華潤萬象生活毛利為何大增？換一種方式收物業費

去年底在港上市的華潤萬象生活（1209.HK）日前交出了上市後首份成績單。

上市時，華潤萬象生活因物管體量相對小、毛利率低等問題被質疑。將近四個月後，銀柿財經記者在其發佈的2020年財報上，發現被詬病的幾個問題都得到了改善，年報顯示，華潤萬象生活的毛利率從去年“吊車尾”的16.1%上升到27%，增長點數達到10.9%；全年毛利潤18億元人民幣，年增長93.9%。其中最亮眼的業績是，“商管”業務毛利率達到41.8%，同期增長20個百分點。

數據是改善了不少，但真實的情況是怎麼樣呢？

增長快車道上的“石頭”

3月30日早上的2020年度業績發佈會上，華潤萬象生活的高層對“商管”板塊的未來充滿期待，“商業板塊的毛利率目前在41.8%的水平上，希望能提升到接近50%的水平。”

剛過去一年，華潤萬象生活實現了27%的毛利率，同期增長了10.9個百分點。這一數字在今年的物管行業當中並不十分突出，與碧桂園服務、世茂服務、雅生活服務等龍頭企業30%的水平尚有一定差距，但10.9個百分點的增長幅度卻是主流上市物業公司中最大的。

追溯回2017年至2019年，華潤萬象生的毛利率僅為13%、15%、16%，在行業業績排行中處於“底部”位置。但2020年在疫情影響下，華潤萬象生活的毛利率仍能上升到27%的水平，超越綠城服務、融創服務、中海服務等一眾物業公司。一年時間，華潤萬象生活實現了並不簡單的“轉變”。

華潤萬象生活首席財務官兼執行董事陽紅霞對毛利率改善的解釋為，“通過有效的運營效率進行改善，包括激勵機制的優化釋放人員的潛能，包括科技賦能等等，持續提升了存量項目的毛利率。”

2020年數據顯示，華潤萬象生活的成本控制情況得到了改善。在維持收益增長的基礎上，銷售成本與去年同期持平，僅同比增長0.5% 。而營業收入為67.7億元，同比增長15.5%。可見，成本的控制，為毛利率的增長開拓出了空間。

其實簡單地説就是壓縮成本為毛利讓路，但這肯定不是長久之計。“成本節約會對物業管理服務的質量造成不利影響，從而削弱客户支付更高物理管理費的意願。”

陽紅霞指出，2020年整體毛利率的提高還跟全面提供購物中心和商業運營服務相關。

母公司旗下的“萬象城”“萬象匯”系列購物中心品牌，常年位居國內高端購物中心前列。依託母公司的高端商城業務，華潤萬象生活享受到了巨大的紅利。根據弗若斯特沙利文2019年統計，華潤萬象生活在管重奢購物中心有7個，中國排名第一；在管購物中心加權平均租金排名第一。

從2020年1月收取購物中心的商業運營費開始，毛利的大幅增長就體現在財報上。數據顯示，“物管”和“商管”收入比重佔比為57.3%和42.7%，但“商管”的毛利貢獻了總毛利的2/3，成為主要毛利來源，其中最受疫情重創的購物中心板塊的毛利達到最高的48.8%，比去年增加28個百分點。

3月30日的2020年度業績發佈會上，華潤萬象生活立下了發展目標： “物管業務保持行業第一梯隊，商管業務行業第一。”同時，到2025年購物中心的開業數量將達到150個。

截至2020年財報

看上去，商業運營服務讓華潤萬象生活駛入增長的快車道，實則還是透露出其長期存在的問題――“對母公司依賴嚴重”並未顯著改善。

“薪金制”的良性閉環

外界觀點認為，華潤萬象生活的毛利率增長還有一個重要的原因，就是物業收費模式從包乾制轉為薪金制。記者嘗試從招股書中尋找這一觀點的支撐。

招股書顯示，2017年至2020年上半年，華潤萬象生活分別有96個、113個、98個及102個按包乾制收費模式管理的住宅及其他物業項目錄得虧損。此外，同期華潤萬象生活分別有2個、5個、7個及2個按包乾制收費模式管理的購物中心項目錄得虧損；並且分別有5個、11個、8個及5個包乾制收費模式管理的寫字樓錄得虧損。

但華潤萬象生活從2020年下半年將購物中心的物業管理費改為薪金制後，毛利率有了大幅上升，這兩個時間節點恰好重合了。

據瞭解，包乾制是物業公司將管理費作為收入，不論虧損還是盈利，最後都歸物業公司來負責，這種方式收費環節簡單，便於操作。薪金制則是按照比例收取服務薪酬，物業費用不足由業主承擔，這種方式能夠激勵物管公司提供更好的服務。

銀柿財經記者就此特意請教了天津商業大學深入研究物業管理領域的張金娟教授。張金娟告訴記者，這種毛利的大幅增長，雖然直觀上看是薪金制帶來的變化，但實質上是物業公司的管理水平提高所帶來的結果。物業公司在購物中心的業務主要是客流量提高、宣傳營銷服務和運營管理，如果物業公司能帶來更大的客流量，能讓客户感到滿意，那麼收取的管理費用就會提高。

“從包乾制轉變為薪金制不會推動盈利有太大的增長。”薪金制的主要作用是讓賬目更清晰，物業公司的權責更明確，保證業主對每一分花費的知情權。

但張金娟也提到，如果業主對服務滿意，就會在合同上約定給予物業方激勵性的報酬。這也意味着，如果物業公司提供很好的服務，為商業場所帶來更多客流量，就會得到更高的收益，不會像包乾制那樣“一刀切”，鎖死了盈利增長的空間。

從數據上似乎能印證這一點。一直以來，物業費的上漲困難制約着物業行業毛利率的提升。2017-2019年上市物業公司每平方米收入水平未出現明顯增長，華潤萬象生活這三年的數據分別為51.1元、57.0元、63.7元。

自2020年下半年調整為薪金制之後，2020年華潤萬象生活每平方米收入躍升到123元，同比增長94.7%。雖然無法計算具體的物業費，但能預見高端的物業服務在薪金制下能帶來更高的毛利增長空間。

在3月30日的業績回答會上，當華潤萬象生活總裁喻霖康被問到“如何平衡規模增長和經營效率提升”時，他表示，“華潤萬象生活的商業運營應該是內地第一品牌，這是我們的優勢。”物業服務薪金制，或許也是華潤萬象生活欲借品牌打造高端服務的重要一步。