6月3日，港交所披露祥生控股（集團）有限公司（以下簡稱祥生）招股書，這意味着中國房地產行業“千億陣營”中唯一一家未上市的企業終於開啓了赴港IPO進程。
與此同時，隨着一份多達768頁的招股説明書對外披露，這個浙系老牌房企的神秘面紗也被正式揭開了。從2016年到2019年快速發展的奧秘，到祥生當下的佈局策略，由此一一展現在了大眾面前。
值得關注的是，一直以來祥生對外介紹的“1 1 X”投資戰略，也在更多真實數據的佐證下，展露出了這家企業的佈局思考與選擇。與其他房企的全國化佈局路徑略有不同，祥生的全國化進程中，有明顯側重，有聚焦、有深耕，在“不把雞蛋都放在一個籃子裏”的大原則下，有策略的把“雞蛋”裝進了更安全的籃子中。換言之，祥生可以説是當下全國化佈局的房企中一個差異化樣本。
手握長三角王牌
招股書顯示，祥生2016年起開始逐步實施的“1 1 X”投資策略將是其核心競爭優勢以及未來的發展策略。根據祥生集團官方解讀，“1 1 X”即浙江 泛長三角 重點潛力城市佈局，以中國唯一的世界級城市羣為基礎，由內向外三個梯次的縱深發展觀。
因為發源於諸暨，一直以來祥生都將浙江省作為重點佈局的區域之一。在戰略中，浙江即為第一個“1”，泛長三角則為第二個“1”，可見其對於該區域的重視程度。誠然，在外界眼中，祥生以浙江為原點，聚焦長三角區域的佈局策略，雖然能讓其收穫來自長三角市場的利好，但卻也給外界留下了區域型房企的刻板印象。
而在祥生眼看來，這樣的佈局策略則是基於公司發展經驗，理性判斷與前景預期的綜合決策。只有循序漸進且有側重的佈局落子，才能更好的完善企業的全國化佈局。
據祥生的招股書顯示，截至2020年3月底，祥生全國的土儲面積達2304.47萬平方米，其中於“大本營”浙江省的土儲面積佔比為50.2%。由此可見，浙江及泛長三角的深耕佈局已是祥生手握的一大王牌。
從外部因素來看，近年來在長三角一體化進程推動下，這片藏富於民，資源豐富且市場化成熟度較高的區域，正在迎來新的發展紅利。
對企業而言，長三角地區作為我國經濟發展最活躍、開放程度最高、創新能力最強的區域之一，在國家現代化建設大局和全方位開放格局中具有舉足輕重的戰略地位。推動長三角一體化發展，增強長三角地區創新能力和競爭能力，提高經濟集聚度、區域連接性和政策協同效率，對引領全國高質量發展、建設現代化經濟體系意義重大。就行業本身來説，這樣的發展契機不僅能進一步激活區域活力，也更能積極地影響房地產市場的發展。
一方面，隨着長三角一體化的推進，區域內無論平台建設、產業發展，亦或交通、醫療、教育等諸多細節都將實現進一步的對接與貫通，區域的均衡發展指日可待，而區域內的小型城市也將受到政策利好，打開發展空間。
另一方面，長三角一體化進程推進後，城市壁壘逐漸打破，並從城市與區域的對接開始逐漸上升到城市與城市的對接，再到長三角區域的整體融合聯動，從而完成區域一體化的終極目標。隨着區域內交通設施的升級完善，將進一步促進人才的多樣性流動，為各城市帶來住宅、長租公寓、商業、辦公等各方面需求的增長。對於地產行業而言，城市和區域的聯動增強，將附帶人口的流動與集中，從而將為更多城市引入新的的居住需求，從而轉化為市場動力。
於祥生自身而言，從浙江諸暨起源，到深耕浙江，25年的光景裏，祥生積累了諸多佈局該區域的成功經驗與案例，無論對城市、區域板塊的分析，還是對當地客户的研判，都具備成熟、可複製的經驗。基於經驗積累之上的深耕與再拓展，祥生的投資準確度與成功率都將相應提升。同時，深耕帶來的品牌效應，更將為其提供有效的支持。
總之，祥生手握的王牌源於積累和堅持，能夠發現浙江與泛長三角區域的價值是祥生的企業眼光，能夠把握區域佈局的機會則是基於祥生果決的判斷和明晰的佈局策略。
深耕價值最大化
