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2020· 中南建設
2020年，中南建設合約銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%。毛利潤率為17.3%，淨利潤率為9.9%，較2019年上升3.5pcts，較強的費用管控能力在一定程度上推動淨利潤率上行。企業主動降低拿地力度，投銷比為0.9，存續比為2.7年。同時，通過控制有息負債增速、優化債務結構、增加貨幣資金及增厚權益等方式，實現三道紅線指標由紅轉黃。
一
淨利潤率持續增長
費用管控成效顯著
2020年，受疫情影響，中南建設一季度合約銷售金額與面積均出現不同程度下降，但二季度開始恢復增長。2020年全年實現合約銷售面積1685.3萬平方米，同比增長9.4%；合約銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，其中一二線城市佔比41%，較2019年的45%略有下降。合約銷售均價為13281元/平方米，同比增長4.4%。
銷售業績逆勢增長的同時，中南建設的營業收入保持增長趨勢，2020年同比增長9.4%至786.0億；毛利潤率為17.3%；淨利潤率為9.9%，較2019年上升3.5pcts。對比E50房企利潤率指標發現，中南建設在同等毛利潤率水平的房企中，淨利潤率表現較為優異，主要由於投資收益明顯增加，由2019年的20.9億增值2020年的42.9億；此外，其較強的費用管控能力也在一定程度上推動了淨利潤率的上行。2020年，中南建設主動控制有息負債增長，利息支出增幅低於營業收入增幅；同時，運營效率的提升使其管理費用同比下降12.3%，管理費用率僅為3.6%。2020年，中南建設的三費費用率下降1.1個百分點至14.6%，E50房企2019年的均值為17.9%，費用管控成效顯著。
二
持續深耕已進入城市
主動放緩拿地步伐
2020年，中南建設新增土地項目107個，規劃建築面積1522.9萬平方米，平均拿地樓面價5002元/平方米，較2019年同比下降4.7%。從拿地方式來看，中南建設繼續通過合作、股權收購等方式獲取土地儲備。並且有意提升長三角、珠三角及中西部等區域的市場份額，持續加大已進入城市的土地儲備。例如，2020年，中南建設主要通過合作的方式於温州、南寧、濟南等城市新增土地儲備，進一步鞏固企業在已進入城市的行業地位。
持續投資已進入城市的同時，中南建設主動降低拿地力度。近兩年中南建設放緩拿地步伐，2020年面積投銷比僅為0.9，較2017年的2.0有了明顯的下降。截止至2020年年末，中南建設在建項目規劃建築面積3042.3萬平方米，未開工項目規劃建築面積1430.4萬平方米。未來可竣工資源共計4472.7萬平方米，存續比由2018年的3.8年降至2.7年，週轉步伐加快。
考慮到重點城市羣內的三四線城市受益於國家政策利好，基本面向好，需求將持續釋放，中南建設位於長三角、珠三角等區域三四線城市的土地儲備將為企業未來銷售業績的持續增長提供有力支撐。
三
淨負債率降低71.1pcts
三道紅線由紅轉黃
2020年，中南建設主動控制有息負債增速，同比增速下降8.6pcts至13.2%。在債務結構上，一直保持相對穩健的短期債務佔比，2020年進一步下降至29.2%。此外，貨幣資金同比增長29.3%至328.6億，所有者權益更是同比增長80.3%至483.6億。通過上述控負債增速、優化債務結構、增加貨幣資金及增厚權益等方式，中南建設2020年淨負債率大幅下降71.1pcts至97.3%，扣除受限制資金的現金短債比升至1.04，僅剔除預收賬款的資產負債率踩線，三道紅線指標降至黃檔。
2020年中南建設大幅增長的所有者權益引人注目，主要由於其少數股東權益同比增長265.2%至196.6億，佔總權益的40.7%，較2019年的20.1%上升20.6pcts。而少數股東損益僅同比增長58.1%，佔淨利潤的9.3%，與2019年基本持平。中南建設的少數股東權益佔比與利潤分配比例相差甚遠，可能是由於企業合作項目較多，在並表後體現在少數股東權益科目，同時房地產行業收入結轉存在一定的滯後，因此二者增長趨勢及佔比可能存在不一致的現象。
典型房企年報披露時間（2020）
圖表：E50企業樣本展示
