文|槓桿遊戲 杆姐
編輯|雯雯
開年新希望，新希望又有了“新希望”。
最近，從港交所網站披露的文件裏，槓桿地產看到新希望服務向港交所遞交了招股書。這是要搶先新希望地產上市的節奏？
想來也正常，如今地產股氣勢不再，倒是物業股，2020年上半年風光無限。
踩着物業公司上市的風口，依託新希望地產，新希望服務成色幾何？槓桿地產很有興趣用數據來看看。
新希望服務原名“四川鼎晟物業服務集團有限公司”，成立於2010年1月，起步於成渝城市羣。
愛企查顯示，2020年6月10日更名為“新希望物業服務集團有限公司”（新希望服務），彼時應該是在為IPO做準備了。
截至2020年9月30日，新希望物業服務管理項目55個，覆蓋中國6省14市、1個自治區及2個直轄市。截至2020年底，其在管樓面面積約1002萬平方米。根據億翰智庫發佈的2020年中國物業企業綜合實力百強，新希望服務排名第39位。
2021年1月6日最新變動的投資人信息顯示，新希望服務原兩大股東：四川新希望房地產開發有限公司、成都雲璟觀斕企業管理有限公司退出。鑫晟鼎企業管理服務（成都）有限責任公司（鑫晟鼎）新增進入，持股 97%；另外TIDAL INVESTMENT PTE.LTD（TIDAL）持股3% 。
其中大股東鑫晟鼎成立於2020年12月22日，法人為陳靜（新希望服務總經理）。不過從招股書顯示股權穿透圖來看，劉永好和女兒劉暢依然是最後的大佬，間接持有新希望服務股東大會超過30%的投票權。
從上述時間線來看，槓桿地產的感覺是，新希望服務效率太高了。1月的幾天時間，股權變更、提交招股書全搞定。某種程度上，也算是一種搶佔時間的槓桿，畢竟什麼行業都有黃金時期。
再來看看招股書披露的其他數據。營收方面，新希望服務2018年、2019年，至2020年9月30日分別為2.58億元、3.81億元和3.68億元。同期，淨利潤分別為4105.8萬元、6404.1萬元和7936.1萬元。增長情況還不錯。
和其他大部分物業公司一樣，新希望服務的收入來源包括四大類，分別是：物業管理服務、非業主增值服務、商業運營服務及生活服務。
其中物業管理服務是主要收入來源，2020年這一項的營收佔比為35.2%。
值得注意的是，在營收的地區分佈來看，如上面槓桿地產提到的，新希望服務的“區域化”色彩略顯濃厚。
西南地區營收佔據了大半壁江山，儘管2020年三季度佔比有所下降，仍達到了51.9%。其次是華東地區，為28.8%。這兩個地區加起來佔比超過了八成。
另外，和部分物業公司一樣，新希望地產也有比較嚴重的母公司依賴症。如下圖，其主要客户羣均來自於新希望地產方面。這當然都是正常的。
於2018年、2019年及截至2019年及2020年9月30日止九個月，其通過新希望地產產生的營收分別為1.045億元、1.27億元、9520萬元及1.067億元，佔同期物業管理服務分部產生的總收入89.8%、90.3%、88.4%及82.4%。
剩下的大都通過新希望地產的合營或聯營公司、最終控股股東的聯繫人產生營收。
在2018及2019年，新希望服務來自獨立第三方的業務為零,2020年略有增加，拿了26萬平米的獨立第三方在管面積，收入39.6萬，雖然數字小，但也算是開了個好頭。
負債方面，槓桿地產發現，新希望服務2019年的總負債急劇上升，達到8.95億元，2018年同期僅為2.11億元，增長323.47%。截至2020年9月底，這一數字繼續上升到11.61億元。
因此，新希望服務的資產負債率也節節走高。2018年僅為36.4%,到了2020年三季度末，達到83.6%。有媒體報道顯示，2019年上市物業服務企業資產負債率在24%至75%之間，資產負債率均值為51.58%。
如此來看，新希望服務超標有點多，背後的因素，杆友可以去思考。
現金流方面，2020年受黑天鵝影響，新希望服務的經營性現金流下滑得厲害，截至2020年三季度末，這一數字為4948.5萬元，同比2019年的7088.9萬元下滑30%左右。
融資活動也受影響，2020三季度末為-1.03億元，2019年同期為5.9億元。
不過投資活動取得了正現金流。
總的來説，新希望服務截至2020年三季末的現金及現金等價值增加淨額為9013.4萬元，同比2019年的負值，不容易。
之前提到，新希望服務的收入幾乎全依賴於新希望地產的“輸血”，這意味着短期內，新希望服務的想象力幾何，幾乎全靠新希望地產。
因為沒有上市，新希望地產的業務情況不是很透明。從發債及媒體報道等渠道，槓桿地產勉強看到了其發展情況。
在《2019年公司債券年度報告》中，新希望地產披露，2019年實現營業收入182.58億元，同比增長19.78%；淨利潤24.62億元，同比增長15.63%。
克而瑞榜單顯示，2020年新希望地產全口徑銷售額1031億元，比2019年的735.9億元高出了不少，位列第40名；權益金額537.3億元，比2019年的404.8億元增長了32.7%，位列第55名。
新希望地產的銷售額增速似乎要高於營收增速較多。過兩年落袋為安時，我們再看頭幾年的銷售增長。
值得注意的是，媒體報道，體量躍進的同時，新希望地產的歸母淨利潤卻下滑。同時，受高溢價拿地影響，其平均地價持續飆升，毛利率也呈現下降態勢。對此，新希望地產對藍鯨房產表示：
毛利率和歸母淨利潤的下降，是公司安全穩健戰略下主動選擇的結果。
另外，在新希望服務提交招股書的前兩天，新希望發佈公告，副總裁兼財務總監王述華、董事會秘書胡吉二人，因個人原因辭去所擔任新希望高管職務。
年底了人員流動大啊。
物業股方面，在經歷了2020上半年第一波狂歡之後，實際上，8、9月份開始，物業公司上市步伐雖有加快，但資本市場的反饋卻越來越冷淡，破發者層出不窮。
另一方面，如有業內人士擔憂的：上市的企業多了，卻好像也不咋賺錢，資本市場也會懷疑，這個行業是不是都着急圈錢？
之於新希望服務，體量並不大，且業務模式並無太大新意，依然依賴於母公司和個別區域，目前來看，天花板是比較明顯的。
此次赴港，新希望服務到底有多少“希望”？我們拭目以待！