作者 | 武麗娟
來源 | 獨角金融
對於房地產行業來説，2021年的冬天，比往年更冷一些。而對於投資了房企理財產品的投資者，這個冬天更是難捱。
近年房企融資通道受限，發行理財產品成為業內流行的融資手段。然而，今年下半年以來，理財產品違約的“暴風雨”蔓延到了房地產領域。繼多家房企旗下理財產品先後逾期兑付後，又有一家百強房企福建三盛集團被曝出內部員工理財產品發生兑付危機。
儘管多數房企都鄭重承諾，堅決兑付每一分錢，但這個寒冬裏，還是讓很多投資者慌了神。
更巧合的是，這些投資者中，很大一部分來源於房企內部員工。他們的損失何時能挽回，一切還是未知數。
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多家房企理財產品觸礁員工很受傷12月21日，鳳凰網旗下自媒體“風財訊”獲取一份約定高固定收益的《借款合同》，合同只寫明瞭“因乙方經營需要，向甲方進行借款。”乙方為“福建三盛房地產開發有限公司”，法人代表林榮濱。
合同內容顯示，借款金額為10萬元，借款期限不滿3個月的，年化利率為8%；3-6個月（不含）為9%，6-9個月（不含）為12%，9-12個月（不含）為15%，滿12個月的為18%。合同規定的“固定付款日”為2021年6月30日、9月30日、12月31日和2022年3月31日。
來源：鳳凰網風財訊
知情人士對“風財訊”爆料稱，三盛集團目前只兑付了借款期限為6月內的款項，（絕大部分員工）其後的款項至今未兑付。原本規定的是，員工可以選擇退款，但現在是既不付息、也不退款；原本許諾1-4級員工先退，後又説離職員工先退，現在不給説法也沒有退款。目前鼓勵員工採用“以房抵款”的方式兑付，房屋打了85折左右。
三盛集團創始於1988年，以橡塑發泡等實業起家，2001年在福建開始試水房地產，其地產運營平台三盛控股（2183.HK）於2017年借殼上市後，三盛集團向上市公司注入大量地產資產。
2014年，三盛集團首次登榜“中國房地產百強企業”，2020年位列“中國房地產百強企業”第59位，至今已連續七年榮獲“中國房地產百強企業”稱號。
2018年底，三盛控股掌門人林榮濱喊出“三年雙千億”的目標，即在2021年公司實現總資產、簽約收入過千億元。但數據顯示，2020年三盛集團的484億銷售數據距與2022年的千億銷售目標相比還有較大差距，今年1-10月，三盛控股實現銷售額僅為334億元，比去年同期的345億元還要低。
近期，三盛控股頻現轉讓項目、高成本配售票據的系列操作，有業內人士認為這是其增強流動性、防範資金風險的舉措。半年報數據顯示，截至今年6月底，三盛控股的現金短債比為1.7倍，剔除應收賬款的資產負債率為78%，淨負債率仍高達126%。儘管只踩一條紅線，但這也無法掩蓋三盛控股財務緊張的事實。
近年來，三盛控股的利息支出明顯增多，2019年與2020年分別為15.53億元、23.14億元，但利息資本化佔比較高分別為97.9%和97.4%。
對此，財經評論員周正稱，利息資本化在房地產業雖很常見，但大部分房企該指標占比一般為70%左右，較高的利息資本化率説明公司週轉率下降。
今年以來，包括奧園、寶能等多家房企紛紛爆出理財產品地震。
12月2日深夜，中國奧園在官網緊急發佈了《致投資人的一封信》，承認部分投資產品出現逾期兑付的問題，並向投資人致歉，承諾一分不少地兑付本息。目前相關的基金和定融產品總額約為60億元，第三方公司管理的定融產品約24億元。
據“第一財經”報道，中國奧園投資產品涉及投資人大概1500人，其中699人為奧園內部員工及親友，人均投資約400萬元。
員工買自家理財產品，這在房企中已然不是秘密。高收益的利誘後，毫不猶豫的重金購買，最後卻被告知延期兑現。
