前多個行業都在探索的主題。
據Savills Research數據，2016年全球房地產資產總市值達到217萬億美元，約佔全球總資產的58%。如此巨大的市場，卻因信息不透明，交易手續十分繁瑣，中介費用居高不下，大大降低了房地產的流動性，也是很多房產買賣雙方共同的煩惱。
區塊鏈技術具有去中心化、匿名性、不可篡改、可植入智能合約等特性，對於簡化房地產交易流程具有天然的優勢。如何用區塊鏈技術簡化房地產交易流程，讓房地產產權等信息更加透明，是很多地產科技公司正在突破的重要業務。
本文針對的讀者主要是區塊鏈行業、房地產行業以及買賣房產的投資人。所以首先對房地產和區塊鏈技術進行了全面的基礎介紹，隨後對區塊鏈與房地產交易的結合進行了探索，最後對於現存的一些技術上的難題進行了分析，志在讓讀者對區塊鏈簡化房地產交易流程有個基本的瞭解。
對房地產的介紹我們主要從三個方面展開：房地產的特徵及市值、房地產開發及交易全生命週期、房地產科技發展的四個階段。
房地產具有位置唯一性、重資產、流動性低等特性。決定房地產價值的核心因素有三個：區位、區位、還是區位，因為區位的唯一性，導致了同樣的面積、户型、裝修標準等各方面完全相同的房子在不同城市、不同小區、甚至不同樓層不同朝向都會有不同的價格。之所以説房地產具有重資產特徵，是因為房子是老百姓衣食住行中的最大支出，上海易居研究院發佈的2019年中國50城房價收入比（圖1），顯示中國房價收入比最高的城市為深圳，該數值達到了35.2，也就是説一個家庭不吃不喝35年才能買得起一套房，最低的長沙也達到了6.4；另外，從Savills Research發佈的全球總資產情況分佈圖（圖2）中我們也可以看到，2016年房地產總市值217億美元，佔到全球總資產的58%，住宅在房地產中的佔比達75%。然而體量如此大的市場流動性卻非常低，一方面跟房地產具有長期使用性和重資產性有關，另外一個重要原因就是因信息不透明導致的交易手續複雜、手續費用高，在二手房市場中，房屋中介一般會收取約為房價2%左右的手續費，同時，由於資產證券化成熟度不高、受眾不廣，導致房地產收益在二級市場中的流動性偏低。
圖1. 中國2019年50城房價收入比排名
數據來源：上海易居研究院
圖2.全球2016年總資產佔比分佈情況
數據來源：Savills Research
由於住宅佔到房地產總市值的75%，所以這裏我們主要説商品住宅的開發及交易流程。
國內商品住宅開發是從上世紀90年代初開始興起的，經過近30年的發展，商品住宅開發流程越來越標準化。其主要流程為：
· 投資測算：這個階段開發商會對地塊進行研究，對客户、產品類型、成本、開發排期、產品價格、銷售節奏進行通盤排布，甄別經濟可行性並決定是否參與土地競價以及以什麼價格進行競價。一旦獲取土地，土地的使用權就發生了第一次轉移，從政府轉移到開發商。
· 產品設計：該階段主要是營銷部門和設計部門配合，根據客户類型定位產品檔次以及户型配比。
· 成本控制及招標採購：根據設計圖紙、工程量及相關標準，成本部門預算出各項成本，由採購部門進行地勘、樁基、總包、分包、供應商的招標。
· 工程施工：該階段主要由施工單位進行施工，工程部對施工現場進度及質量進行管理，成本部、設計部、財務部、開發報建部門配合項目開發朝着既定的節奏和質量進行。
· 項目銷售：當達到所在城市項目銷售標準時，開發商一般會對項目進行提前銷售。簽訂商品房買賣合同支付首付款後，客户會進行商業貸款或者公積金貸款。當開發商項目竣工備案辦完大產證後，客户拿到自己的房產證時，房屋產權發生了第二次轉移。
· 二手房買賣：開發商交房後，客户可以選擇自己居住，也可以將房屋掛到二手房中介處進行出售或出租，這是目前二手房屋中介主要服務的環節。銷售過程中房產中介需要核實房屋的權屬狀況、地址、現狀等，並在市場上撮合中意的買方和賣方達成交易，協助簽訂買賣合同、辦理按揭貸款及產權過户，並收取相應佣金。
