楠木軒

吳亞軍潛入湖底

由 烏雅建義 發佈於 財經

本文來自微信公眾號:盒飯財經(ID:daxiongfan),作者:趙晉傑,編輯:王靖,頭圖來自:視覺中國


卸任董事長當天,剛做完一次眼部手術、還在等待第二次手術時間的吳亞軍,戴着一副黑色墨鏡出席了龍湖集團內部的合夥人大會,坦陳自己的身體最近出了一些狀況,除了眼睛之外,過去一段時間還總是心跳過速,“到現在還沒有完全查到原因。所以我覺得我再往下工作的話可能也不太合適了,過去幾個月也經過休整,但是我覺得沒有調整好。”


根據近日龍湖集團發佈的公告,創始人吳亞軍因個人年齡和身體原因卸任集團董事長,但會以戰略發展顧問的身份繼續關注和支持公司。



雖然推動這場一把手權力交接的直接誘因是身體狀況,但對吳亞軍來説,尋找接班人的過程早在11年前就開始了。


2011年卸任龍湖集團CEO後,吳亞軍從兩個方面持續強化公司的治理結構,以實現“去家族化”,即大力引進外部高管和培養提拔內部“仕官生”。


接過吳亞軍指揮棒,集董事長、CEO於一身的陳序平,正是“仕官生”出身。2008年清華大學碩士畢業後,陳序平以“仕官生”身份加入龍湖集團,歷任工程經理、項目總經理、地區公司總經理及集團地產航道總經理。今年3月,陳序平接替邵明曉出任集團CEO,7個月後,再次接替吳亞軍成為集團新一任董事長。


為了建立全國人才招聘發展體系,2004,吳亞軍在龍湖啓動“仕官生”校招計劃,以精英招聘的理念,從國內外一流高校吸納優秀應屆畢業生。為給龍湖挑選出合格的中高層管理人才,吳亞軍早年間還會特意抽出時間面試每一名“仕官生”。財報資料顯示,目前龍湖高管團隊中“仕官生”比例達到20%。


在吳亞軍看來,仕官生制度,幫助龍湖完成了內部管理人才的自我輸血,從機制上解決了人才焦慮問題。


過去近30年間,吳亞軍帶領龍湖從重慶一隅之地,逐漸成長為輻射全國、年營收超千億元的房企巨頭,綠城集團創始人宋衞平曾評價稱,“吳亞軍有男人氣魄,又有女人的細膩,我不吝嗇把溢美之詞送給她。”


不過,缺失吳亞軍的氣魄和細膩後的龍湖,面對當前中國房地產市場的低迷行情,在陳序平帶領下還能順利穿越下行週期嗎?



創辦龍湖之前,吳亞軍做過技術工人,還當過報社記者、編輯。


1964年,吳亞軍出生在重慶一個小縣城裏,因為母親是裁縫,她跟着學會了一手做衣服的手藝。1980年,吳亞軍考入西北工業大學導航工程系,出於英語可能會對未來職場有幫助的心理,她利用業餘時間報了一個口語培訓班。


上述兩項技能果然在吳亞軍參加工作後發揮了重要作用。1986年,吳亞軍畢業工作2年的重慶前衞儀表廠因為引進國外先進技術,需要與德國企業談判,在廠領導為接待人員發愁時,時年22歲的技術工人吳亞軍毛遂自薦,在德國企業代表來訪那天,吳亞軍穿着自己做的旗袍,講着一口流利的英語,順利完成了翻譯和接待工作。


當時,同吳亞軍一起被分配到重慶前衞儀表廠的大學生共有11名。因為能力出眾,廠裏安排吳亞軍兼任廠電大兼職教師,每月到手工資100多元,吳亞軍成了那個年代的“金領”,周圍人也都開始稱呼她吳老師,這個稱呼一直延續到了龍湖時代。龍湖內部員工守則上有一條寫道:內部員工之間,能不叫“總”就不叫“總”。


