編者按：地產觸底，緩慢恢復，AMC跑步進場。樂居財經特別推出《起底地產AMC》系列，追蹤、洞悉AMC紓困地產的模式與前景。本期推出系列③之長城資產拉上國資“解套”。
文/樂居財經呂秀倫
經歷過兩次年報延期的長城資產，終於在別家AMC披露2022年中報之際發佈了自家去年年報。
一旦年報難產，往往被外界認為是業績不佳的徵兆。果不其然，根據8月底長城資產發佈的2021年報數據顯示，去年其營收227.39億元，而上期金額則是354.01億元，縮水近127億元。
不僅是營收下降，就連其歸母淨利潤也由盈轉虧，從2020年的盈利20.61億元，到2021年的虧損85.62億元。這是自它2014年公佈業績8年以來首次鉅額虧損。長城資產解釋業績下滑原因時，將鍋甩給了“房地產企業債務危機陸續爆發”。
不過，即便業績因地產虧損，但長城資產依然跑步進入房地產進行紓困。4月，佳兆業與招商蛇口、長城資產簽署戰略合作協議。這也是今年以來，在公開信息中長城僅有的一次紓困地產落實案例。
與其他三家全國AMC相比，長城資產更傾向於默默無聞。
今年上半年，長城資產通過“總總對接”“總分聯動”等方式，與12家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批覆正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩步推進中，金額合計約80億元。
在紓困地產路徑上，長城資產也學聰明瞭，拉上國央企一起，形成“AMC+國央企房企”的模式。
百億“彈藥”
隨着近一年行業迴歸常態，行業裏暴雷聲陣陣、風聲鶴唳，不少出險房企如履薄冰，稍有不慎，便是滿盤皆輸的形勢。
顯然，地產“失火”，殃及多個層面，業主、債權人、供應商、投資者等一眾人羣被率先累及。當保交樓、紓困地產愈發受到重視的當下，長城資產正在跑步入場，對地產進行“救火”。
3月中旬，繼中國東方之後，長城資產也獲批在全國銀行間債券市場發行100億元金融債，主要用於重點房地產企業優質項目的風險化解及處置，通過在公開市場獲取低成本資金的方式，集齊“彈藥”參與房企資產處置、項目併購。
備好“彈藥”，長城資產就開始快速行動起來。3月16日，有消息稱，華夏幸福正在與兩家左右的不良資產處置公司商談相關資產債務出售業務。而此前，長城資產曾以骨折價購入華夏幸福的債券；另外，長城資產還與與陽光城就包括資產收購在內的合作進行了初步接觸。
另一邊，4月2日，佳兆業與招商蛇口、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，約定以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區的城市更新為基礎，設立三方合作平台共同開發。同時，各方還約定推動存量商住開發、商業綜合體，以及文旅、郵輪等層面的合作。
外界指出，該協議仍是屬於項目層面的合作，核心在於盤活佳兆業的城市更新項目。另有接近招商蛇口的知情人士向媒體透露，目前各方跟進洽談的是數個大灣區項目，按照協議，合作以“成熟一個、合作一個”為原則。
4個月後，首個項目落地，招商蛇口接手“深圳龍崗區五和樞紐片區城更項目”，該地塊研究範圍涉及240公頃土地，擬拆除範圍約42公頃，擬更新方向為：居住、商業、產業等功能，佳兆業於一年前獲得。
除了深圳龍崗城更項目，目前尚無法得知其他合作涉及哪些具體項目。而去年佳兆業曾披露的資產處置清單涉及高達25個項目，其中就包含10個深圳舊改。另據知情人士透露，目前佳兆業與招商蛇口、長城資產的合作在順利推進中，合作項目有望近期實現落地。
雖然在公開資料中，長城資產紓困房企的資料並不多，但實際上它確是默默無聞的。據其官網披露，上半年，長城資產通過“總總對接”“總分聯動”等方式，與12家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產深入研判。
目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批覆正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩步推進中，金額合計約80億元。
不過，12家重點受困房企具體是誰，長城資產並未展開闡釋。此前市場消息稱，長城資產已經參與了華夏幸福、光耀集團、卓達地產、陽光美基、信德地產、金東海、億城地產等企業的重組。
拉上國央企
當然，AMC機構既是在幫助房企紓困，也是在讓自己儘快的解套。早前，作為泰禾最大債權方——長城資產曾試圖“挽救”債務危機中的泰禾，雙方達成了債務重組協議。
2020年12月，泰禾集團的全資子公司深圳泰禾房地產、深圳中維菁山房地產作為共同還款人與中國長城深圳市分公司簽署了《債務重組協議》，債務重組本金為120.03億元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。