· 資產證券化REITs（Real Estate Investment Trusts），是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。區塊鏈技術有利於增強REITs在全球市場的流動性，從而進一步盤活更多房地產資產。國內REITs市場尚不成熟，但是在美國從1960年代就已經開始發展
根據Andrew Baum教授，房地產科技的發展可以分為四個階段，1985年以前的1.0之前階段，1985年到2005年的1.0階段，2005到2015年的2.0階段，以及2015年至今的3.0階段。如圖3所示。
圖3. 地產科技發展的四個階段
來源：Prof. Andrew Baum, Oxford University / Said Business School
在1985年至2005年間，房地產行業信息十分孤立，各子行業或者各區域之間很少有信息的交流共享，導致信息孤島效應。在地產科技2.0階段，隨着BIM技術的發展，有了多可靠的信息的獲取途徑和處理技術。在現階段，區塊鏈技術人工智能開始大展身手，讓信息的獲取和更加精準、處理更加智能，但是現階段由於區塊鏈技術和其他技術的結合還在不斷探索中，所以區塊鏈技術作為地產科技的一方面也處在不斷髮展的過程中。
在3.0的現階段，地產服務業在經濟閉環中的作用越來越凸顯，諸如短租、聯合辦公、合租等業務中的中介服務。隨着地產科技的發展，交易手續將不斷簡化、中介費用也將不斷降低。隨着租賃業務的發展，房地產尤其是核心地段可以產生穩定現金流的優質物業，在資產證券化方面的優勢也在不斷體現。區塊鏈技術在提高信息透明度、產權登記等方面具有天然的優勢，同時通過植入智能合約的方式可以自動完成合同執行和信息處理工作。
區塊鏈技術是最近兩年人們討論最多的話題之一，但是對於非區塊鏈行業或者非IT行業的人們來説，對區塊鏈技術的瞭解並不是很深。在介紹區塊鏈技術和房地產交易的結合之前，本文先介紹下區塊鏈技術的起源、定義、基本特點和分類。
區塊鏈起源於比特幣，2008年11月1日，一位自稱中本聰(Satoshi Nakamoto)的人發表了《比特幣:一種點對點的電子現金系統》一文 ，闡述了基於P2P網絡技術、加密技術、時間戳技術、區塊鏈技術等的電子現金系統的構架理念，這標誌着比特幣的誕生。兩個月後理論步入實踐，2009年1月3日第一個序號為0的創世區塊誕生。幾天後2009年1月9日出現序號為1的區塊，並與序號為0的創世區塊相連接形成了鏈，標誌着區塊鏈的誕生。
區塊鏈技術本質上是一種分佈式記賬方式。分佈式是指數據或交易的認證需要全網多數節點的共識，而不是傳統的中心化機制下由某一單一節點同意；之所以説區塊鏈是一種記賬方式，是因為這些數據和交易，一旦通過共識認證，即被寫入區塊之中，且附有時間戳、不可篡改，而這些區塊又通過打包連接成鏈，使得鏈上的數據得到永久保存，具有可追溯性。以太坊的誕生開創了在區塊鏈上執行智能合約的時代，根據預先設定好的合同條款，編碼相應程序，在觸發相關條件後自動執行相關條款。
綜合以上定義，我們可以總結出區塊鏈具有去中心化、不可篡改、全程留痕、可以追溯、集體維護、公開透明等特點。這些特點保證了區塊鏈的“誠實”與“透明”，為區塊鏈創造信任奠定基礎。而區塊鏈豐富的應用場景，基本上都基於區塊鏈能夠解決信息不對稱問題，實現多個主體之間的協作信任與一致行動。
從開放程度或者去中心化程度上來説，區塊鏈可以分為公有鏈、聯盟鏈和私有鏈三種：
公有區塊鏈（Public Block Chains)是完全去中心化的，鏈上數據都是公開透明的，不可更改，任何人都可以通過交易或挖礦讀取和寫入數據。其典型代表就是比特幣區塊鏈，在比特幣區塊鏈上，任何人都可以在其鏈上進行交易，並且查看鏈上的所有交易信息。