在重慶前衞儀表廠工作4年後,隨着市場經濟漸行漸深,有了更多選擇的吳亞軍,於1988年主動應聘《中國市容報》,該報主辦單位是建設部城建司及重慶市建委。


通過這份媒體工作,吳亞軍不僅藉助拉畫冊出版的活兒,賺到了人生第一桶金,而且還在房產、建材領域積累起不少有益資源。


促使吳亞軍想要進軍房地產開發的誘因,來自其第一次在重慶買房的經歷。當時入手的那套房子不僅交房延期了1年,而且入住1年多後房子還沒有通上天燃氣,導致吳亞軍在用電高峯的夏季,做飯時都不敢同時打開電磁爐和空調,否則家裏就會因為電壓負荷而跳閘。


在吳亞軍回憶中,那套房子的設計也充斥着不合理,客廳沒有窗户、採光差,電梯經常出故障,使得她不得不常常爬樓梯回家。


“如果有一天我做開發商,蓋的房子一定不會這麼差。”吳亞軍開始憧憬進軍房地產行業的發展空間。


説幹就幹,1993年,懷揣自己賺到的第一桶金,吳亞軍從報社辭職成立重慶佳辰經濟文化發展有限公司,註冊資本200萬元,專做進口建材生意,中國市容報社、重慶亞泰工貿發展公司、吳亞軍丈夫蔡奎、吳亞軍母親各出資50萬元。


蔡奎,畢業於南京航空航天大學通訊專業,在深圳通過炒股賺了人生第一桶金,於1993年創辦重慶亞泰工貿發展公司,涉及快速充電器的開發。據《香港信報》報道,兩人是因吳亞軍一次採訪報道結緣。


1995年,吳亞軍的重慶佳辰經濟文化發展有限公司與中建科合作,成立重慶中建科置業有限公司(即龍湖地產前身),正式涉足房地產。蔡奎關停自己的生意,從深圳回到重慶,與妻子吳亞軍一起創業。



作為房地產開發門外漢,沒有專業經驗的吳亞軍特意趕往深圳,向時任萬科董事長兼CEO的王石取經,善於向其他公司學習,成為外界不少人對吳亞軍的印象之一。


同王石一樣,吳亞軍也勇敢抓住了自己進軍房地產的首個機遇。當時,建設部和國家科委正在全國推行“2000年小康住宅科技示範區”樣板項目,一些業內人士擔憂頂着“科技示範項目”標籤的樓盤,會出現賠本賺吆喝的情況,響應者寥寥。


吳亞軍則抓住機會,最終,龍湖地產的第一個項目——重慶龍湖南苑住宅小區被定為重慶“小康住宅科技示範區”。


1999年,龍湖地產第二個項目龍湖西苑銷售時,近兩千套房源一年內售罄。


躊躇滿志的吳亞軍直接喊出了“5年領軍重慶地產、10年影響國內地產”的目標。及至2005年,龍湖地產年營銷額達到20億元,排名重慶第一。


同年,龍湖地產進入北京,開啓全國化佈局,並在2009年登陸香港聯合交易所。與吳亞軍當年兩大目標一起實現的,還有吳亞軍、蔡奎夫婦的財富自由夢。當年,吳亞軍憑藉273億元身價,超過碧桂園楊惠妍,首次登頂中國女首富。


但在財富暴增之後,吳亞軍的家庭卻亮起了紅燈。2012年,吳亞軍蟬聯中國女首富後,龍湖地產發出公告,宣佈吳亞軍和蔡奎以和平、友好的方式解除了婚約關係。


據《香港信報》報道,吳亞軍給了丈夫200億港元分手費。也正是因為這場天價離婚,在中國女首富位置上待了一個月的吳亞軍,很快被楊惠妍擠了下去。


不過,這場離婚反而強化了吳亞軍對龍湖的掌控力度。根據雙方離婚協議,蔡奎不再參與企業經營,未來只根據佔有股權享有分紅權。為避免龍湖股權落在第三方之手,蔡奎還簽署了相關協議書,讓吳亞軍代為掌管股票投票權。


蔡奎並非吳亞軍推行“去家族化”治理方針中排出管理層的第一人。早在2003年,吳亞軍就為此趕走過蔡奎的妹妹。當時,面對丈夫的爭執,吳亞軍解釋道,自己出錢送小姑子去讀大學的前提就是,畢業之後不能再回公司。龍湖上市的2009年,為了進一步減少家族企業色彩,吳亞軍讓蔡奎辭任公司副董事長職務。


