迪賽基業三度遞表港交所 住宅代理平均佣金率創三年新低

觀點網作為一家小型房產代理商，迪賽基業向資本市場發起了第三次衝擊。

4月20早間，港交所披露，收到來自迪賽基業控股有限公司遞交招股書。根悉，迪賽基業控股是寧波及蘇州一手房地產市場的房地產代理及諮詢服務提供商之一，於2001年開始在寧波開展業務營運，於2008年進軍蘇州。

2011年1月6日，迪賽基業成立前身寧波迪賽房地產銷售代理有限公司，4年後則整體變更為寧波迪賽基業不動產服務股份有限公司。

迪賽基業曾於2016年在新三板掛牌上市，後於2020年4月14日摘牌。

根據招股書顯示，迪賽基業業務主要分為兩部分，一是為一手房提供房地產代理服務；二是房地產諮詢服務。而房地產代理服務主要包括代表房企將其項目向潛在購房者宣傳及銷售物業，房地產諮詢服務包括物業可行性分析、投資房地產項目投資及商業可行性研究、調研等，以及對項目進行房地產開發及銷售規劃。

隨着在寧波和蘇州這兩個城市持續深耕，迪賽基業與新世界發展、雅戈爾、中梁、華僑城等知名房地產開發商達成業務來往。包括代理了新世界發展的寧波K11項目，業務範圍也覆蓋了長三角地區和中原地區的17個城市。

根據報告顯示，按2021年一手住宅及商業房地產代理服務產生的收益計算，迪賽基業控股於寧波及蘇州的所有房地產代理中分別佔市場份額的4.8%及0.4%。

據觀點新媒體瞭解，作為小型房產代理商，迪賽基業控股上市之路頗為坎坷。此前曾分別於去年2月26日、8月30日兩度向港交所遞交上市申請，但均以招股書失效告終。

相比前兩次招股書，最新這一版中最大不同之處在於，數據均已更新至2021年12月31日。

最新數據顯示，截至2019年、2020年及2021年末，迪賽基業實現收益分別為1.85億元、2.06億、2.15億元，對應淨利潤1227萬元、3576萬元、3812萬元。

其中，房地產代理服務業務是公司最大來源。

報告期內，來自房地產代理服務的收益佔總收益的94.4%、89.6%及86.7%，呈現出下降趨勢。相應公司另一大業務房地產諮詢服務收益佔比則在逐步上升，分別佔年度總收益的5.6%、6.6%及10.0%。

截至目前，迪賽基業共與62名房地產開發商簽訂了92個房地產代理服務項目，包含77個為住宅項目及15個為商業項目。

值得注意的是，在收益和溢利雙雙增長情況下，公司最核心業務住宅物業代理平均佣金率卻在不斷下滑。

數據來源：迪賽基業招股書

數據顯示，截至2021年末，迪賽基業住宅物業平均佣金率為0.57%，創下近三年來新低，較2019年的0.80%下降了0.23個百分點。2019年至2021年，迪賽基業房地產代理住宅物業平均佣金率為0.80%、0.63%以及0.57%。

相比之下，商業物業平均佣金率雖然於2020年出現下滑，但在2021年回升。2019-2021年，商業物業平均佣金率分別為2.55%、1.48%以及2.58%。

利潤率方面，2019年、2020年及2021年，迪賽基業純利率呈上升趨勢，分別為8.1%、17.4%及17.8%。

招股書顯示，純利提升的主要原因之一是員工成本逐年降低。2019年-2021年，迪賽基業員工成本分別為1.26億元、1.13億元、1億元，佔總收益的68%、55%以及46%。

數據來源：迪賽基業招股書

此外，迪賽基業的分包開支卻在快速上升。

截止2021年末，公司分包開支為4202萬元，而2019年該數字為僅為663.7萬元。且分包開支佔總收益的比值由2019年的3.6%上升至2022年的19.6%，上升了約16個百分點。