聯盟鏈又叫行業區塊鏈（Consortium Block Chains)，是部分去中心化的，其開放程度和去中心化程度是有所限制的。由某個羣體內部指定多個預選的節點為記賬人，每個塊的生成由所有的預選節點共同決定（預選節點參與共識過程），其他接入節點可以參與交易，但不過問記賬過程(本質上還是託管記賬，只是變成分佈式記賬，預選節點的多少，如何決定每個塊的記賬者成為該區塊鏈的主要風險點），其他任何人可以通過該區塊鏈開放的API進行限定查詢。
私鏈跟聯盟鏈類似，其開放程度和去中心化程度是有所限制的，其讀寫權，記賬權由組織決定。與聯盟鏈最大的不同在於，聯盟鏈是為一個聯盟，比如一個行業服務的；而私鏈則是為一個組織，比如一家公司內部服務。如大型集團企業內部各公司之間搭建的部分去中心化區塊鏈，成員是指定進入的，不同管理者對數據庫的讀取和修改權限也由聯盟鏈的搭建者決定。
圖4對三種區塊鏈的特性做了總結。
圖4. 公鏈、聯盟鏈、私鏈的異同
來源：抹茶研究院
如前文所提到，房地產的交易主要分為一手房買賣、二手房買賣和資產證券化。
一手房買賣的流程主要涉及到購房合同簽訂、按揭貸款辦理、房產證的辦理等流程。在按揭貸款的辦理過程中主要涉及到銀行徵信的查詢、借款人償還能力評估等環節。同時目前國內一手房買賣過程中存在着較為嚴重的客訴問題，其主要原因是由於部分城市限房價競地價的土地出讓政策，開發商為了養活團隊拿地會將利潤壓到極低甚至虧本拿地，利潤空間被壓縮必然導致產品質量下降，交付時的精裝標準和預售時的説辭有所出入，導致購房者對產品不滿意，從而引發客訴。
二手房買賣的過程目前主要存在的問題是流程繁瑣、中介費用高。之所以會有這種問題存在，主要有三方面原因，一方面是各大中介公司的房源信息相互孤立不共享，導致購房者在選擇目標房產的過程中耗費過多時間；第二點在於購房者對房屋的產權情況不清晰，對於是否有共有產權人、是否有抵押等情況不瞭解，所以要進行細緻的調查；第三點在於房地產價值量較大，購房人在支付房款給買房人後擔心買房人不履行合同，所以房產中介從某種意義上來説承擔了第三方支付平台的功能。
資產證券化的過程中存在的問題主要有三個：入池資產冗雜，穿透性差；融資流程冗長，效率低下；信息數據缺失，難以定價。入池資產冗雜，穿透性差：ABS的底層資產不透明，其來源於多筆資產的打包、重組所形成的資產池，資產池裏面的資產並不同質，而是良莠不齊、質量不一。目前投資者對資產抵押型債券的預期收益、投資回收期、風險評估主要依賴於信用評級機構的投後基礎資產跟蹤與監督，無法直接觸及入池基礎資產。另外，由於無法直接接觸到底層資產，投資者在做投資決策時比較以來發行主體的信用背書和外部評級。融資流程冗長，效率低下：拿長租公寓的租金資產證券化的流程來説，整個過程涉及到眾多相關方及流程：評估機構對租金的估算、公寓項目公司母公司的擔保、資產抵押、銀行放款、保險業務、發行前財務法務等諮詢機構的風險評估、二級市場融資等冗長的流程。各業務方之間存在信息溝通孤島等問題，導致融資流程效率低下。信息數據缺失，難以定價：對於基礎資產動態入池的資產抵押型債券來説，存續期新增資產信息披露的及時性和準確性難以保證，新增入池資產的質量參差不齊，影響投資者對ABS產品的價值進行準確判斷。
對於一手房買賣過程中面臨的三個問題：購房合同簽訂、按揭貸款辦理和裝修材料朔源，區塊鏈技術均可以比較耦合地發揮其作用。購房合同的簽訂可以轉為智能合約的形式，通過與銀行合作，將個人徵信信息和收入情況全部上鍊，從而審核購房人的個人信用和還款能力，一旦購房人支付首付款後，銀行自動將按揭部分釋放到開發商銀行賬户（可能會有延時）；開發商竣工備案辦完大產證之後，房屋所有權自動切換到購房人名下。對於解決客訴問題要從裝修材料朔源做起，通過區塊鏈技術和物聯網的結合，將裝修材料從原材料到生產商到中間商的流通過程、甚至價格信息全部上鍊，購房者可以追蹤到裝修材料的生產、運輸及安裝全過程，從而避免開發商與購房人信息不對稱造成的糾紛。
