上半年44家房企有息負債負增長
“三道紅線”監管 上市房企降速求穩
本報記者 趙瑩瑩
昨天消息，標普下調綠地控股集團的長期發行人信用評級至“B+”，長期發行評級至“B”，展望均為“負面”。這已經不是本月第一家被評級機構下調信用評級的房企。
今年，房地產行業迎來了持續升級的金融監管，房企也面臨着前所未有的融資還債雙重壓力。為走出“陣痛期”，100家典型上市房企中，近半數都在今年上半年採取了降負債手段，更有44家房企實現有息負債負增長。
多家房企信用評級被下調
公開消息顯示，標普將綠地控股集團的長期發行人信用評級從“BB”下調至“B+”，將該公司擔保的高級無抵押票據的長期發行評級從“BB-”下調至“B”，並將綠地香港的長期發行人評級從“BB-”下調至“B”，評級展望均為“負面”。
對於下調評級的原因，標普給出的理由是，綠地控股集團在境內和境外資本市場的融資渠道均不通暢。標普預計，在未來12個月，即使其各階段去槓桿目標不斷實現，融資難問題也不會顯著改善。
據不完全統計，今年10月以來已有超過10家房企被評級機構下調信用評級。其中，標普近日接連下調了中南建設、富力、恆大的評級；穆迪下調了當代置業、新力控股的評級；惠譽下調了鑫苑置業的評級；中誠信國際接連下調了花樣年以及陽光城的評級。
記者注意到，償債壓力較大是評級機構給出的共同原因。以當代置業為例，10月11日，當代置業發佈公告稱，正在尋求將一筆於10月25日到期的2.5億美元、票息12.85釐優先票據，延期至明年1月25日。為支持企業發展、提振股東信心，當代置業同步公告，董事會主席、執行董事兼控股股東張雷和總裁兼執行董事張鵬，有意提供合共約8億元的股東貸款，並預期於未來兩至三個月內完成。
房企面臨融資還債雙重壓力
從多家房企被下調信用評級到房企股東自掏腰包，其不容忽視的大背景是，為維護房地產市場平穩健康發展，央行於今年加強了對房地產行業的金融監管，嚴格房地產企業“三道紅線”管理和金融機構房地產貸款集中度管理。
持續監管下，房企面臨着雙重的壓力。一方面，融資規模大幅收縮。據CAIC統計數據顯示，今年前三季度，100家典型房企的融資總額為10919億元，同比下降21%。其中，第三季度的融資額為2872億元，同比下降38%，創下2018年以來的最低水平。
另一方面，據CAIC統計數據顯示，截至今年9月，200家核心房企境內外債券合計到期規模超800億元，其中境內債券到期約647億元。考慮到12月也是房企境內債券到期比較集中的月份，預計四季度行業償債壓力仍將增大。
新環境下半數房企降負債
“快點，快點，再快點！”多年來習慣於高槓杆、高週轉的房地產行業，如今已經到了一個新的十字路口。
“當下行業內很多快週轉的高槓杆企業陷入困境，意味着行業整體趨勢發生了重大變化，企業要開始由賺快錢轉向賺慢錢。”京投發展總裁高一軒向記者説。
中國房地產研究會常務理事丁祖昱也提出，基於維護房地產市場的健康發展，房地產行業整體融資環境還將保持收緊態勢，房企將繼續去槓桿，嚴守不發生系統性金融風險的政策底線。
諸葛找房數據研究中心梳理了100家典型上市房企的財報數據後發現，今年上半年，近半數房企都在採取各種手段降負債，新增有息負債縮減的上市房企就達到44家，力度最大的幾家縮減規模均超過100億元。
諸葛找房一位分析師表示，多重政策管控下，促使房企積極調整債務結構，構建企業債務安全邊界。短期內，房地產行業將迎來“陣痛期”，不排除未來一段時間內部分資金面堪憂的房企將會被踢出賽道。但同時，行業也將由此前的高速發展邁入有質量的發展階段，能者居之，從而迎來管理紅利時代。