高房價“拖垮”IPO項目 華圖山鼎欲跨界搞教育？
來源： 證券時報
太現實了，高房價不僅能阻斷人才的流入，也能讓上市公司IPO募投項目停滯不前！
7月23日，華圖山鼎（300492）發佈公告，將終止部分募集資金投資項目，並將結餘募集資金永久補充流動資金。
證券時報·e公司記者注意到，上述項目為華圖山鼎IPO募投項目，曾計劃在成都、西安、北京、深圳等地購置辦公樓進行“區域業務拓展中心建設”。但在上市近五年後，華圖山鼎該項目投入進度僅3成，終因成都等地房價上漲較多而終止實施。
從另一個層面來看，自2019年華圖投資拿下該上市公司控股權後，外界一直預期將有教育資產注入，此次終止原上市公司建築設計募投項目，也可能是上市公司戰略的改變。
投入進度僅為33%
華圖山鼎前身為山鼎設計，公司大本營在成都，2015年12月23日正式登陸創業板。山鼎設計主要從事向客户提供建築工程設計及相關諮詢服務，包括項目前期諮詢、概念設計、方案設計、初步設計、施工圖設計及施工配合等服務。
彼時，山鼎設計IPO公開發行股票2080萬股，最終募集資金淨額為1.07億元，計劃投入“區域業務拓展中心建設”和“總部建設”等項目，投資金額分別為7829.23萬元和9060萬元。
需要指出的是，華圖山鼎此次終止的項目正是當年IPO募投項目之一，即在成都、西安、北京、上海、深圳核心區域購置辦公場所的“區域業務拓展中心建設”項目。
在招股書中，該上市公司曾提到，上述項目分別輻射西南、西北、華北、華東和華南等地區，意在進行業務拓展，實現全國化戰略佈局的需要；同時，適應區域業務特點，提升客户服務能力的需要。
招股書披露，上述項目原本計劃建設三年，累計引進22名高端設計人才，建設113人設計團隊，配套10名管理人員，增強整體建築設計實力，項目募集資金包括房屋購置費、裝修費、設計人員獵頭費等。
以西南地區為例，山鼎設計招股書指出，就公司所在地成都而言，新出台的《四川省成都天府新區總體規劃（2010-2030）》將圍繞再造一個“產業成都”的核心目標，大力發展戰略新興產業、現代製造業、高端服務業和現代都市農業，把天府新區建設成以現代製造業為主、高端服務業集聚，宜業、宜商、宜居的國際化現代新城區，形成現代產業、現代生活、現代都市三位一體協調發展的示範區。天府新區規劃面積為1578平方千米，預計在2030年新區城鎮人口將達到580~630萬人。
在此背景下，山鼎設計認為，天府新區、成渝經濟區和兩江新區的規劃前景為西南地區的持續發展提供了政策保障，經濟發展和城鎮化進程的加速推進，也將帶動本地區固定資產投資和建築業、房地產業的發展，為建築設計行業提供較為廣闊的市場空間。
基於這樣的邏輯，山鼎設計“區域業務拓展中心建設”項目為原計劃在成都、西安、北京、上海、深圳核心區域購置辦公場所，擬投入募集資金3757.95萬元。
但事與願違，根據7月23日最新公告，成都、西安、北京、上海、深圳等區域房產價格上漲較多，公司未在預計建設期內找到合適的辦公場所。因此，為進一步提高募集資金的使用效率，上市公司擬終止對“區域業務拓展中心建設”項目的繼續投入，並將上述項目結餘募集資金永久補充流動資金。
證券時報·e公司記者注意到，截至2020年6月底，上述募投項目已累計投入1233.11萬元，投入進度僅為32.81%；加上利息收入142.59萬元，項目募集資金結餘2667.43萬元。
成都“地王”頻現
進入2020年，房企對成都土拍市場的熱情不減，多次觸及最高限價。今年3月19日，成都新都區三河街道一宗63.57畝土地上市拍賣，土地用途類型為純住宅，起拍價5250元每平方米。據悉，龍湖、保利、旭輝等共16家房企報名參與拍賣，最終上海大發房地產集團有限公司以11800元每平米樓面價拿下該地塊，溢價幅度達到124.76%。
4月2日，成都還曾拍賣出讓兩宗住宅用地，合計約150畝。其中，位於成都錦江區的另一宗地塊淨用地面積約131畝，起拍樓面價15600元每平米。據悉，建發地產競得該宗地塊，成交樓面價19800元每平米，溢價率26.92%，無償移交比例為7%。考慮到無償移交比例，彼時建發地產拍地樓面價或許比2019年華髮集團拿地價更高。
