淨利潤接近腰斬,高管薪酬暴跌,萬科的反思與未來

“昨晚特別忐忑,就像一個學生沒考好試,拿成績單要給父母看一樣。我完全能夠理解股東各種各樣的情緒,不滿也好、失望也好、困惑也好、關切也好,我感同身受。”

3月31日晚,萬科集團(000002.SZ;02202.HK)2021年業績發佈會,以董事會主席鬱亮的一番“檢討”開場。“2021年業績表現不好,讓股東失望了,在這裏我向廣大投資者、利益相關方表示誠摯的歉意”。

在此之前,萬科發佈了2021年年報,實現營業收入4528億元,同比增長8.0%;歸母淨利潤225.2億元,同比減少45.7%,幾近腰斬。紅星資本局注意到,這是萬科上市31年以來的第三次淨利潤下滑,第一次在1995年,第二次在2008年。

淨利潤接近腰斬,高管薪酬暴跌,萬科的反思與未來

萬科集團 資料圖 圖據 IC photo

萬科利潤減半

毛利率下降是主要原因 

業績會上,鬱亮總結稱,股東最關心的問題有兩個:一是“萬科淨利潤為什麼出現45.7%的大降”,另一個是“萬科能不能實現盈利的止跌企穩回升”。

年報顯示,此次淨利潤下降主要受開發業務毛利率下降、投資收益回落以及計提資產減值損失的影響。其中,毛利率下降是財務層面的主要原因。

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具體數據來看,2021年,萬科整體毛利率為21.8%,同比下降7.4個百分點。扣除營業税金及附加後的整體毛利率為17.2%,較2020年的22.8%,下降5.6個百分點。萬科稱,毛利率下降主要受到近年來結算項目地價佔售價比上升的影響。

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其次是投資收益回落,2021年,萬科實現投資收益66.1億元,較2020年135.1億元的高位水平減少了69.0億元。主要因素為聯合營項目毛利率下降,以及處置子公司的收益減少。

另一個原因出在計提減值上,年報顯示,2021年下半年以來,市場明顯下行,四季度下行有所加劇,公司對2021年末資產進行了全面減值測試。最終,2021年萬科計提了35.3億元資產減值,其中存貨減值31.2億元,其他資產減值4.1億元,合計減少權益淨利潤約25.5億元。

對此,鬱亮在《致股東》板塊中對公司的行為進行反思並表示,公司在行業中較早意識到高速增長終將結束,但未能堅決擺脱高增長慣性,部分城市的投資追高冒進,對市場判斷過於樂觀,一些項目的投資預期沒有實現,導致毛利率下滑。

為多元化業務交了80億學費

財報之外,鬱亮還在業績會上補充了兩點反思與檢討。

首先,在管理方面,鬱亮表示,公司存在離散度大的問題。過去充分授權、分佈式的機制,有利於公司在行業向好時迅速抓住市場機會;但隨着市場競爭加劇與大型複雜項目增多,有的單一公司和單一區域不具備完整能力,表現出參差不齊和離散度大的問題,拉低整體表現。

另外,在業務方面,萬科多賽道同時探索所付出的成本,比預想更大。鬱亮表示,“過去開發業務增長速度快,承擔了有關成本,市場環境變化之後,這些學費對業績的影響就顯露出來。”按照成本法計算,這些多元化業務折舊攤銷成本費用達到80.6億元,客觀上對報表利潤存在影響。

紅星資本局瞭解到,早在2014年,萬科就提出從“地產開發為主”轉向“不動產開發、經營、服務並重”,正式開啓了多元化轉型探索。

萬科官網顯示,其多元化業務板塊包括物業服務“萬物雲”、物流倉儲“萬緯物流”、商業開發運營“印力集團”、長租公寓“泊寓”,以及冰雪、酒店度假、教育、生豬養殖等。為促進多元化發展,萬科曾推出“試錯”和“賽馬”等機制刺激多元業務開展,以培育出足以應對房地產降速的新業務。

然而2021年年報顯示,萬科房地產開發及相關資產經營業務收入達4299.3億元,佔總營收比重為95%,仍是第一大收入來源。在多元化賽道上狂飆猛進的萬科,似乎只是門門功課“有”而非門門功課“優”。

例如長租公寓領域,萬科是最早和最積極的響應者。2017年,萬科曾經做過一個專門針對城中村進行改造升級的“二房東”項目——“萬村計劃”,該計劃以承租後改造的方式對城中村進行精細化運營的業務。理想雖美好,但現實推進中,萬科似乎低估了城中村綜合整治的難度,在財務測算和施工進度上過於激進,還陷入了“推高租金”的輿論旋渦。

鬱亮在業績會上感慨道,“二房東”模式讓萬科付出了很大代價,甚至到今天還在“還債”。“如果沒有城中村‘二房東’的業務,萬科的長租公寓業務早就可以開始賺錢了。”

萬物雲赴港IPO

獨立上市能否拉高收益?

鬱亮在業績會上表示,未來公司以“每個業務能不能獨立上市”為成功標誌之一,希望機構投資者能夠對萬科的不動產的綜合發展和運營服務重估,“萬科用養兒子的方式,看待上述這些經營服務類業務。希望萬科的業務都能成為有出息的兒子。”

紅星資本局注意到,4月1日,萬科旗下的“萬物雲”已經正式向港交所提交招股書。招股書披露,萬物雲的收入分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元,2021年和2020年的增速分別為30.6%和30.3%;毛利分別為24.68億元、33.65億元及40.2億元,年內利潤分別為10.4億元、15.19億元、17.14億元。

在2019-2021年,萬物雲物業服務(包括在社區空間居住消費服務板塊下的住宅物業服務,以及商企和城市空間綜合服務板塊下的物業及設施管理服務)產生的收入分別為人民幣98.2億元、人民幣131.54億元及人民幣166.51億元,佔其同年總收入的70.5%、72.5%及70.2%。

此外,萬物雲來自最大單一客户萬科集團的銷售收入分別為人民幣17.70億元、27.98億元及38.21億元,分別佔公司總收入約12.7%、15.4%及16.1%。

不難看出,萬物雲對萬科集團較為依賴。獨立上市能否為萬物雲及萬科帶來更為廣闊的上升空間,還有待時間的驗證。 

降薪、回購、高管下沉

萬科立下六字軍令狀

就在兩個多月前,鬱亮剛剛在萬科年會上喊出了“黑鐵時代”“背水一戰”的口號。而在此次業績會上,鬱亮還定下了萬科2022年工作任務——“止跌企穩,穩中提升”。

萬科首先拿來“開刀”的是高管薪酬,年報顯示,鬱亮自願放棄了2021年度全部獎金,其税前年薪為154.7萬元,此前兩年均高達1200萬元以上。萬科總裁兼董事祝九勝年薪則從2020年的1123萬元,下降至去年的592.7萬元。萬科8位董事、監事、高級管理人員合計獲得税前報酬3409.6萬元,同比下降50%。

或許正如鬱亮在年初的年會上所言,薪酬體系也要建立新的錨點,以適應“黑鐵時代。”

與此同時,為提振市場信心,萬科還隨年報一起拋出大額回購方案。紅星資本局瞭解到,萬科計劃在未來三個月內擇機回購部分A股股份,回購金額為20億至25億元,回購價格不超過18.27元/股,預計回購總股本不低於1.09億,回購股份將全部用於出售。

此外,萬科也加大了今年的分紅力度。分紅比例擬躍升至歸母淨利潤的50%,合計擬派發分紅112.8億元。

紅星新聞記者 俞瑤 強亞銑 實習生 趙一依 雷炫

編輯 陶玥陽

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