百強房企當代置業(1107.HK)也沒能擺脱債務違約命運。10月26日，當代置業宣佈2.5億美元債實質性違約。10月22日左右，網絡平台上出現了當代置業員工要求“退還惡意欺騙員工的理財產品”的內容，主要涉及一款名為“職員寶”的員工理財產品。
一位原當代置業員工曾在投資者論壇公開透露，“基於對公司的信任，很多員工都購買了債權計劃職員寶。有些員工用存款購買，但受近幾年10%-15%的穩定收益誘惑，有些員工甚至刷信用卡、借債購買來賺取利息差。整個公司的員工購買金額可能達到約7-8億，人數在500人左右，大多數員工的購買金額在10-50萬之間，管理層幾乎都在50萬以上。”
不過，當代置業管理層應允在今年年底之前將“職員寶”的本金歸還給員工。
一位地產界人士表示，類似“職員寶”的理財產品，本質就是公司版的P2P，暴雷後利息沒了，本金想變現都是難題。高息理財的風險，一定要有承擔損失的心理準備。
實際上，不少房企員工買自家公司的理財產品，一方面是因為高息的誘惑以及對公司的信任，另一方面也是無奈之舉。
9月底，雪球等論壇就曝出恆大每年向各地公司下發理財產品認購指標，按人頭強制攤派，如果沒法完成考核指標，則會受到通報批評、降薪、扣獎金等處罰。
文旅地產品牌奧倫達部落的日子，一樣不好過。11月23日，文旅自媒體“旅界”披露了奧倫達部落·原鄉小鎮理財產品到期未兑付、拖欠員工工資等諸多問題。
原鄉和海坨山谷是支撐奧倫達部落品牌形象的標誌性項目。有投資者購買了300萬元理財產品，今年7月份到期，但無法兑付，給出的解決辦法是“買房抵房款”。還有投資人去年8月買了海坨山谷同創康養4.0卡的100萬元理財產品，當時説法是“存滿一年，可以享受6%的利息。”現在兑付時間已經到期，項目負責人卻給投資人開會説，“資金鍊斷裂，正在融資找投資人接盤”，相關理財產品會從2022年到2023年分期退還。
如今被套的投資人擔心，他們的理財本金有可能血本無歸。
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兑付進行時今年以來，融資、預售資金等從嚴監管政策，疊加評級機構下調行業預期，越來越多的房企難以獨善其身。
從9月13日恆大理財產品違約後發佈兑付公告開始，佳兆業、中國奧園等地產公司陸續公佈兑付方案，也都給出了不同處理結果，主要提出展期償還和實物資產兑付兩種方案。
恆大還問責懲處了6名提前贖回恆大財富投資產品的管理人員，確保一視同仁。其兑付共有3種方案：現金分期兑付、實物資產兑付、衝抵購房尾款兑付。
三盛集團對借款逾期的兑付方案主要為實物兑付。據“風財訊”消息，兑付方式具體為：員工理財金額足夠抵扣公司房源的，可以去營銷部抵扣房子進行登記；金額不足的，可以將理財產品份額轉讓給同事，讓他們去操作抵房；公司也允許員工將份額拼在一起，按照“按份共有”的方法去抵房。
不過，該兑付方案的形式為口頭傳達而非內部發文。而且，據知情人爆料，目前三盛集團內部，85%員工已經同意了公司提供的85折抵房方案。
而寶能集團的兑付進度中途波瀾再起。12月8日晚間，寶能集團官宣了此前承諾的理財產品細則版兑付方案，即日起組織對指定理財產品底層資產的收購，全部用於兑付，最晚收購時間不超過2022年6月30日，並且將組織提供總價值不少於50億元、具有較高投資回報率、可過户或變現的優質房產和權益供投資者自由選擇。
至於兑付進度計劃，寶能集團承諾，滿足投資者每月不少於3萬元的款項分配，確保投資者至2022年2月28日兑付總額不低於20萬元、至2022年4月30日兑付總額不低於50萬元，剩餘款項不晚於2022年6月30日組織兑付。
不過，據自媒體“國朝預警”消息，寶能旗下六大基金公司次日晚發佈聲明，並不認可此方案，稱兑付方案未與管理人溝通，未經管理人同意，對於涉及產品底層資產收購事宜與事實不符。
