資金鍊崩了 2200億房地產巨頭 深陷債務危機

外匯天眼APP訊 : 6月12日晚間，泰禾集團披露了2019年財報，大華會計師事務所罕見給出了“非標準無保留意見”的審計報告。並表示，泰禾集團的持續經營能力存重大不確定性。

泰禾集團的資金鍊，到底斷沒斷？所有股東都想從這份財報中尋找到答案。

據財報披露，截至2019年末，秦禾集團已到期尚未還款的借款本金總額為48.62億元，其中，有23.31億元的銀行貸款已到期但尚未還款。

這是一個非常危險的答案，明顯加大了泰禾集團融資的難度。

財報顯示，2019年泰禾的平均融資成本已逼近10%，創近4年以來的新高，更是顯著超出中國主流房企6%的融資成本，個別優質房企的融資成本甚至低於5%。

對於泰禾而言，2020年能否引入戰略投資者，渡過眼前的債務危機，依然是個未知數。

業績暴跌82%！泰禾集團的2019年太難了

幾乎整個地產圈都知道，泰禾集團的2019年過得非常艱難，這份“難產”的財報，也一定程度地反映了泰禾的經營困境。

2019年，泰禾集團實現營業收入236億元，同比下降24%；歸屬於上市公司股東的淨利潤僅4.66億元，同比下降82%，創近7年以來的新低，扣非淨利潤更是虧損超4億元。

手中房產項目減值損失，是泰禾集團業績暴跌的重要原因之一。根據財報顯示，泰禾集團計提存貨跌價影響淨利潤高達6.2億元，佔歸母淨利潤的133%。

另外，2019年泰禾集團的5大經營區域：福州、北京、上海、廣深、武漢區域幾乎“全軍覆沒”。

據財報顯示，2019年，泰禾集團在上述5個區域的營業收入全面下滑，其中，武漢區域的營業收入直接暴跌100% ，而華東、廣深區域的降幅亦分別高達42%、65%。

進入2020年，一場始料未及的新冠疫情，又給了泰禾“致命”一擊。

2020年一季度，泰禾集團財務狀況進一步惡化，當季實現營收4.8億元，同比減少93.6%；歸母淨利潤陷入虧損，虧損金額超5.6億元，同比減少158%，經營性現金流量淨額為-29.3億元，同比減少124.5%。

資產超2200億的房地產巨頭，資金鍊斷了

相比營業收入暴跌、淨利潤虧損，泰禾的股東們最關注的或許是，資金鍊斷裂的風險。

截止2019年年末，泰禾集團的總負債規模達1905.55億元，其中有息負債達1226.1億元，較年初下降了358億元，淨負債率為249.6%，較年初下降136個百分點。

