通脹高企及美聯儲鷹派政策下,能穩定創造收益的投資逐漸受到市場青睞。其中,STORE Capital(STOR.US)可能正是那個不錯的標的。
STORE Capital是一家三重淨租賃房地產投資信託公司(REIT),主要投資於單租户經營性房地產。該REIT有極具吸引力的收益率(接近6%),同時估值低廉,並且被股神巴菲特持有,可以説是又一個擁有實際資產性質且可靠的抗通脹工具。
公司概述
通常情況下,三重淨租賃REIT的優勢在於具有較低的經常性費用,因為承租人負責幾乎所有成本,包括維護、保險和税收等。這使得這類REIT產生的現金流幾乎不會因其房地產而受到影響,除了部分增加未來租金收益的升級項目。這也令該類公司要麼將大量現金流支付給投資者(股息等方式),要麼在不過度稀釋股東權益的情況下大舉投資新資產。
STORE Capital就是其中一家成功運用這種商業模式的REIT。該公司幾乎只投資於單租户經營性房地產,並專注於租户以此為利潤中心的房地產。這意味着,即使承租人遇到財務問題,他們也可能不會選擇斷租,這也間接地使STORE Capital的交易對手風險很小。
另外,由於平均租金覆蓋率幾乎達到5倍,STORE Capital在收取合同租金方面的風險很小。事實上,即使在疫情期間,STORE Capital也能夠收取幾乎所有的租金,並保持非常高的入住率,這使其在2020年和2021的營收都實現了增長。
儘管在2020年的營收增長略低於平均水平,但考慮到當時許多人聲稱疫情爆發將會加速“零售業的死亡”,維持增長可謂是一項壯舉。
STORE Capital的韌性還表現在其租户和行業之間的強大多元化。該REIT沒有任何一個租户的租金佔其合同基本租金的3%以上,也沒有任何一個行業的租金佔比達10%以上。
其中,餐飲、教育、生產/製造、健身俱樂部、汽車維修、農產品銷售、建材銷售等行業都不受電子商務或數字化的威脅。並且可以預期到,健身俱樂部、兒童教育等都有可能在未來很長一段時間內保留在實體環境中,這幾乎保證了非常可靠的租金收入流向STORE Capital的錢袋中。
近期業績
STORE Capital於5月初公佈了最新季度業績。在第一季度,該公司以7.1%的平均資本率收購了100多處新地產,加權平均租賃期限為17年。就收購的房產而言,這是過去幾年來的最高水平。目前,STORE Capital擁有約3000處房產,這意味着年增長率超過10%。
一季度,STORE Capital新增債務成本約為3.5%,這意味着,該公司可向租户收取的租金與償還債務所需支付利息之間的利差(超過3.5%)仍然非常有吸引力。
得益於比市場預期高5%的營收表現,STORE Capital Q1每股FFO(營運現金流量)也增長至0.57美元,超出市場預期近10%。此外,該公司預計,在今年餘下時間內保持較高的收購速度情況下,每股FFO將達到2.22美元的中值。根據一季度的業績,並考慮到該公司指引過去一直較為保守,以及隨着時間推移該公司可能會繼續上調指引,市場分析人士認為,未來實際業績可能會比這一預期更高。而如果保持一季度的增長速度,即不考慮全年的加快收購步伐,STORE Capital 今年的每股收益甚至可能達到2.28美元。
股息和抗通脹能力
與許多其他REIT一樣,STORE Capital在股息方面也是一個可靠的收入選擇。按當前價格計算,其股息收益率為5.7%。這大約是目前美國國債收益率的兩倍,但一個重要的區別是,美國國債收益率不會隨着時間的推移而上升。
另一方面,STORE Capital自2015年以來每年以6.4%的速度提高股息,這是同行中股息增長最高的。例如,National Retail Properties(NNN.US)和Realty Income(O.US)同期每年提高股息的速度僅為4%左右。但值得注意的是,STORE Capital的股息支付率卻出奇地低。
在FFO強勁增長的支撐下,STORE Capital不僅過去兩年的股息支付率有所下降,而且也是同行中的最低水平,略低於70%。不過,從另一方面看,考慮到該行業非常穩定的現金流,這種相當低的股息支付率導致股息削減的風險可能會非常小。
因此,根據上述數據,如果單獨關注該公司接近6%的股息收益率和略高於6%的股息增長率,未來該股的年回報率或許能達到12%左右。而如果保守起見,預計股息增長率為3%左右,那麼總回報率依然可能達到9%左右。這對於一家業務風險低於平均水平、且極具韌性的公司來説,這仍然很有吸引力。
另外,STORE Capital也很可能是通脹環境下的受益者,因為其費用(主要是利息費用,承租人則負責物業的所有運營費用)相對固定,與此同時,該公司的債務被通脹稀釋,而公司擁有的房產價值則會相應攀升。雖然通脹(例如導致能源和運輸成本上升)對許多公司來説都是一個挑戰,但STORE Capital(及其同行)來説似乎並沒有受到很大程度威脅。
股價回調後的低估值
STORE Capital在過去一年的股價一度觸及37美元,但近幾個月已經從高點下跌了約25%-30%,這多少有些令人驚訝,因為其潛在的業務基本面依然強勁。事實上,STORE Capital比市場預期的要更加強勁,因為該公司業績輕鬆超出預期,同時也提高了今年的業績指引,並且,該公司的商業模式也能抵禦經濟衰退。所以,困擾其他公司的經濟衰退擔憂似乎並不是STORE Capital要面臨的巨大阻力(這得益於其長期租賃期限、合同租金上漲以及其物業對租户至關重要的性質),該股應該能為美國經濟在未來幾個季度陷入衰退提供堅實的保護。
而與同行相比,根據STORE Capital的業績指導中值,目前該股股價相對於FFO的估值約為12.2倍,可以説是一個相當便宜的估值,例如,Realty Income和National Retail Properties的估值分別為17.4倍和14.4倍。在當STORE Capital的股價超過30美元時,情況可能並非如此,但從近幾個月的走勢來看,該股在估值方面還是相當有吸引力的。
總結
總的來説,STORE Capital仍處於增長階段,同時在收益可觀,估值低廉,巴菲特持有帶給投資者信心,以及不會受通脹和經濟衰退太大影響的因素下,以目前的估值來看,該股依然是非常可靠的選擇。而從長遠來看,該股甚至可能為投資者帶來高個位數或低雙位數的回報。