深圳泰禾、深圳中維菁山與長城資管深圳市分公司就債務重組達成協議，展期至2023年12月18日，泰禾同意為該展期協議中所涉及的負債和義務繼續提供連帶責任保證擔保，擔保額度為不超過160億元。
到了去年3月，包括長城資產在內的四大AMC與萬科發起成立了泰禾紓困基金平台，提供盤活泰禾在建項目的增量資金，涉及啓動金額將達上百億。
當泰禾危機爆發初期，作為這家閩系房企的最大債主，長城資產想拉他一把，期冀以此度過難關。但是目前看來，泰禾仍深陷債務泥潭，並未出現向好態勢。
其實，並不僅僅是泰禾，當下房企暴雷後，雖然大部分在通過賣資產等方式尋求資金回籠，來償還欠下的債，但目前地產局勢並不明朗，很少有白衣騎士去接盤他們，也就説資產難變現。另一方面，也有不少出險房企直接“擺爛”，甚至地產老闆直接玩起了失聯。
顯然，這也並非長城資產想要看到的。也因此，它在紓困地產的策略也有了新的變化，從原來給時間債務重組到如今具體到某個項目上紓困。而在今年的地產紓困項目上，它更為謹慎，甚至拉上來國央企，一起參與“救火”地產，形成“AMC+國央企房企”的模式。
例如，長城資產在紓困佳兆業中，拉上了招商蛇口。根據佳兆業披露公告顯示，按照分工，未來不排除佳兆業和招商蛇口負責開發運營，長城資產則發揮資產管理配置優勢。
7月，長城資產還在官網中透露，長城資產擬分類制定風險化解措施，一是引入央國企頭部穩健型房企實施併購重組，二是有效隔離風險推動後續開發與保交房，三是開展類共益債模式盤活底層資產，四是着力探索輕資產盤活模式。
另據長城資產廣西分公司相關負責人介紹，長城資產重點聯合央企國企背景的標杆房企、系統內的長城國富置業，針對國家列出的紓困房企“白名單”開展併購重組，盤活問題資產。
地產棋子
此前長城資產財報就陷入“難產”狀態。直到8月底，在別家AMC陸續披露今年半年報之際，它才將去年業績披露。
在大力紓困地產的背後，是長城資產業績的承壓。其在年報中坦言，受國內經濟形勢下行、疫情持續反覆、房地產企業債務危機陸續爆發等因素影響，經營業績出現較大幅度下滑。數據顯示，2021年，長城資產營業收入227.39億元，而上期金額則是約354.01億元，縮水近127億元。
不僅是營收下降，就連其歸母淨利也由盈轉虧。去年，長城資產歸屬於母公司股東的淨利潤虧損約85.62億元，2020年這一金額則是20.61億元，處於盈利狀態。
或受延遲披露、業績虧損、房地產下行壓力等因素影響，評級機構也對長城資產動了手。
8月20日，標普全球評級宣佈，將長城資產的評級展望從“穩定”調整為“負面”；不久前，穆迪報告稱，已將長城資產的長期本幣/外幣發行人評級從“A3”下調至“Baa1”，並將其基礎信用評估從“ba3”下調至“b1”。
除了紓困地產外，長城資產也有自己的地產生意。
樂居財經不完全統計，長城資產對外投資子公司高達168家，所涉房地產業僅8家，包括海南基礎（持股0.91%）、上實發展（持股1.72%）、外高橋（持股1.16%）、深圳特發（28.8674%）、長城國富置業（持股100%）等。
值得關注的是，海南基礎、上實發展、外高橋實力不凡，均是A股上市企業。不過，長城資產也“踩雷”了一些問題房企。例如，如皋金茂置業就被法院列為失信被執行人，長城資產持有該企業22.5806%股份。
再如，長城資產還是海南天邑國際大廈的二股東，持股40%。目前，該企業兩度被法院列為被執行人，歷史被執行人信息更是高達110條；同時，它還被法院8次列為失信被執行人，失信總金額2312.93萬元。此外，海南天邑國際大廈欠税餘額總金額60.08萬。
另一邊，長城資產也在轉讓一些地產公司的債權。6月，長城資產將旗下位於天津、瀋陽、撫順三地瀋陽佳建置業開發、瀋陽天益同祿房地產開發、撫順天宇永久房地產等合計4宗公司資產擺上了“貨架”，涉及債權總額達20.67億元。
同月，長城資管轉讓北京空港富視國際房地產投資、北京百順達房地產等等4家公司債權，底價約24億。
即便自身業績處於虧損狀態，長城仍在大力紓困地產，這與它自身基因傳承密不可分。早些年，為應對金融風暴，中國政府於1999年分別設立了包括長城資產在內的四大資產管理公司，剝離處理銀行不良資產是他們最初的使命。
目前，長城資產有五位股東，分別為全國社會保障基金理事會、中國財產再保險、中國大地財產保險、財政部和中國人壽保險，各持股18.9656%、3.6447%、2.8637%、73.5260%和1%。
而在早期剝離的不良資產中，有很多抵押物是土地、在建工程、爛尾樓、投資性房產等，包括信達在內的四大AMC除了轉讓、出租以及通過其他金融化手段處置上述抵押物以外，在處置這些資產過程中，自然而然涉足進了房地產領域。
其中，長城國富置業則是長城資產旗下最重要的地產運營平台。該企業成立於1995年7月，註冊資本10億元，由長城資產全資持股。
目前，長城國富置業僅剩7家子公司處於存續狀態，包括上海長華萬城企業管理合夥企業（有限合夥）、長生人壽保險、上海新金穗實業（集團）股份、長城國富置業（北京）、上海長城京楓置業、蕪湖長影投資中心和吉林國昌建設工程，並間接持股93家企業。
伴隨着長城資產紓困地產，未來長城國富置業也將成為“主力軍”，再次被推上發展高潮。
文章來源:樂居財經