中國奧園同樣制定了現金分期和實物資產兑付方案。現金分期兑付即按照合同約定本息足額兑付，除此之外，還追加總貨值不低於90億元的優質物業資產用於實物兑付。對於延期兑付的本金，中國奧園承諾，將按照年化6%利率向投資者支付逾期利息。
在《致投資人一封信》中，中國奧園有一段承諾值得注意：為保障和加快兑付進度，公司鎖定部分銷售價格好、流速快的優質項目，銷售回款歸屬於集團歸集權益部分的30%或項目處置後淨現金流的30%，歸集到投資產品還款監管專户，專項用於本息兑付。
不過，保兑付的基礎是公司正常運營以及相關資產的正常出售。
11月中旬，奧園公告披露以9億港元出售香港羅便臣道若干物業，目前也在就境外其他相關資產處置洽談合作伙伴，意向資產涉及香港、澳洲、加拿大等地的項目。
除此之外，房企們亦在積極處置相關資產。
11月12日，陽光城旗下的華冕財富延期兑付後，針對已到期產品給出2種方案：要麼分期付款，要麼由各地區公司提供已獲取預售證、可供兑付的全資項目實物資產供投資人選擇，包括住宅、公寓、寫字樓、商鋪、車位等，這與恆大財富的處置方式如出一轍。
為了儘快解決流動性危機，寶能集團已經在抓緊處置包括前海人壽在內的10餘項核心資產。
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房企理財困局背後的暗雷所有的風暴並非毫無徵兆。
2016年左右，在P2P熱潮下，因為門檻低，募資能力強，地產公司也開始紛紛佈局互聯網金融。
隨着行業強監管，2020年“三道紅線”的政策出台後，房企表內融資能力、槓桿比例受到約束，地產公司又在第三方財富管理公司洗牌中尋求機遇。
而地產系財富公司的理財合同大同小異。產品結構一般包括募資總規模、起投額、投資期限和預期年化收益率。產品各相關方包括髮行方(即融資方)、承銷商、受託管理人、擔保方和備案機構。
值得注意的是，很多房企兜售的理財方案中，融資方、擔保人、託管人及銷售方，都疑似其關聯公司。
比如鴻坤地產旗下鴻坤財富發行的產品，通過旗下兩子公司作為融資方和擔保方，募集的資金用來補充公司的流動資金，最終用於地產項目的開發建設。
據《證券時報》報道，鴻坤財富理財經理任偉良(化名)介紹到：“我們的固收(理財產品)投的全部都是鴻坤自己的地產項目或者產業的項目。”鴻坤財富2020年通過這類固收理財產品募集了50億元，今年到8月已經募資30多億元。
而奧倫達部落海坨山谷的操盤方——張家口海坨房地產開發有限公司，成立於2016年7月，天眼查數據顯示其風險等級為高級。今年8月-9月，該公司因未按時履行法律義務而被赤城縣人民法院強制執行五次，執行標的從253萬元到86萬元不等。
該公司的股權鏈條也相當複雜。獨角金融根據天眼查，梳理其股權路徑圖如下：
製圖：海坨山谷開發商股權路徑圖
可以看出，海坨山谷的最終受益人是香港居易國際集團控股有限公司，而居易國際董事局主席劉向陽，即是奧倫達部落的創始人。而購買海坨山谷理財產品的投資人，很多就來自原鄉美利堅。
上海申浩(南通)律師事務所的陸雷律師表示，自融缺乏在法律上的概念認定。《債務融資工具有關事項規範通知》嚴禁發行人“自融”，即發行人不得直接認購，或者實際由發行人出資，但通過關聯機構、資管產品等方式間接認購自己發行的債務融資工具，認購資產支持票據及其他符合法律法規、自律規則規定的情況除外。
陸雷律師認為，大房企的理財最近偏向於內部集資，採用幾個員工組合購房的形式，利息以退房支付補償的形式返還。員工往往認為，假若不能返還，至少還有房產，但風險在於這種顯然不是以居住為目的購房，很難享受到優先權。
因此對於這類集資，一定要關注到項目公司破產的可能性。對於高息理財，中小投資人還是保持警惕，以不參與為主。
曾是投資者眼中高回報的理財手段，到現在卻成了堵在心中的那根刺。房企能否渡過艱難時刻，返還投資款?你身邊有購買房企理財產品的人嗎?留言一起討論!