除了早已“出圈”，紅遍全國的龍湖、金科等規模房企，在重慶本土地產圈裏，小房企東原地產也是個不容忽視的存在。
不過，心心念念想要擠進全國TOP30的東原地產，在好不容易摸到前50名的邊後，卻逐漸開啓了“下坡路”模式。
3月間，東原集團上市主體迪馬股份（600565.SH）發佈了2020年報後，公司股價一度連漲三天，漲幅甚至超過20%。但股價飄紅卻無法掩蓋其業績表現的頹唐之態。
根據年報顯示，迪馬股份在去年不僅毛利率降幅頗大，其規模增長也連續多年停滯不前，行業排名持續下跌，甚至距房地產行業50強的座次也越來越遠。
地產調控步入“十面埋伏”時代，東原地產的表現，折射出了小房企艱難的生存處境。
毛利率暴跌之謎
2014年間東原地產重組迪馬股份，也完成其地產主業的借殼上市。目前，上市公司主營業務仍分為房地產和專用車製造兩大板塊。但從主營收入佔比來看，房地產開發業務絕對是迪馬股份毋庸置疑的真正主營業務。
財報顯示，2020年迪馬股份實現營收212.71億元，同比增長7.99%；其中來自房地產業及物業服務的營收為195.77億元，同比增長7.48%，在總營收中佔比92%。
不過，無論是整體不到8%的營收增速還是房地產業務不到7.5%的營收增速，均創下了迪馬股份近年來營收增速的最低值。更最麻煩的問題，則是在營收增速放緩的同時，公司毛利率也罕見地出現大幅下滑。
2020年，迪馬股份整體毛利率20.39%，較2019年下降8.26個百分點。之所以毛利率出現如此之大的降幅，直接原因就是佔比營收絕對值的房地產業務毛利率同比下降了8.58個百分點，僅為20.09%。
放在整個房地產行業同類型公司中，這一毛利率水平只能排在“後段班”。究其毛利率驟降原因，公司表示“主要源於成本上漲”。
去年 ，迪馬股份房地產業務成本156.43億元，同比增長20.23%。通常，成本增長也是源於營收規模的增長，但在年報期內，迪馬股份房地產業務成本增長遠高於7.48%的營收增幅。這是造成公司毛利率大幅下降的原因。
具體到迪馬股份房地產業務分佈的主要區域，2020年公司五大業務區域中僅西南、華西區域毛利率有所上升，但增幅不過2.89%、1.34%；而華中區域、華東區域、南京區域的毛利率皆出現大降，分別減少了11.26%、21.68%和22.5%。
迪馬股份將華東和南京區域毛利率大減的原因歸結為“本期交付結轉的業態涉及部分尾盤，毛利偏低，拉低整體交付規模的毛利率所致”。但有市場人士指出，東原地產2016年、2017年在熱點二線城市，比如杭州、南京等地拿了一些低價較高的地塊，造成利潤空間的壓縮。
另一方面，是公司融資成本的抬升。2020年，迪馬股份整體融資成本為8.69%，相比2019年融資成本8.64%、2018年融資成本7.65%進一步上升。對於地產業務佔據核心地位的迪馬股份來説，融資成本的持續攀升，一定程度上意味着其日子越過越難。
毛利率的下降以及融資成本的高漲，也導致迪馬股份的淨利進一步走低。2020年，迪馬股份淨利潤為20.76億元，較2019年減少近5個百分點；淨利率9.76%，較2019年下降1.33個百分點，處於行業內較低水平。
也就是説，無論是在拿地上還是在融資上，迪馬股份在成本控制上越來越顯力不從心。
贏了紅線，輸了排名
迪馬股份也不是沒有能拿得出手的數據。在現下行業最為關注的“三道紅線”問題上，其表現就可圈可點。
財報顯示，截至2020年底，迪馬股份淨負債率為48.21%，扣除預收款後的資產負債率為69.14%，現金短貸比為1.25，“三道紅線”指標全部綠檔。
