樓市調控有必要 擴大供給是正道

【念念有餘】

政府應該支持開發商而不是限制開發商，提高房子的供給能力。

餘勝良

作為市場經濟的信奉者，我對權力介入市場有天然警惕，不過在住房市場上，我支持調控，特別是一線城市的調控。

為什麼要讓權力介入市場，用計劃的方式來干涉經濟？按道理，房地產不應該像其他商品一樣，賣給能消費得起的居民嗎？

支持調控的最大原因，在於房地產不是普通商品，有半壟斷的特性，一旦被一部分購買力超強的投資者持續不斷購買，將會形成一個既得利益羣體，不利於普通民眾。

樓市之所以有半壟斷性，是因為地皮具有唯一性，比如城市中心的地皮，和郊區的地皮價值就不一樣，挨着湖泊、公園等自然環境豐富的區域，和自然條件差的區域價值也不同，有教育資源和教育資源一般的區域也有不同。除了地皮，建築風格、户型朝向樓層都有唯一性，即使相同樓盤的房屋價格也相差甚大。

作為非標準產品，和能流通的標準產品，在價值衡量上是不同的。一旦買入樓市，就佔有了這個地方，旁人不得染指。而一般消費品可以重複消費，沒有獨佔性。樓房和一般商品還有不同之處，比如飲食可以簡單一些，衣服可以便宜一些，這些耗資都不高，一般商品漲價人們能找到替代品，但是樓市要麼買要麼租，價格基本上是同步漲跌，很難找到替代品，只能被動接受。在一個城市落腳，必然要有一個住的地方，這些是硬需求。

現在的問題是，城市特別是一線城市的樓盤，是不可複製的稀缺資源，有人佔有之後，就像在這個城市佔有了一片碼頭，以後想要停靠的人，都要給他交停泊費。關鍵是，中國人口眾多，經濟發展迅速，崛起了一個龐大的富有羣體，他們可以不停地買買買，手攥厚厚一沓紅本，就跟遊戲世界裏有人可以拿錢買裝備一樣，一身裝備就在競爭中佔了絕對優勢。這些有錢人要買房，房子是商品，按道理似乎不應該干涉，但是作為城市的共同所有者，一部分人因為擁有超級購買力，而不斷買下去，是擠佔了其他人的潛在購買機會。

比如市場本來處於弱平衡狀態，有10套房，有10個潛在購買者，但是現在有3個超級購買者出現，買了6套房，剩下的7個人就要爭奪剩下的4套房，表現在市場上就成了供不應求，就成了賣方市場，房價要可以漫天飛舞。

上述只是一個簡單比方，具體到像深圳這樣的城市，情況可能更加突出——10套房，對應20個購買者，哄搶必然導致房價大漲。

這樣的結果是，超級購買者身價繼續飆升，他們斷了買房者的後路，還可以在合適的機會賣房給後買者，賺上一筆。

貧富分化是自然形態，但是房價成了貧富分化的加速器，政府就有責任去幹涉這個市場，讓10套房恰好供應給10個購買者，當然這是理想狀態。

按道理市場應該滿足居住需求，現在深圳這樣的市場，市場沒有能力提供充足住房，市場哄搶造成更為稀缺。限售限購更像是臨時救濟，不過因為深圳是一線城市，這種狀態可能會長期持續下去。

限售應該更早開始，而且應該更為嚴格，嚴格限制購買樓房數量，而且對在一個城市家庭持有超過兩套房之外的銷售，要課以重税，以此釋放持有量。

平準制度早就有，就是用政府投放的方式干涉經濟，防止物資稀缺。在房市上，政府也應該投入更多資源，政府應該支持開發商而不是限制開發商，提高房子的供給能力。

不獨中國，日本、德國等很多國家都會介入住房和租房市場。其中有不少經驗，值得中國借鑑。