樂居財經 徐酒眠 發自杭州
浙商是地產江湖的一大門派，山清水秀之地，出來的商人多少帶着點“儒雅之氣”。
戴着一副黑框眼鏡的胡一平，身上有儒雅風範，也有商人自帶對機會的敏鋭捕捉。
站在分拆物企的風口，將德信中國（02019.HK）推向資本市場不到兩年，他又將旗下物業公司放到赴港IPO的路上。
1月18日晚，德信服務集團有限公司（簡稱“德信服務”）正式向港交所提交招股書，申請在港上市。建銀國際金融有限公司為其獨立保薦人。
這是德信服務的二度籌備上市。2015年10月，德信服務主要經營附屬公司之一的盛全物業，乘着全國中小物業公司上市的東風，曾試水新三板掛牌交易，不到四年便退出新三板市場。
2018年12月退市，2021年再度赴港IPO。在這期間的兩年，德信服務開始大刀闊斧地變革，為再度上市鋪平道路。更名、注資、成立新公司、引入投資者……前後不到三個月，德信服務招股書申請已陳列港交所。
“長途騎行能考驗人的意志，激發人的活力，這些也都是一個公司所應具有的基因和文化，這樣的公司在市場的長途賽跑中才能始終保持競爭的活力。”胡一平有很多擅長的運動，在談起2000多公里川藏北線的騎行壯舉時，他曾這樣回應説。
在管規模偏小、發展區域受困、獨立第三佔比下降等問題擺在眼前，胡一平的物業上市之路，從遞表的這一刻開始，就踏上了自己的長途賽跑，如何保持靠着競爭活力走下去？
引入兩大戰投
德信服務上市，54歲的胡一平重權在握，執行權也未落入他人之手。他擔任德信服務執行董事兼董事長， 46歲的唐俊傑為執行董事兼總裁。
德信服務的第一大股東為胡一平及其妻子魏佩芬。資料顯示，IPO前德信服務股權由四位股東共同持有。其中，胡一平及其配偶魏佩芬通過盛富國際，持有德信服務70.56%的股權，16名德信服務員工通過凱邦國際持股17.28%，剩下第三、四股東分別由沈月華夫婦、陳躍持股7.13%、5%。
為衝擊港股IPO，自去年8月開始，德信服務從內到外進行“大翻新”。外有名稱變更、增資註冊資本，內有股權騰挪、公司重組，引入IPO前投資者。
9月，“盛全物業服務股份有限公司”變更為“德信盛全物業服務有限公司”，加上了德信的品牌標識。11月，轉製為有限責任公司(外商投資企業與內資合資)。同時，註冊資本從“5580萬元”增加到“5874萬元”。
除了內外改頭換面，在正式遞交招股書的前3個月，德信服務不僅封賞了16位高管，還引入兩大戰投。
去年10月，盛全控股引入新投資者，將盛全物業7.5%股權以1125萬元轉讓給美好控股有限責任公司（簡稱“美好控股”）。據樂居財經瞭解，美好控股是一家以從事房地產開發、金融服務為主的企業，分別由沈月華全資擁有的杭州東穎投資諮詢有限公司、金糧各自持有93.97%、6.03%。
10月22日，德信服務集團有限公司於開曼羣島註冊成立，正式着手搭建上市架構。緊隨德信服務成立，沈月華夫婦將其持股權轉入全資擁有的香港美崙。據介紹，沈月華夫婦是胡一平説熟悉的人，也是他推薦的此次投資機會。
相隔不到一個月，又一投資者加入德信服務。智大曉瑞（香港）有限公司注資盛全物業750.75萬元，入股德信盛全服務。據悉，智大曉瑞由獨立第三方陳躍全資擁有。截至11月1日，智大曉瑞為智瑞國際的直接全資附屬公司，而智瑞國際由創智全資擁有。
股權激勵平台沒有地產高管
胡一平的物業版圖發展史，可追溯到2001年。彼時胡一平開始通過其全資擁有的公司——德清縣中房物業管理有限公司從事物業管理服務業務。
2004年，盛全物業成立，其由德信控股和獨立第三方杭州互豐置業諮詢有限公司(簡稱“杭州互豐”）各自持股51%、49%。此後十年間，經過一系列股權轉讓和註冊資本增加，2014年4月25日，大股東德信控股將其股權全部轉讓給盛全控股。
由此，盛全物業為盛全控股全資擁有，而盛全控股的母公司即為德信控股，其實控人為德信控股董事長鬍一平。
在2015年，盛全物業就曾實施過一次員工股權激勵，當時，盛全控股將盛全物業20%的股權以1168.4萬元的價格轉讓給德清凱邦。重組之前，盛全物業由盛全控股、德清凱邦分別持股81.79%、18.21%。
去年9月，胡一平開始實施盛全物業僱員股份激勵計劃，由他持股92%的杭州恆益股權投資合夥企業(有限合夥)(簡稱“杭州恆益”)，將德清凱邦約63.52%的權益，轉讓給盛全物業的五名僱員，總代價1613.29萬元。