7月2日，成都新都區和高新區有兩宗地塊公開拍賣，競拍持續火爆激烈，“地王”再次易主。
在兩宗土地拍賣中，最重要也是最引人注目的就是二號宗地，該宗土地位於高新區中和街道會龍社區7組(原會龍村12社)、勁松社區10組(原勁松村12社、13社、14社)，其土地面積約41.88畝，是一宗純住宅用地。
證券時報·e公司記者瞭解到，此次土地拍賣採取“設定最高限價+競向政府無償移交租賃住房建築面積比例”方式進行拍賣，土地起拍樓面地價為14800元每平米。
實際上，此次土拍是高新區最高起拍價，也是成都第二高，目前最高起拍價為成都錦江區的15600元每平米。最終由渝太地產以成交樓面價20700元每平米競得二號宗地，溢價率達到39.86%，成交總價則為11.56億元。需要指出的是，高新區此次土拍刷新了成都土地最高成交單價，也讓成都住宅土拍樓面價首次突破了每平米兩萬元的大關。
從客觀來説，住宅用地的土拍價格走高，並不能代表商業用地的趨勢，因為各地為了招商引資需要，往往會給予企業更多優惠政策和很低的商住用地起拍價。
不過，水漲船高，該漲還得漲，尤其是高新區和天府新區等核心商業區。
今年5月12日，成都高新區1宗商住用地成功出讓，最終合景泰富以5.16億元競得，樓面價16600元每平米，溢價率38.33%。據悉，該地塊位於高新區天府三街與富華南路交匯處，地塊面積3.11萬平米，用途為商住用地，容積率2，建築密度40%。
同月28日，成都天府新區興隆湖約43畝住商用地，吸引了十餘家品牌房企參與競拍，經過多輪出價達到最高限價。最終，該宗地被德信斬獲，成交樓面價17299元每平米，溢價率80%，續競配建並無償移交住房面積比例為1%。
華圖山鼎意欲何為？
的確，現實卻很殘酷！
當初IPO，山鼎設計判斷準了房地產業的蓬勃發展趨勢，卻未能從中分得多少紅利。
在上市後的四個完整年度中（2016年~2019年），山鼎設計營業收入分別為1.58億元、1.5億元、2.16億元和2.14億元，增長率分別為-14.96%、-4.94%、44.02%和-1.02%；扣非後，淨利潤則分別為1891萬元、1553萬元、2675萬元和1781萬元，增長率分別為-25.39%、-17.89%、72.28%和-33.43%。
最終在2019年9月，華圖宏陽投資有限公司（簡稱華圖投資）作價7.5億元受讓山鼎設計30%股權，成為這家上市公司新任控股股東。
在業內看來，山鼎設計控股權易主，或許意味着華圖投資的母公司北京華圖宏陽教育文化發展股份有限公司（簡稱華圖教育）可能借殼山鼎設計。
此前，有業內人士曾指出，華圖教育明顯是有備而來，收購山鼎設計30%的股權，這是華圖教育借殼山鼎設計的第一步，先變更控制權，再進行資產注入。
天眼查顯示，華圖教育成立於2003年，註冊資本為4.2億元，經營範圍包括組織文化交流、出版策劃、編輯服務等業務。其中，易定宏、伍景玉為夫妻關係，並簽訂了《一致行動協議》，為華圖教育的實際控制人，合計持有華圖教育39.67%的股份。
目前，華圖教育在公務員培訓領域份額為12.7%，是目前國內職業教育最大的培訓機構之一。截至2019年9月，華圖教育已經在全國擁有超過1000家直營學習中心，員工超過10000人，年培訓學員100萬人以上。
但需要指出的是，華圖教育2011年完成股改，2012年曾啓動IPO輔導備案，2014 年 7月掛牌新三板，2015年借殼A股新都酒店上市未成功，2016年借殼揚子新材未成功，2017年6月遞交 A股上市申請，但由於審查程序等原因，其改計劃赴港上市，2018年3月向港交所遞交上市申請，2018年10月再次遞交申請資料，依然未果。
如今，華圖投資已經控股華圖教育近一年時間，外界對華圖教育等教育類資產置入上市公司的預期一直存在。從這個角度來分析，華圖山鼎若真有意將從主營建築設計跨界至教育領域，那麼自然沒必要繼續對建築設計IPO募投項目追加投入。