作者 | 武丽娟
来源 | 独角金融
对于房地产行业来说，2021年的冬天，比往年更冷一些。而对于投资了房企理财产品的投资者，这个冬天更是难捱。
近年房企融资通道受限，发行理财产品成为业内流行的融资手段。然而，今年下半年以来，理财产品违约的“暴风雨”蔓延到了房地产领域。继多家房企旗下理财产品先后逾期兑付后，又有一家百强房企福建三盛集团被曝出内部员工理财产品发生兑付危机。
尽管多数房企都郑重承诺，坚决兑付每一分钱，但这个寒冬里，还是让很多投资者慌了神。
更巧合的是，这些投资者中，很大一部分来源于房企内部员工。他们的损失何时能挽回，一切还是未知数。
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多家房企理财产品触礁员工很受伤12月21日，凤凰网旗下自媒体“风财讯”获取一份约定高固定收益的《借款合同》，合同只写明了“因乙方经营需要，向甲方进行借款。”乙方为“福建三盛房地产开发有限公司”，法人代表林荣滨。
合同内容显示，借款金额为10万元，借款期限不满3个月的，年化利率为8%；3-6个月（不含）为9%，6-9个月（不含）为12%，9-12个月（不含）为15%，满12个月的为18%。合同规定的“固定付款日”为2021年6月30日、9月30日、12月31日和2022年3月31日。
来源：凤凰网风财讯
知情人士对“风财讯”爆料称，三盛集团目前只兑付了借款期限为6月内的款项，（绝大部分员工）其后的款项至今未兑付。原本规定的是，员工可以选择退款，但现在是既不付息、也不退款；原本许诺1-4级员工先退，后又说离职员工先退，现在不给说法也没有退款。目前鼓励员工采用“以房抵款”的方式兑付，房屋打了85折左右。
三盛集团创始于1988年，以橡塑发泡等实业起家，2001年在福建开始试水房地产，其地产运营平台三盛控股（2183.HK）于2017年借壳上市后，三盛集团向上市公司注入大量地产资产。
2014年，三盛集团首次登榜“中国房地产百强企业”，2020年位列“中国房地产百强企业”第59位，至今已连续七年荣获“中国房地产百强企业”称号。
2018年底，三盛控股掌门人林荣滨喊出“三年双千亿”的目标，即在2021年公司实现总资产、签约收入过千亿元。但数据显示，2020年三盛集团的484亿销售数据距与2022年的千亿销售目标相比还有较大差距，今年1-10月，三盛控股实现销售额仅为334亿元，比去年同期的345亿元还要低。
近期，三盛控股频现转让项目、高成本配售票据的系列操作，有业内人士认为这是其增强流动性、防范资金风险的举措。半年报数据显示，截至今年6月底，三盛控股的现金短债比为1.7倍，剔除应收账款的资产负债率为78%，净负债率仍高达126%。尽管只踩一条红线，但这也无法掩盖三盛控股财务紧张的事实。
近年来，三盛控股的利息支出明显增多，2019年与2020年分别为15.53亿元、23.14亿元，但利息资本化占比较高分别为97.9%和97.4%。
对此，财经评论员周正称，利息资本化在房地产业虽很常见，但大部分房企该指标占比一般为70%左右，较高的利息资本化率说明公司周转率下降。
今年以来，包括奥园、宝能等多家房企纷纷爆出理财产品地震。
12月2日深夜，中国奥园在官网紧急发布了《致投资人的一封信》，承认部分投资产品出现逾期兑付的问题，并向投资人致歉，承诺一分不少地兑付本息。目前相关的基金和定融产品总额约为60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。
据“第一财经”报道，中国奥园投资产品涉及投资人大概1500人，其中699人为奥园内部员工及亲友，人均投资约400万元。
员工买自家理财产品，这在房企中已然不是秘密。高收益的利诱后，毫不犹豫的重金购买，最后却被告知延期兑现。