與多數從地產中分拆出的物業不同，激勵計劃中是清一色的物業人，並沒有看到德信地產高管的身影，如總裁費忠敏、副總裁馮霞、方靜、張策、施斌斌、顧立強等均未出現在名單中。
招股書提到，轉讓完成後，德清凱邦變成由杭州恆益、唐俊傑、朱曉莉、劉義兵、陳昕、趙麗湘、鄭明軍及盛全物業十名僱員擁有的高管激勵平台，其中唐俊傑持股10.6%。
而這些人均是物業板塊的高管，比如，當時身為盛全物業董事長的唐俊傑、副總經理劉義兵、財務負責人朱曉莉、職工監事趙麗湘、副總經理鄭明軍，現常務副總裁劉義兵。
第三方在管規模連年下降
發家於杭州的德信服務在管規模偏小，區域倚重性較強。
截至2020年9月30日，德信服務的在管物業項目合共163個，在管建築面積合共2310萬平方米。其中，1458萬平方米的在管建築面積位於浙江省內，約佔比63.16%。
在物企紛紛佈局全國，大力向外進行市場拓展的大背景下，德信服務卻在大本營浙江省內大做文章，將在管建築面積佔比一步步提升。
樂居財經瞭解，2018年、2019年，及截止2020年9月30日，德信服務對其他地區的建築面積開發呈“倒V”下降，分別為131萬平方米、138萬平方米，及118萬平方米。同期，來自浙江省的收入佔比分別為57.9%、61.1%，及67.8%。
與大多數分拆自房企的物企“對母高度依賴”不同，德信服務來自獨立第三方開發商開發的物業項目比重較大。
截止2020年9月底的163項在管物業，包括由德信集團及其合營企業及聯營公司開發的63項物業，在管總建築面積為780萬平方米，佔德信服務在管總建築面積的34.0%；以及獨立第三方開發商開發的100項物業，在管總建築面積為1520萬平方米，佔比為66%。
不過，德信服務來自獨立第三方的在管面積，比重近三年連續下滑，從近八成降至六成。
2018年、2019年，以及截止2020年9月30日，德信服務在管建築面積來自獨立第三方的規模分別為1468.5萬平方米、1453.5萬平方米，及1522.4萬平方米，所佔比例分別為78.1%、70.4%，及66%。
隨着規模下降，來自獨立第三方的收入也在減少，同期分別為1.99億、2.10億、1.63億，營收佔比分別為73.9%、67.6%，及59.9%。
物業管理費近三年連虧
體量不算大的德信服務，收入、淨利潤表現還算“能打”。
數據顯示，2018年、2019年，德信服務的收入分別為3.98億元、5.13億元，同比增速為28.9%。截止2020年9月30日，其收入為4.98億元，同比2019年同期的3.75億元增長32.7%。
同期，淨利潤由2018年的2246.2萬元增長至2019年的5055萬元，同比增加125.05%。截止2020年9月30日，淨利潤為8066.3萬元，同比上一年同期的2617.7萬元，增長208.14%。
從收入構成來看，和其他大部分物業公司一樣，主要由物業管理服務、非業
主增值服務及小區增值服務構成。德信服務營收的半壁江山都來自於物業管理服務。2018年、2019年，及截止2020年9月30日，這部分收入佔比分別為67.5%、60.5%，及54.6%。
毛利率方面，德信服務增長比較明顯。2018年、2019年，及截止2020年9月30日，德信服務毛利率分別為23.9%、28.3%和33.6%。其中，來自德信集團開發的物業毛利率高於第三方物業。報告期內，德信集團開發物業毛利率分別為21.2%、23.2%，及26.3%；獨立第三方物業的毛利率分別為19.4%、22.9%，及25.3%。
德信服務的物業管理費絕大部分按包乾制收取，在包乾制下，物業管理費的收取近三年一直處於虧損狀態。
2018年、2019年，截至2020年9月30日包乾制下收取的物業費佔比均為99.9%。招股書披露，同期，德信服務就五項、一項及六項在管物業產生合計虧損分別為30萬元、40萬元、30萬元。
德信服務稱，包乾制物業產生虧損主要由於其管理該等虧損物業已久，未曾上調定價。報告期內，其來自該等虧損物業的物業管理服務收入分別約為510萬元、300萬元與370萬元，分別佔其物業管理服務收入的1.9%、1.0%及1.3%。