作者丨王迪
出品丨焦點財經
“廣積糧”已經成為目前房企們的頭等要務。在股權融資“第三支箭”射出之後，諸多房企不斷響應，借“箭”囤“糧”。
12月1日晚間，萬科（000002）發佈公告稱，公司第一大股東深鐵集團提請股東大會給予董事會發行股份授權，萬科可在相關期間根據市場情況和公司需要，決定以單獨或同時發行、配發或處理公司新增A股或H股股份，配發股份不超股份數量20%。
根據12月2日萬科A 2127億的總市值粗略估計，如果按照20%配股全部完成來看，萬科此次融資額度約為400億。
“首先，股份不一定會發滿20%。另外，發行時一般價格會打點折扣。”某位熟悉再融資流程的業內人士對焦點財經表示。
事實上，就在萬科公佈定增計劃的同天晚上，暴雷房企華夏幸福也祭出擬定增募資公告，意為用於保交樓及還債，這對於出險房企意義顯著。
加上首批再融資響應的福星股份、世茂股份、北路橋，及後續加入的建發國際集團、大名城、天地源和陸家嘴，至此公佈定增計劃的房企已經達到9家，而此前定增計劃多集中在中小資金鍊承壓的房企中。
房企帶頭大哥加入再融資陣營，為定增計劃再添一把熱火，也有引領作用。
對此，萬科方面的解釋是，此次提請股東大會給予發行股份的授權，是由大股東深圳地鐵發起的。一方面是大股東希望公司能積極把握政策機遇，為公司繼續堅定轉型和長期健康發展儲備資源。另一方面也是大股東和深圳市政府對萬科的堅定看好和全力支持。公司將加倍努力、不負信任。
“囤糧”已超3500億
作為龍頭房企，萬科總能在每一輪市場週期調整過程中，把握好投資佈局的機會，並能前瞻性預料到宏觀局勢的走向。不論是率先喊出“活下去”還是“節衣縮食”的行業號召。
在此輪信貸、債券、股權“三箭”齊發的利好政策之下，萬科更是成為業內除龍湖之外， 擁有農業銀行、工商銀行、郵儲銀行、中國銀行、交通銀行、建設銀行國有六大行戰略合作伙伴的企業。美的置業是5家，碧桂園則是3家。
由於諸多銀行並沒有披露具體授信額度，就已知的交通銀行、中國銀行、郵儲銀行分別對萬科授信額度1000億，萬科已經擁有銀行授信融資額度超過3000億元。值得一提的是，萬科銀行豪華支持陣營還包括浦發銀行、興業銀行等。
此外，11月21日，萬科還宣佈，董事會向股東大會申請3年發行500億元直接債務融資授權。其中，萬科已向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，只待股東大會決策程序後正式報送。由此可見，目前萬科的融資額度遠超3500億元。
焦點財經發現，相比於其他8家房企的再融資框定了限制，擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，本次非公開發行擬發行的股票數量不超過本次發行前公司總股本的30%，萬科此次的再融資框定的範圍是不超過20%。
對此，業內資深人士張宏偉在接受焦點財經採訪時表示，萬科A股的市值大概是兩千億，按照20%的話就400億，其實體量和規模還蠻大，其他的企業再融資也就是幾十億的規模。
“估計再融資規模比較小的時候，就是按照不超過35特定投資者來發行股票。35名特定投資者應該是規定的説法。萬科新的再融資方案，可能不是一次性完成的。是不是在資本市場分批次來去操作，要具體問題具體分析。”
對於萬科此次股票增發是否意味着面臨稀釋股權問題，張宏偉的看法則是，雖然説持股比例下降了，但是總的持股市值金額還是增加的，因為盤子做大了。
抓住融資機會窗口期：方案還在初步階段
事實上，針對此次“發行股份的一般性授權”，萬科也在公告中明確指出，由深鐵集團以臨時提案方式提出，公司尚未制定具體的發行方案。公司制定具體發行方案後，如需履行股東大會審議程序，公司將提請股東大會審議。
與萬科相似的是，其他房企定增計劃也還在初步階段。
焦點財經則梳理發現，其他房企再融資公告中則無一例外地指出，公司非公開發行股票事項，尚需經公司董事會、股東大會審議批准，及中國證監會等主管部門的核準。能否取得上述批准或核准，以及最終取得時間均存在不確定性。
“非公開發行股票事項，亦存在因市場環境以及其他原因被暫停、被終止的風險。截止目前，公司籌劃的非公開發行股票事項，尚處於初期籌劃階段。”世茂股份也在公告中如此寫道。
有業內人士告訴焦點財經，房企的此番操作也是為了抓住窗口期，為資金資金做準備，畢竟市場真的很難，現在也沒有回暖的跡象。估計監管部門也希望大企業多積極響應，否則影響信心。
另一位房企人士則指出，通過再融資也可以看下接下來有沒有發展的機會，説不定也有擴展及城市佈局的機會。
就此前萬科動作來看，可以窺見端倪。11月16日上午，萬科集團與深圳地鐵集團、鹽田港集團、環境水務集團、巴士集團、特發集團、人才安居集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協議，各方將在城市更新、物流服務、產城融合、TOD等領域深入合作。
此次融資由深圳地鐵集團提議融資，或許也與業務發展快速發展的密不可分。
加上此前“第三支箭”特別強調發揮REITs及私募基金的作用。其中，特別指出，努力打造REITs市場的“保租房板塊”；鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs。
萬科保障房及物流公募REITs是否會迎來進一步的發展，引發聯想。畢竟，華潤旗下華潤有巢REIT提供了很好的案例，其在11月上市時就刷新公募REITs網下發售配售比例紀錄，總吸引資金超過1200億元。
數據顯示，在集中式長租公寓板塊方面，萬科為華為、鵬城實驗室等各類企業提供了8萬餘間高品質租住公寓；在物流倉儲板塊方面，萬科為比亞迪等製造業頭部企業，提供全國範圍供應鏈物流服務。截止今年9月，萬緯物流倉儲規模超過1200萬平方米。