除了聚焦浙江與深入佈局泛長三角區域外，祥生的佈局策略中還有一個鮮明的特點，就是深耕。在深耕方面祥生可以説做的十分極致。首先，祥生對於浙江和泛長三角區域的聚焦本身就是一種區域選擇上的深耕。其次，在這之下，祥生重點關注着區域中的核心城市與核心城市的核心區域或利好區域展開持續佈局。
杭州就是祥生深耕的一個很好的例子。在將地產新職能中心搬至上海之前，祥生的總部就位於杭州。自2015年獲取第一幅土地至今，祥生在杭州已獲取將近20幅土地，並且，這些地塊分佈於杭州的各個區位，包括下沙、之江、崇賢等板塊。
由此可見，祥生在進入杭州之初就認識到了杭州本身市場競爭激烈，且品牌房企眾多，想要在這樣的市場中佔據一席之地，就要有策略的進入和深耕。可以説，祥生對於杭州的深耕既具備了區位佈局的思考也契合了杭州發展的趨勢。對於祥生而言，選擇並預見一個具有潛力的板塊持續的展開佈局，無疑是最好的方法。
今年3月，祥生再度加碼杭州下沙板塊，這樣的選擇不僅是基於對杭州深耕策略的堅持，也有其背後的原因。下沙板塊位於杭州規劃的錢塘新區範圍內，作為國家級的新區，隨之而來的政策利好與發展前景是不言而喻的。
可以説，錢塘新區從誕生之初，就是杭州為參與長三角一體化發展開闢的一塊主陣地。在省政府對錢塘新區的批覆文件中，“長三角”一詞頻頻出現——錢塘新區建設要全方位融入長三角一體化發展國家戰略，着力打造長三角地區產城融合發展示範區。“產城融合發展示範區”一詞，道出了錢塘新區在整個長三角中的定位。在此背景下，下沙板塊未來的發展將承接區域規劃的利好，於房地產市場來説也將迎來更多新的發展機遇。
祥生善於將深耕的價值發揮到最大化，從其對華中地區的佈局也可窺見一二。華中地區是祥生布局中“X”的一個組成部分，早前，祥生試水佈局該區域時先後完成了在撫州、上饒、仙桃、衡陽等地的落子項目。2020年，在對區域板塊積累一定市場經驗的基礎上，祥生將“戰局”轉向了區域內更核心的城市。
6月3日，祥生以9.49億元成功競得南昌紅谷灘新區九龍湖片區青原山路以西、風順西街以北地塊（DAEJ2020015），完成了對江西省會南昌的首次佈局。通過佈局戰略的深化建構，祥生將進一步夯實核心區域的健康發展，同時更進一步地完善在全國範圍內的發展格局，實現在規模快速增長的同時，讓發展的可持續性更強。南昌作為中部地區崛起、鄱陽湖生態經濟區、長江中游城市羣的戰略支撐之一，擁有良好的經濟基礎和政策環境。此次落子洪城，足以表達祥生深耕江西的決心，亦充分體現了祥生的品牌競爭力。
由此可見，深耕對於祥生來説更像是戰略落地的抓手，在精準定位，選取區域佈局的基礎上，以深入持續的佈局在城市產生積極的品牌效應與項目間的聯動，能夠幫助祥生高效的紮根當地市場。而在初步深耕後的持續深入與選擇，也在不斷深化祥生布局的含金量。
2020年以來，祥生進行了一輪新的土儲加碼，從其佈局城市的選擇來看，土儲結構的調整正在祥生內部悄然發生。杭州、寧波、温州等城市的佈局，是祥生再加碼的動作，是聚焦已有佈局城市的二次深入。而像南通、南昌這種具有發展潛力的二線城市，祥生在這輪拿地動作中也完成首入佈局，這部分就是祥生對已有佈局區域向更核心城市的佈局轉移。
值得關注的是，在這一輪新的土儲加碼中，祥生更多的聚焦在一二線城市。此前祥生留給外界的總是聚焦三四線佈局的刻板印象，但近年來，其正在逐步優化土儲結構。在近期的拿地中，準一線、強二線及二線城市的佔比就超過了85%。可以預見，在“1 1 X”戰略的支撐下，祥生未來想要實現的是一、二、三、四線均好的全面佈局。
對於祥生來説，登陸資本市場或是其發展路上的一個必然動作，隨着上市通道的打開，未來祥生通向全國化佈局的腳步將越走越遠，而當下對於浙江及泛長三角區域的聚焦佈局與對潛力城市的深耕，或將成為祥生進一步發展的一張王牌。（來源：財經網）