合景悠活打破“邊界”| 年報風雲㉝

  （公司管理層業績會現場合影）

  文/樂居財經範慧茹

  3月29日，合景悠活(03913.HK)上市後的首個完整年度“大考”來臨，董事會主席及非執行董事孔健岷，攜手管理層如期赴約2021年度業績發佈會。

  身着藏青色西裝、佩戴斜紋領帶，孔健岷站在發佈會背景板前，雙手垂在身體兩側，嘴角微微上揚，按照往期慣例與管理層們合影留念。

  這是孔健岷第三次參加合景悠活的業績發佈會，雖然是集團的創始人之一，但他更多的是聆聽，話語權則交給了管理團隊。

  “2021年是合景悠活上市後首個完整財年，在這一年裏集團經過市場化發展，實現了跨越式的高質量增長，穩中求進，超額兑現承諾。”發佈會上，管理層難掩喜悦。

  在競爭激烈的物管資本市場，過去一年，合景悠活展現了強大的厚積薄發力。截至2021年，合景悠活實現營收32.55億元，同比增長114.6%；毛利約12.26億元，同比增長92.0%；淨利潤約6.84億元，同比增長111.4%。

  業績喜盈，合景悠活不忘回饋股東和投資人，每股擬派息0.12元，派息金額較上一年同比增加一倍，派息率高達36.36%，較上一年約上調5個百分點。

  規模突破2億方

  上市以來，合景悠活堅定市場化發展方向，憑藉高效的執行率，在外拓市場遊刃有餘。在管面積首次突破2億方規模，實現2021年初定下的規模目標。

  截至2021年，合景悠活已進駐全國20個省、自治區與直轄市的139個城市，合約建築面積達2.78億平方米，同比增長420.4%；在管建築面積達2.06億平方米，同比增長395.4%。

  規模實現跨越式增長，其外拓能力也進一步凸顯。2021年，合景悠活第三方項目在管建築面積佔比高達88.2%，在眾多上市物企中排在前列。

  作為外拓工作中的重要一環，自上市後合景悠活連續收購廣州潤通物業和上海申勤物業等物管標的，並與悠活智聯簽訂收購協議。收購完成後，合景悠活不僅在規模上更上一個台階，還進一步完善了全業態的佈局。

  今年1月10日，合景悠活收購廣東特麗潔50%股權，完成收購後累計持有其55%股權。廣東特麗潔作為專注於城市服務領域的物企，在項目管理營運以及市場拓展方面積累了一定的口碑及行業認可度。

  合景悠活在收購廣東特麗潔後，正式邁入了城市服務領域，其多品牌全業態的優勢也將進一步加強，綜合競爭能力也將得到提升。

  截止目前，合景悠活的物業服務領域已從住宅商寫領域，全面擴展至政府、醫院、學校等公共設施及城市服務領域。此外，其全國服務版圖也進一步得到擴充，在持續深耕下，合景悠活在大灣區及長三角的在管面積分別達到了7650萬方及4800萬方，一二線城市項目密度大幅提升。

  營收利潤雙雙翻倍

  伴隨着規模的增長，合景悠活的營收水漲船高，營收與利潤雙雙翻倍。2021年其全年營收32.55億元，同比增長114.6%；毛利約12.26億元，同比增長92.0%；淨利潤約6.84億元，同比增長111.4%。

  大舉外拓後，正如合景悠活財報中所言，投後管理能力逐漸成為企業的試金石。2021年，合景悠活毛利率與淨利率雖有微降，但依舊保持在行業較高水平，分別達到了37.7%和21%。

  收併購的落地對於短期毛利率的影響，管理層並不擔心。在業績發佈會上，管理層坦言，隨着第三方項目的不斷拓展和轉化，第三方收入逐步提高，基礎物業板塊的毛利率會略有回調，“但隨着項目密度的增加，規模效應會進一步提升，而且通過集團整體數字化的賦能、以及業態的一體化和中後台的一體化，我們可以實現精細化、標準化的管理。”

  對於投後項目的精細化和標準化管理問題，管理層舉例説明道，將提升收併購項目的增值服務收入以及滲透率，同時隨着客户滿意度的提升，相關業務板塊的價格和服務內容也可以進一步的提升，從而帶來更多的收入和利潤的空間，“總的來説，未來我們的毛利應該會保持在一個相對穩定且比較高的優秀水平。”

  管理層所言非虛，2021年，合景悠活社區增值服務收入已經達到6.05億元，同比增長109%。商業物業方面，非住增值服務收入達到9800萬元，同比增長81%。

  在住宅物業方面，合景悠活憑藉20多年來的管理經驗，不斷挖掘社區增值服務空間，圍繞客户從購房、交付、入住到社區生活的全生命週期多元需求，在不同維度、空間場景，為客户提供包括差異化增值服務。

  全業態多輪驅動

  在規模擴增以及精細化的投後管理下，合景悠活逐漸實現全業態的多輪驅動。截至2021年，合景悠活非住宅物業及商業運營收入同比增長189.9%至13.19億元；住宅、商業、公建的收入佔比為6：2：2；住宅與非住業態的在管面積佔比為48：52。

  在全業態戰略下，合景悠活也並非盲目拓展，而是有着明確的側重目標。在業績發佈會上，管理層表示，全業態戰略下重點發力的航道是中高端的住宅、商品、物業以及運營，公建及城市服務。

  事實上，全業態模式對於物管行業來説已不是新鮮事，近幾年各大物企更是爭相湧入，而合景悠活憑藉着20多年躬身入泥的探索，已經建立起自己的競爭壁壘。

  這一競爭優勢主要體現在三個方面，分別是業務、資源和人，業績發佈會上，管理層娓娓道來。

  具體來説，在業務方面，合景悠活擁有着差異化運營的能力。如在住宅領域有多個區域、多個條線的品牌服務經驗，不僅在高端豪宅服務體系上自成一脈，在剛需和改善型住宅的服務能力上，也具有多個被市場認可的品牌。

  在商業領域，合景悠活擁有着成熟的商業產品條線，在寫字樓方面擁有一二線城市核心地段的運營經驗，“我們在外拓的時候，經常藉着標杆項目的口碑獲得大家的認可，因此也形成了區域性地標的輻射。”

  藉着穩健的運營能力和風險管控能力，合景悠活憑旗下“悠方”和“摩方”在疫情下率先恢復經營及客流，購物中心實現客流量及銷售額同比超50%的增長，出租率突破88%；寫字樓維持100%的收繳率，出租率突破88%，處行業領先水平。

  在資源方面，合景悠活擁有着強資源驅動能力以及高效的執行力；在人的方面，具備着組織文化的能力，管理層解釋，“開放合作、共生共贏，是合景悠活與成員企業合作跟融合的基礎，通過文化的融合，培訓的支持，還有人才的內部流動以及晉升機制，與成員企業共同成長。”

  展望未來，管理層表態道，“未來我們會持續憑藉專業的能力以及市場化的機制和我們成員企業共生共贏，提升品牌的辨認度，穩中求勝，實現可持續的增長。”

文章來源:樂居財經