若單純從有息負債規模、淨負債率的維度來看，泰禾集團2019年經歷了慘烈的“去槓桿”，債務風險似乎有所下降。

但財報披露的另一個數據，卻反映了一個非常殘酷的現實：泰禾的資金鍊已經斷裂。

據財報顯示，截至2019年末，秦禾集團已到期尚未還款的借款總金額超48.6億元，其中，更有23.3億的銀行貸款出現了逾期，正在與借款機構協商展期方案。

23.3億元銀行貸款逾期，無疑給總資產規模超過2243億元的泰禾集團敲響了警鐘。一旦協商失敗，無法展期，泰禾或將面臨多家銀行的法律訴訟。

其實，早在2019年10月，浙江稠州商業銀行向杭州市中級人民法院提起訴訟，請求泰禾集團歸還借款本金1.6億元，並支付年利率高達14.5%的罰息。

債務逾期的另一個代價是，錢越來越難借，融資成本越來越高。

據泰禾集團的財報顯示，其融資途徑主要為銀行貸款、債券和非銀行類貸款，3個主要融資渠道的成本均超過8%，2019年的整體融資成本逼近10%，創近4年以來的新高。

2019年7月，泰禾集團曾在境外發行了4億美元的債券，票面利率竟高達15%，期限為3年。而在一年前，其發行的債券利率僅7.8%-8.125%。

另外，同期的中國主流房企的融資成本約為6%，個別優質房企的融資成本甚至低於5%。

在財報中，泰禾集團明確指出，2020年將以促進週轉、迴流資金為重心，加強與金融機構的深度合作，以降低融資成本，把控融資風險。

中國房地產最猛的勇士，猛踩剎車

回款、回款、回款，這是泰禾2019年財報的另一個關鍵信息。

全景財經（ID：p5w2012）通過統計其上市以來的財報發現，2019年泰禾集團的經營性現金流淨額達到236.15億元，創下歷史新高。

對於房地產企業而言，經營性現金流淨額主要由：經營性現金流入（賣房回款）減去經營性現金流出（買地、工資、税金等）而得到。

意味着，泰禾集團拿地變得非常謹慎。2019年至今，泰禾在中國土地拍賣現場基本消失了，沒有在公開市場拿過一塊地。

與2年前的瘋狂加槓桿，形成非常鮮明的反差。

2016年、2017年，泰禾集團是中國土地拍賣市場最猛的“勇士”，頻頻刷新全國單價“地王”的記錄。期間，泰禾的新增土地儲備分別達到204萬平米、792.8萬平米，呈幾何式增長。

與此同時，泰禾的銷售規模亦狂飆突進。2013年，泰禾的銷售規模僅124億元，短短四年時間，便飆升至1007億元，增幅高達709%，2017年底甚至喊出了“2000億的銷售目標”，足以顯示泰禾的野心。

然而，事實證明，泰禾集團成了這一波房地產週期的高位“接盤俠”，站在中國地價的歷史性高點。

猛然醒悟的泰禾集團，2019年以來，全面停止拿地，並將賣房、回款視作頭等大事。

2019年一季度，泰禾發起“一號搶收”計劃，將捂在手裏的西府大院，以最低11萬元/平方米的價格“清 倉甩賣”。

位於北京西三環的西府大院，是泰禾的頂級豪宅，此前泰禾曾計劃以18萬元/平米的價格出售，卻碰上了北京新房的價格調控政策，泰禾堅持不賣，一捂就是數年。

然而，面對融資困難、資金鍊斷裂的殘酷現實，無奈割肉出售。

2019年上半年，西府大院加上金府大院2個項目，讓泰禾“回血”近100億元。

賣房回款，主要體現在財報中的預收賬款。2019年泰禾集團的預收賬款接近500億元，同比增長超33%，亦創下歷史新高。

賣房“回血”後，泰禾的確在努力還債。據財報顯示，截止2019年末，泰禾的短期借款為48.3億元，同比減少近70%；長期借款為291億元，同比減少近50%；應付債券餘額為124億元，同比減少44%。

泰禾集團的“自救”之路

然而，賣房回款的速度，終究是趕不上鉅額債務到期的速度。

2020年4月22日，中國最高人民法院網披露，因子公司債務違約，泰禾集團董事長及其實際控制人黃其森，被列為失信被執行人，將泰禾的資金鍊危機徹底暴露。

泰禾集團緊急與西 藏信託和解，7天后，黃其森的失信被執行人信息得以刪除，但泰禾的危機卻沒有解除。

據泰禾集團披露，2020年到期的有息負債高達540.43 億元，其中銀行貸款 67.3億元，信託貸款 252.7億，資管貸款137.66億元。

然而，截止2020年一季度末，泰禾的賬面現金僅剩下55.53億元，與即將到期的債務相比，可謂是杯水車薪。

對於債務逾期、信用評級被下調的泰禾而言，借新債還舊債的難度太高，且融資成本也非常高。

現如今，這家資產超2000億的房地產巨頭或許僅剩下一條路：引進戰略投資者，進行債務重組。

5月13日，泰禾集團公告，控股股東泰禾投資正在籌劃引入戰略投資者事宜，相關交易可能涉及公司控制權的變更，本次擬引入的戰略投資者的主要經營業務中包含房地產業務，涉及有權部門的事前審批。

據2019年財報顯示，黃其森與其一致行動人聯合控制泰禾集團62%的股權。意味着，為了引進戰投，黃其森將放棄對泰禾集團的控制權。

有業內人士表示，現階段尋求戰略投資者，可以很大程度化解資金鍊壓力。從體量來看，泰禾集團或成為第一家資產規模在2000億以上，因流動性緊張而引入戰投的房地產企業，目前引戰談判還在進行之中。

截止發稿，泰禾集團尚未披露引戰計劃的最新進展，仍存在較大的不確定性。