華夏幸福：營收首次破千億 “產業新城+商業地產”雙輪驅動
金融界網站訊 4月26日華夏幸福基業股份有限公司（股票代碼：600340）（以下簡稱“華夏幸福”）在線上舉辦2019年年度業績發佈會，結合此前年報數據，華夏幸福2019年繼續以“3 3 N”的戰略佈局深耕核心都市圈，在產業新城的基礎上逐漸形成產業新城與商業地產雙輪驅動的發展模式，實現了營收與利潤的同步增長，營收首次突破千億元。在迴歸經營邏輯之後，財務結構與現金流進一步得到優化。此外，中國平安入股之後，華夏幸福融資環境不斷改善，首次踏足輕資產運營業務，多元業務高質量協同發展的態勢呼之欲出。
業績方面，報告期內華夏幸福實現營業收入1052.10億元，比上一年同期增長25.55％；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，比上一年同期增長24.40％。截至報告期末，歸屬於上市公司股東的淨資產為500.36億元，比上一年度末增長14.30％。
製圖：金融界上市公司研究院 數據來源：巨靈財經
如上圖所示，華夏幸福營業收入近5年的複合增長率達到29％，毛利潤近5年的複合增長率37％，淨利潤近5年的複合增長率超過30％。其中2019年華夏幸福總體毛利率達到43.82％，在行業內處於較高水平。
首次佈局輕資產業務 “產業 商業”雙輪驅動蓄勢待發
產業新城是華夏幸福對產業地產的獨特詮釋，產業新城的發展邏輯一直以來與核心都市圈經濟緊密關聯。報告期內，華夏幸福在保持環北京業務穩健發展的基礎上，異地複製加速擴張並且成效顯著。其中，環北京區域實現收入579.79億元；環北京以外區域實現收入467.19億元，同比增長81.74％，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的30.82％提升至44.62％，如下圖所示：
製圖：金融界上市公司研究院 數據來源：巨靈財經
此外，報告期內華夏幸福新增7個入庫PPP項目，全部位於環北京以外的外埠區域。截至報告期末，華夏幸福佈局在各都市圈的產業新城項目，入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到32 個，其中5個國家級PPP示範項目，1個省級PPP示範項目。產業新城的異地複製進入收穫期，也為華夏幸福帶來源源不斷的發展動力。
通過對產業新城多年的深耕發展，湧現出華夏幸福運營的固安、嘉善、武陟、舒城、溧水產業新城等一批成熟項目，在形成示範效應的同時，梯隊建設也日益完善。產業新城進入成熟期的標誌是淨現金流轉正，華夏幸福董事會秘書林成紅在業績會上指出：“已啓動的79座產業新城中，72座已有產業項目簽約落地，66座已整體實現回款，22座已進入成熟期。隨着產業新城的業務進一步聚焦深耕，產業新城的整體回款和經營性現金流將會更上一個台階。”
華夏幸福並不滿足於產業地產上的成功，並進一步提出“新模式、新領域、新地域”的三新戰略，着手加速佈局商業地產，雙輪驅動的業績增長模式蓄勢待發。商業地產及相關業務在2019年從無到有，目前已經覆蓋北京、深圳、武漢、東莞4城；商業地產項目年內落地兩個，分別為北京麗澤項目和武漢長江中心項目。
2019年8月，華夏幸福擬與平安人壽開展不動產項目合作，向平安人壽轉讓下屬全資子公司北京物盛科技有限公司100％股權及公司持有的對項目公司4.42億債權，同時平安人壽委託公司下屬子公司在項目地塊上代為開發建設標的物業，並在標的物業開發建設完成後對標的物業提供運營管理服務。該次合作是華夏幸福對輕資產業務模式的首次嘗試，邁出了由傳統的重資產經營模式向輕重並舉新型資產運營模式的第一步。
回款創歷史新高 融資環境持續優化
房地產作為資金密集型行業，在規模增長的過程中保持相對健康的財務結構對企業的可持續發展至關重要。隨着中國平安的入股，華夏幸福在2019年重回經營邏輯，現金流、財務結構、融資環境等各個方面均獲得全方位提升。
華夏幸福報告期內實現全口徑回款超越2016年，創造歷史新高；銷售商品提供勞務收到的現金達879.27億元，同比增長17.06％，經營活動產生的現金流入943.78億元，同比增長17.89％，銷售回款持續增長，銷售回款率提升顯著。此外，報告期末，華夏幸福擁有貨幣資金 429.63 億元，償債能力得到充分保障；資產負債率為83.90％，同比下降 2.75個百分點。
融資能力方面，報告期內華夏幸福已獲得中誠信、聯合、東方金誠等多家國內頂級評級公司“AAA”主體信用評級；截至年報發佈日穆迪等國際信用評級機構對華夏幸福主體進行了評級，其中穆迪給出主體評級為展望穩定。與此同時，華夏幸福的融資通道保持多元化暢通，截至報告期末，融資加權平均成本為7.86％，其中銀行貸款的平均利息成本6.37％，債券及債務融資工具平均成本為7.25％，信託、資管等其他融資的平均利息成本10.02％。融資環境持續向好。
在回款，現金流、融資情況持續改善的基礎上，華夏幸福報告期內的降費增效措施不斷深化，管理費用率同比下降1.95個百分點，銷售費用率同比下降0.45個百分點，經營質量顯著提升。迴歸經營邏輯後，華夏幸福的發展更具平衡性與協同性。
拿地金額增長超三倍 後千億時代“彈藥”充足
2019年華夏幸福的營業收入首次突破千億，面向2020年，後千億時代下的華夏幸福如何在“巨人的肩膀”上更進一步，是對經營能力、戰略佈局、資源儲備的一大考驗。其中，充足的土地儲備是實現持續發展的根本要素。
業績發佈會上，林成紅指出：“華夏幸福2019年整體實現銷售額1431億，2018年實現銷售額1627億，同比下降了12％，銷售整體下降的原因主要是2017-2018年孔雀城拿地、取地相對不足，影響到了2019年的銷售業績。”因此，華夏幸福在2019年加大了拿地力度，全年取地金額共計311億元，取地面積共計421萬平方米，分別較2018年大幅增長204％和63％，為未來銷售和業績增長打下堅實基礎。
在有了充足土儲作為保障的基礎上，華夏幸福聯席董事長、首席執行官（CEO）暨總裁吳向東在業績發佈會上提出了華夏幸福2020年的新業務規劃，吳向東指出：“2020年華夏幸福將繼續落地類似於武漢長江中心的城市綜合體項目，並全面展開康養事業、長租房等新業務。此外，在輕資產運營方面希望有包括股東在內的新的第三方投資者參與輕資產管理。最後，華夏幸福憑藉現在已有產業新城、城市綜合開發兩個方面積累的豐富資源和能力，在若干個中國最大的城市大力拓展科學社區業務，首個項目已經在積極的籌劃和落地當中，並將會在適當的時候發佈。”綜上所述，華夏幸福經過了2019年的新一輪全面佈局，各個業務已整裝待發，2020年華夏幸福的發展窗口將會全面打開，進入戰略收穫期。