萬達酒店發展出售最後一項海外資產 輕資產模式待考

中房報記者 梁笑梅 北京報道

短暫的上漲後又歸於平靜。8月3日，萬達酒店發展有限公司（以下簡稱“萬達酒店發展”）發佈股價維持在0.3港元/股左右。7月30日，因宣佈以21億港元出售芝加哥物業項目90%的權益，萬達酒店發展開盤後迅速上衝，漲幅一度接近90%。

這還得從7月27日的停牌説起。當日，萬達酒店發展發佈公告稱，其股份自7月27日上午九時起在香港聯交所暫停交易，以待該公司“刊發有關非常重大出售事項公告”。

關於為何停牌？7月29日，萬達酒店發展的內部人士告訴中國房地產報記者，就是以前一些酒店項目的重資產處理，涉及海外酒店的出售。

也就在7月30日早間，萬達酒店發展聯交所公告稱，擬以2.7億美元出售芝加哥物業項目的權益 ,並於當日上午九時正起恢復買賣。

關於為何出售芝加哥項目？萬達酒店發展方面認為，出售事項為集團變現其於芝加哥物業項目投資的良機。由於芝加哥物業項目仍屬在建中，出售事項將有助降低集團的現有及未來債務，並可借加強集團的財務狀況使集團受惠。此外，集團亦將得以調配其資源至更專注發展酒店管理及營運服務、酒店設計、酒店建設管理及相關諮詢服務等業務上。

隨着，萬達酒店發展頻繁出售資產的舉動也凸顯了其盈利能力以及輕資產模式的問題。

頻繁出售資產

可以看出，萬達酒店發展於6月30日就在商量出售芝加哥物業項目一事。

萬達酒店發展發佈公告，2020年7月24日，賣方(公司非全資附屬公司Wanda Chicago Real Estate, LLC)擬以代價2.70億美元向買方Magellan Parcel C/D LLC出售目標公司股東權益的90%。於2020年6月30的目標公司應付賣方的貸款2.45億美元將償還予賣方。

目標公司為Parcel C LLC，主要從事物業發展，由賣方(其為一間由公司及萬達香港分別間接持有60%及40%的公司)擁有90%及由買方(其為目標公司的管理股東)擁有10%。目標公司擁有稱為Vista Tower的該土地(位於伊利諾伊州芝加哥363-401 East Wacker Drive)。目標公司擁有並且正在完成芝加哥物業項目。完成後，目標公司將不再為公司的附屬公司，且目標公司的財務業績將不再計入集團財務報表。

事實上，萬達酒店發展曾作為萬達海外併購平台，曾持有英國倫敦、西班牙馬德里、美國芝加哥及澳洲黃金海岸等項目。

從2017年開始，萬達酒店發展便大舉出售海外資產。2017年6月2日，萬達酒店發展宣佈出售了西班牙大廈的全部股權。2018年1月16日，萬達酒店發展宣佈將其持有的英國泰晤士河南岸倫敦一號項目全部出售。1月29日，萬達酒店發展宣佈出售澳大利亞的兩個項目。

多番動作後，美國芝加哥項目作為萬達酒店發展在海外唯一剩下的物業項目。隨着時間的推移，唯一的海外物業項目也已經完成出售。

不僅甩賣海外資產，國內項目也在同步進行，萬達酒店發展同時也將13個萬達文旅項目以及77間酒店資產打包賣給了融創和富力。2019年12月，萬達酒店發展宣佈完成出售福州恆力城53%的股權。

盈利堪憂

從公告中可以看出，芝加哥物業按2.7億美元出售，並且該項目本身還需要償還貸款2.45億美元。此外，此前萬達酒店發展出售的其他海外項目均需要償還貸款。

房地產與金融資深評論人黃立衝認為，萬達酒店發展出售海外資產一個很重要的原因是為了還債。

不容忽視的是，萬達酒店發展的盈利狀況不容樂觀。根據萬達酒店發展早前發佈的盈利預警顯示，與2019年同期的未經審核綜合收益相比，今年一季度，萬達酒店發展未經審核綜合收益將錄得不少於40%的跌幅。若包括來自物業銷售的終止經營業務的收益，則萬達酒店發展於今年一季度未經審核綜合收益將錄得不少於50%的跌幅。

萬達酒店發展方面表示，收益下跌主要由3個因素加起來的影響造成，包括新冠疫情、出售項目及項目收益減少。

值得注意的是，在新冠疫情未發生前萬達酒店發展的收益已經堪憂。公開數據顯示，萬達酒店發展2019年實現營收8.12億港元，同比僅增長0.1%；淨虧損1.5億港元，上年同期淨盈利為7.67億港元，由盈轉虧。

輕資產模式待考

目前，萬達酒店及度假村擁有已開業酒店93家，籌建及待開業酒店160餘家，覆蓋全球140餘座城市。

“萬達酒店發展在早期依靠雄厚的資金實力，樹立起了萬達酒店的招牌，無論從硬件產品和軟件服務實際都走在了國產酒店的前列，甚至一度在業界被認為是民族高星級酒店品牌的未來和希望，是最有可能和國際高星級品牌抗衡的一股力量。”上海隱居集團成都中心總經理餘雲平表示。

萬達酒店發展早期也摸索出了自己的一套高星級酒店管理sop（即行業服務細節量化標準操作程序。）。“這種為自身地產服務的初衷造成旗下幾十家酒店沒有行程系統的連鎖模塊，基本還是各個單店自彈自唱。”餘雲平。

不過，一切從萬達酒店發展頻繁出售項目後發生改變。

在餘雲平看來，萬達高星級打包出售項目後，沒有真正履行賣產權不賣管理權的模式，旗下酒店基本都換了招牌，萬達原管理模式沒有完全保留，酒店成為資本的交易包袱。萬達酒店對於酒店的實際經營權發生了根本性的改變，已變成新東家為主導的思路。

此後，萬達文旅、萬達酒店管理兩個輕資產注入萬達酒店發展，萬達酒店發展成為一家“文旅+酒店”概念的輕資產公司。

接着萬達酒店發展進軍中高端酒店市場，出台萬達美華、萬達悦華等品牌，走租賃直營加輕資產模式。

彼時，國內多家酒店集團都在佈局中高端酒店市場，包括首旅如家、錦江、華住等紛紛推出中高端品牌。

“萬達酒店中高端事業部主要為輕資產模式，其加盟受眾一開始主要定位於和二三四線城市的中心區域的房地產商合作，用萬達的商業地產屬性賦能整個項目，做資產運營不同於目前如家、錦江以及華住的道路。”熙居酒店總經理任峻標表示。

“輕資產拼的是平台、運營、底藴以及時間沉澱，而非資本，尤其是疫情之後，更加考驗專業化。”餘雲平表示。