百强房企当代置业(1107.HK)也没能摆脱债务违约命运。10月26日，当代置业宣布2.5亿美元债实质性违约。10月22日左右，网络平台上出现了当代置业员工要求“退还恶意欺骗员工的理财产品”的内容，主要涉及一款名为“职员宝”的员工理财产品。
一位原当代置业员工曾在投资者论坛公开透露，“基于对公司的信任，很多员工都购买了债权计划职员宝。有些员工用存款购买，但受近几年10%-15%的稳定收益诱惑，有些员工甚至刷信用卡、借债购买来赚取利息差。整个公司的员工购买金额可能达到约7-8亿，人数在500人左右，大多数员工的购买金额在10-50万之间，管理层几乎都在50万以上。”
不过，当代置业管理层应允在今年年底之前将“职员宝”的本金归还给员工。
一位地产界人士表示，类似“职员宝”的理财产品，本质就是公司版的P2P，暴雷后利息没了，本金想变现都是难题。高息理财的风险，一定要有承担损失的心理准备。
实际上，不少房企员工买自家公司的理财产品，一方面是因为高息的诱惑以及对公司的信任，另一方面也是无奈之举。
9月底，雪球等论坛就曝出恒大每年向各地公司下发理财产品认购指标，按人头强制摊派，如果没法完成考核指标，则会受到通报批评、降薪、扣奖金等处罚。
文旅地产品牌奥伦达部落的日子，一样不好过。11月23日，文旅自媒体“旅界”披露了奥伦达部落·原乡小镇理财产品到期未兑付、拖欠员工工资等诸多问题。
原乡和海坨山谷是支撑奥伦达部落品牌形象的标志性项目。有投资者购买了300万元理财产品，今年7月份到期，但无法兑付，给出的解决办法是“买房抵房款”。还有投资人去年8月买了海坨山谷同创康养4.0卡的100万元理财产品，当时说法是“存满一年，可以享受6%的利息。”现在兑付时间已经到期，项目负责人却给投资人开会说，“资金链断裂，正在融资找投资人接盘”，相关理财产品会从2022年到2023年分期退还。
如今被套的投资人担心，他们的理财本金有可能血本无归。
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兑付进行时今年以来，融资、预售资金等从严监管政策，叠加评级机构下调行业预期，越来越多的房企难以独善其身。
从9月13日恒大理财产品违约后发布兑付公告开始，佳兆业、中国奥园等地产公司陆续公布兑付方案，也都给出了不同处理结果，主要提出展期偿还和实物资产兑付两种方案。
恒大还问责惩处了6名提前赎回恒大财富投资产品的管理人员，确保一视同仁。其兑付共有3种方案：现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。
三盛集团对借款逾期的兑付方案主要为实物兑付。据“风财讯”消息，兑付方式具体为：员工理财金额足够抵扣公司房源的，可以去营销部抵扣房子进行登记；金额不足的，可以将理财产品份额转让给同事，让他们去操作抵房；公司也允许员工将份额拼在一起，按照“按份共有”的方法去抵房。
不过，该兑付方案的形式为口头传达而非内部发文。而且，据知情人爆料，目前三盛集团内部，85%员工已经同意了公司提供的85折抵房方案。
而宝能集团的兑付进度中途波澜再起。12月8日晚间，宝能集团官宣了此前承诺的理财产品细则版兑付方案，即日起组织对指定理财产品底层资产的收购，全部用于兑付，最晚收购时间不超过2022年6月30日，并且将组织提供总价值不少于50亿元、具有较高投资回报率、可过户或变现的优质房产和权益供投资者自由选择。
至于兑付进度计划，宝能集团承诺，满足投资者每月不少于3万元的款项分配，确保投资者至2022年2月28日兑付总额不低于20万元、至2022年4月30日兑付总额不低于50万元，剩余款项不晚于2022年6月30日组织兑付。
不过，据自媒体“国朝预警”消息，宝能旗下六大基金公司次日晚发布声明，并不认可此方案，称兑付方案未与管理人沟通，未经管理人同意，对于涉及产品底层资产收购事宜与事实不符。