在二手房買賣過程中的三個問題，區塊鏈技術也能提供相應的解決方案。首先是房源數據不共享造成的信息孤島問題，可以通過搭建聯盟鏈的形式組織多家中介公司共享房源信息，讓房源數據庫更加飽滿。同時，對於新上鍊的房源信息也可以設置多家中介共同驗證的方式來保證房源原始信息的真實性。對於房屋權屬情況，前述一手房買賣過程中已經提及到，所有房屋產權信息和抵押情況全部上鍊，可以通過公鑰和私鑰的機制查詢，同時保護產權人的財產隱私權。第三個問題主要涉及到信任問題，區塊鏈在解決信任問題時具有天然優勢，通過植入智能合約，當買方付首付款、銀行按揭貸款發放後，觸發產權轉移條款，智能合約自動執行轉移程序，解決了買賣雙方的信任問題。通過簡化交易流程，二手房買賣雙方的信息不平衡問題將得到有效解決，中介公司的主營業務將向保證房源真實性和準確性方向發展，中介費用的構成也將從信任付費與信息付費向單純的信息付費方向轉移，中介費用自然得到一定程度的降低。
在資產證券化的過程中面臨的入池資產冗雜、穿透性差，融資流程冗長、效率低下，信息數據缺失、難以定價等問題，區塊鏈技術也可以提供對應的解決方案。首先，在解決資產穿透性問題上，所有基礎資產信息都可以在經相關業務方共同認可後上鏈，由於資金使用方、發行方、評估機構均需對信息的真實性負責，且鏈上數據不可篡改，所以在數據上鍊時各業務方需要對信息的真實性和準確性負責，否則其信用將受到影響。資產數據一旦上鍊，投資者便可以對基礎資產的狀況進行查詢，直接接觸池內基礎資產。其次，在簡化融資流程，提高效率方面，可以通過在區塊鏈上加入智能合約的方式來完成。通過對智能合約的條款進行設置，將信用評級、資產清算、違約條款的執行等功能經各相關業務方達成共識進行上鍊，一旦觸發相關條件，自動執行事先編好的程序。可以提高協同作業的能力，提高各業務方信息流轉的準確性和及時性，從而提高融資效率。最後，在保證基礎資產信息準確性，提高定價準確度方面，可以針對新增及剔除的基礎資產的數據進行鏈上實時更新，通過智能化系統對更新後的資產包進行自動估值，該估值可以作為投資者的決策參考。
儘管區塊鏈技術理論上確實可以解決房地產交易過程中的信息透明度問題、信任問題，簡化交易流程，提高資產流動性，但是在技術實施過程中仍然面臨着很多阻礙。這些阻礙一方面是因為觸動了相關方的利益，另一方面是數據在上鍊時的真實性和準確性無法保證。
在一手房買賣過程中，原材料的生產、運輸和安裝過程，尤其是價格信息涉及到商業機密；另外區塊鏈技術可以保證數據上鍊之後的真實性和不可篡改特性，但是無法保證上鍊的信息一定是真實準確的，所以若想保證原材料的價格信息真實準確，該朔源工程還需要税務部門的參與，共同完成節點驗證達成共識。
在二手房買賣過程中，中介公司承擔了提供房源信息和信用背書的作用。房源信息在上鍊之前的準確性需要置業顧問對房源進行全方位的考察，成立聯盟鏈後成員之間承擔的角色、對聯盟做出的貢獻和利益的分配也是比較難調和的問題點；同時，聯盟鏈會加劇行業向寡頭方向發展，不利於市場經濟的健康發展，違背了區塊鏈去中心化的初衷；最重要的，區塊鏈加強信息透明度、智能合約解決信任問題後，中介機構的收入或會大幅降低，所以在推行過程中很難得到中介公司的全力配合。要想完成這一技術革新，是需要行業內有大型中介公司具備壯士斷腕的精神的。
資產證券化過程中，在ABS的存續期間（二級市場上），各業務方包括投資者都對區塊鏈與資產證券化的結合有很大的需求，但最大的挑戰還在於在發行階段。由於某些ABS基礎資產並非十分優質，資金使用方或者發行方會通過包裝完成證券化。而一旦使用區塊鏈技術對基礎資產進行無保留的穿透，會降低基礎資產的信用評級及ABS的定價，從而觸犯了資金使用方和發行方的利益。對於這個挑戰，或許可以從優質的基礎資產開始着手，這樣在發行階段各業務方可以欣然接受區塊鏈技術的植入，同時由於提高了資產的透明度，還可以增強資產包的信用背書。通過這種方式，投資者會對結合了區塊鏈植入的ABS更加青睞，由於底層資產質量不佳而沒有結合區塊鏈技術的ABS會逐漸被市場淘汰。