當龍湖管理層中其他家族成員全部離開後,吳亞軍開始考慮接班人選問題,同王石一樣,在2011年8月,選擇先行辭任CEO,繼續以公司董事長的身份篩選合格接班人。


為此,吳亞軍先後參觀了小米和美的。在小米,吳亞軍聽雷軍講述了小米模式和創新發展經驗。從小米歸來後的2017年,吳亞軍在龍湖試行合夥人制度,合夥人根據每年業績獲得股權和現金激勵。


美的的收穫對吳亞軍感觸更深。據《21世紀經濟報道》消息,2019年9月,吳亞軍帶隊去美的交流,當時何享健已經將權力交接給方洪波運行了7年,“在何享健60歲把企業交給方洪波的時候,其實他的兒子何劍鋒已經成年了,但他並沒有交給孩子,而是交給了畢業後就到了美的的方洪波。”在吳亞軍看來,當時中國第一批創業者交接的時候往往都是二代接班,何享健的做法稱得上十分另類。


跟美的交流後,吳亞軍將接班人選開始推進到實踐階段,這才有了合夥人大會上吳亞軍自信的表態,稱“這個過程已經經歷了三、四年的安排,對於我和管理團隊高層來講,也不算突兀,大家心裏是有準備的。”



從吳亞軍手中接班的陳序平,眼下正迎來上任以後的第一個大考。


外部房地產市場景氣度持續低迷。國家統計局發佈的相關數據顯示,1-9月份,全國房地產開發投資103559億元,同比下降8.0%;商品房銷售額99380億元,同比下降26.3%。


越來越多曾經煊赫一時的房地產開發商遭遇資金鍊危機。


上海易居房地產研究院發佈的《2022中國房企品牌價值50強》中,50強榜單變動率達50%,較上年大幅上升36%。其中,2021年還曾位列榜單第7、9、13、14的融創中國、世茂、陽光城和富力,均已消失。


2021年中期業績會議上,融創中國創始人孫宏斌還曾豪言:“融創現在是全中國最安全的房企,除了我們以外,都有可能暴雷”。到了今年5月,融創中國便因無法償還陸續到期的4筆美元債優先票據利息,而官宣違約。


頂着“豪宅教父”名頭的許榮茂,其創辦的世茂也因為債務陷入暴雷危機之中。7月份,世茂官宣公司已沒有能夠支付一筆高達10億美元到期優先票據的應付款。


龍湖自身也在遭遇規模和毛利的下降。今年上半年財報顯示,龍湖集團收入948億元,同比增長56.4%;淨利潤65.5億元,同比增長6.1%,但增速同比下滑了11%。同時,上半年毛利率同比下降6.4%。


二級市場直接給出了自己的反饋。截至10月28日收盤,龍湖股價為13.12港元/股,相比去年3月曆史最高點50.34港元/股,期間累計跌幅超七成,市值蒸發超過2300億港元。


剛剛過去的8月份,龍湖集團還突遇一波股債雙殺,因受商票逾期傳言影響,當天公司市值蒸發超過200億元。


面對股價暴跌和外界傳聞,吳亞軍不得不帶領管理層緊急召開臨時溝通會,對外表態稱,一切都是“市場驚慌導致的,企業根本沒出任何狀況。”


對於如何看待一家公司的成長性,吳亞軍曾對外給出過自己的理解:“成為一個穿越週期的公司,最終就會做大。我曾經去向中國香港、日本的大公司取經,老闆們送給我的告誡都是:只要持續活着,公司就會做大。


現在,帶領龍湖穿越新一輪週期的重擔,由吳亞軍交給了陳序平。


參考資料:

1.《吳亞軍把自己做沒了》經濟觀察網

2.《龍湖地產吳亞軍:從女記者到女首富》時代週報

3.《龍湖獲35億港元銀團貸,吳亞軍找到了“碎謠”方法論?》野馬財經

4.《女首富吳亞軍:男人氣魄女人細膩》中國企業家網

5.《獨家專訪吳亞軍:退休後把龍湖交給職業經理人,是很美好的事》八地談房


本文來自微信公眾號:盒飯財經(ID:daxiongfan),作者:趙晉傑,編輯:王靖