中国奥园同样制定了现金分期和实物资产兑付方案。现金分期兑付即按照合同约定本息足额兑付，除此之外，还追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于实物兑付。对于延期兑付的本金，中国奥园承诺，将按照年化6%利率向投资者支付逾期利息。
在《致投资人一封信》中，中国奥园有一段承诺值得注意：为保障和加快兑付进度，公司锁定部分销售价格好、流速快的优质项目，销售回款归属于集团归集权益部分的30%或项目处置后净现金流的30%，归集到投资产品还款监管专户，专项用于本息兑付。
不过，保兑付的基础是公司正常运营以及相关资产的正常出售。
11月中旬，奥园公告披露以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业，目前也在就境外其他相关资产处置洽谈合作伙伴，意向资产涉及香港、澳洲、加拿大等地的项目。
除此之外，房企们亦在积极处置相关资产。
11月12日，阳光城旗下的华冕财富延期兑付后，针对已到期产品给出2种方案：要么分期付款，要么由各地区公司提供已获取预售证、可供兑付的全资项目实物资产供投资人选择，包括住宅、公寓、写字楼、商铺、车位等，这与恒大财富的处置方式如出一辙。
为了尽快解决流动性危机，宝能集团已经在抓紧处置包括前海人寿在内的10余项核心资产。
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房企理财困局背后的暗雷所有的风暴并非毫无征兆。
2016年左右，在P2P热潮下，因为门槛低，募资能力强，地产公司也开始纷纷布局互联网金融。
随着行业强监管，2020年“三道红线”的政策出台后，房企表内融资能力、杠杆比例受到约束，地产公司又在第三方财富管理公司洗牌中寻求机遇。
而地产系财富公司的理财合同大同小异。产品结构一般包括募资总规模、起投额、投资期限和预期年化收益率。产品各相关方包括发行方(即融资方)、承销商、受托管理人、担保方和备案机构。
值得注意的是，很多房企兜售的理财方案中，融资方、担保人、托管人及销售方，都疑似其关联公司。
比如鸿坤地产旗下鸿坤财富发行的产品，通过旗下两子公司作为融资方和担保方，募集的资金用来补充公司的流动资金，最终用于地产项目的开发建设。
据《证券时报》报道，鸿坤财富理财经理任伟良(化名)介绍到：“我们的固收(理财产品)投的全部都是鸿坤自己的地产项目或者产业的项目。”鸿坤财富2020年通过这类固收理财产品募集了50亿元，今年到8月已经募资30多亿元。
而奥伦达部落海坨山谷的操盘方——张家口海坨房地产开发有限公司，成立于2016年7月，天眼查数据显示其风险等级为高级。今年8月-9月，该公司因未按时履行法律义务而被赤城县人民法院强制执行五次，执行标的从253万元到86万元不等。
该公司的股权链条也相当复杂。独角金融根据天眼查，梳理其股权路径图如下：
制图：海坨山谷开发商股权路径图
可以看出，海坨山谷的最终受益人是香港居易国际集团控股有限公司，而居易国际董事局主席刘向阳，即是奥伦达部落的创始人。而购买海坨山谷理财产品的投资人，很多就来自原乡美利坚。
上海申浩(南通)律师事务所的陆雷律师表示，自融缺乏在法律上的概念认定。《债务融资工具有关事项规范通知》严禁发行人“自融”，即发行人不得直接认购，或者实际由发行人出资，但通过关联机构、资管产品等方式间接认购自己发行的债务融资工具，认购资产支持票据及其他符合法律法规、自律规则规定的情况除外。
陆雷律师认为，大房企的理财最近偏向于内部集资，采用几个员工组合购房的形式，利息以退房支付补偿的形式返还。员工往往认为，假若不能返还，至少还有房产，但风险在于这种显然不是以居住为目的购房，很难享受到优先权。
因此对于这类集资，一定要关注到项目公司破产的可能性。对于高息理财，中小投资人还是保持警惕，以不参与为主。
曾是投资者眼中高回报的理财手段，到现在却成了堵在心中的那根刺。房企能否渡过艰难时刻，返还投资款?你身边有购买房企理财产品的人吗?留言一起讨论!