但問題是“三道紅線”都沒踩，公司融資成本還這麼高，迪馬股份的這個“綠檔”看起來用處也不大。與此同時，有得必有失。不加槓桿的結果便是公司在規模增長上的停滯。
數據顯示，2018、2019和2020年，迪馬股份取得的合併口徑銷售額分別為227億、224億和200億，呈現不增反降的趨勢。
克而瑞發佈的榜單則顯示，東原地產2020年全口徑銷售額為602.1億，位於排行榜到第64名；權益銷售額為324.8億，位於排行榜第74名。
東原集團董事長羅韶穎曾在2018年放出豪言，要在2020年實現千億的銷售規模，“東原地產的目標是進入房企50強，下一個目標是30強”。
理想很豐滿，現實很骨感。2018年的確是東原地產發展史上值得紀念的一年。當年其以548.7億元的銷售額佔據了房企50強最後一個席位。但自此之後，東原在行業中的排名每況愈下。
2019年，東原地產僅實現銷售額540.1億元，排名下滑至第62位。2020年，東原地產的銷售額雖然有所上升，達到了602.1億元，但行業排名卻進一步下滑到了第64名，距離50強的目標越來越遠。
“錯配”的野心
迪馬股份是重慶第一家民營上市企業，也是中國特種車行業第一家上市公司。從做特種車起家，到2014年又切入到房地產賽道，既造車又蓋房，迪馬股份的選擇可以説相較於曾經的許多同行都具備了前瞻性。
然而，“起了個大早，卻趕了個晚集”，迪馬股份的發展軌跡走到了2020年， “錯步人生”四個字或許是最佳寫照。
曾經，東原地產幾乎與龍湖、金科站在同一起跑線上。但直至2017年，東原才將總部搬到上海，並先後進入昆明、西安、鄭州、長沙、貴陽、廣州、佛山等二線熱點城市，開始加速全國化擴張。
在開疆拓土之餘，東原地產野心勃勃地定下了未來目標——短期目標是進入房企50強，下一個目標是30強。同時，在2020年實現千億銷售額的目標。
2017年恰恰是新一輪房地產調控的起點。東原地產的逆勢擴張就顯得有些生不逢時，也為其此後的毛利率大跌埋下伏筆。而較晚開啓的全國化擴張，也註定東原地產在行業嚴調控和競爭加劇雙重夾擊下，無法如願快速發展。
從2020年的年報看，東原地產三年衝刺千億元的銷售規模化野心顯然是落空了。昨日之日已經不可追，但東原地產的未來前景似乎也並不樂觀。
《一點財經》觀察，為了繼續做大規模，原本選擇深耕一二線城市的東原地產開始選擇逐漸下沉，以2020年為例，東原在綿陽、渭南、襄陽、遵義、肇慶、徐州等三四線城市便都有落子。
與此同時，迪馬股份年報顯示，同意授權公司及控股子公司經營層根據市場情況擇機增加土地儲備（包括但不限於公開招拍掛、聯合招拍掛、在建工程收購、股權交易方式、參與一級土地整理或一、二級土地市場聯動等方式獲取土地儲備），獲取土地價款總額在人民幣300億元內。
300億元的地價總額，已經超過了迪馬股份房地產2020年合併口徑共計實現地產銷售金額，顯示出了迪馬股份在拿地做大規模上的決心。
但在行業下行週期中，為了實現規模擴張，加大拿地擴張的節奏，甚至選擇下沉三四線城市，走行業原本的“老路”，這樣的選擇是否合時宜？當中又是否存在着較大的風險？這或許是迪馬股份亟待深入思考的問題。
與此同時，在三道紅線新規及熱點城市集中供地新政下，類似東原地產這樣的小房企是否又具備拿地優勢？能否如願地拿到那麼多地？這又是另一個命題。
結語
彼得德魯克在《動盪時代的管理》中説:“動盪時代最大的危險不是動盪本身，而是延續過去的邏輯”。
顯而易見，迪馬股份及東原地產正在“延續過去的邏輯”，走曾經許多房企走過的“老路”。然而，當下房地產所處的時代已然不同。在一個略顯動盪的房地產時代，東原的選擇本身，或許正是最大的危險。