編者按：在創造中尋求解決之道，從2022年開始，一個“新的行業”正在成型。
當前，世界與中國迎來百年未有之變局，面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣衝突與能源危機等不確定性，困難與考驗前所未有。
此時，整體經濟及各行各業都進入了新的週期，房地產及由此衍生的全新生態體系，要用最積極的態度，給今天的行業及相關產業重新定位，並尋求破解之道。
作為有着數十年市場化發展深厚積澱的龐大產業，作為穩住經濟的重要抓手，在新的週期，中國地產行業的企業領袖和精英們，如何創造新的未來？
值此艱難時期，“2022博鰲房地產論壇”將繼續如期召開，觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。
觀點網過去兩年時間，冷鏈物流潛移默化地改變了人們一部分生活習慣，作為民生行業其公共屬性也一再凸顯。
2022年3月1日至5月31日，萬緯物流上海海港、南橋、新橋、新浜四個冷庫，共計發出民生物資約8萬噸，出庫約1.5萬車次，為沃爾瑪、盒馬、小肥羊等企業分裝社區團購及民生保供物資近4萬份。
為了抗疫保供，萬緯全國園區響應當地防控政策實施封閉生產，最高峯時超過700位員工“逆行”，吃住起居全都綁定在了園區。
作為一個方興未艾的行業，冷鏈物流在一連串數據背後有着怎樣的運作模式？觀點新媒體近期對話萬緯冷鏈物流總經理陳君城，共同探討了冷鏈行業當前的現狀與挑戰。
尋路
萬緯物流創立於2015年，是萬科從零孵化的一個年輕板塊。萬科2021年度報告提到，萬緯物流財務穩定向上，營收、NOI等核心財務數據均保持高速增長，倉儲規模位列行業第一梯隊，冷鏈物流市場規模更是躍居全國首位。
截至2021年底，萬緯物流營收31.6億元，同比增長68.9%；NOI達17.85億元，同比增長54%。其中高標庫營收20.6億元，冷庫營收11.0億元，分別同比59.8%、89%。
同時，萬緯物流在全國46個城市運營管理152個倉儲項目，可租賃建面1136萬平方米。其中高標庫125個，可租賃建面998萬平方米；冷鏈園區38個，可租賃建面138萬平方米，可租賃托盤數量133萬託。
而這距離2018年萬緯物流併購太古冷鏈物流資產包，僅有3年時間。該成績側面反映了物流行業總體良好的增長態勢：去年全國社會物流總費用增長了12.5%，高標庫總體供應量增長約18%，競爭激烈；2015-2020年，冷鏈物流市場複合增長率超過了15%。
陳君城從供需角度分析，一方面隨着消費升級，尤其對生鮮的需求比例越來越高，國內冷鏈服務滲透率隨之提升；另一方面，新增冷庫規模逐年增長，但不同區域發展有不平衡現象，例如沿海或一線城市供應較少，高標冷庫更為緊缺。
至於萬緯物流切入冷鏈物流賽道，一方面是因為政府與社會對保障食品安全的需求，“讓人民吃得放心”上升到了新高度，同時，近些年中國生鮮電商交易額飛速增長，六年增長了50倍，而這也刺激了冷鏈物流需求的快速增長。
其次是基於對市場的認知，萬緯物流在設立之前曾考察美國物流市場及冷鏈供應巨頭美冷集團，意識到國內缺乏高資本投入強度、高專業化程度及高信息化的冷鏈玩家。行業效率低、門檻高，而這，也代表着機會。
此外，冷鏈物流所需能力與公司從事的物流地產有重疊之處，包括都是重資產屬性，從拿地、設計、建造、規劃、招商的流程大體一致。
“對行業的理解，本身的基因以及市場的機遇，三者促成了萬緯冷鏈的發展。”
萬緯物流所展現的增長潛力，也令它在2021年成功引入GIC、淡馬錫等四家戰投。陳君城形容為“極其重要”的里程碑事件，他認為這是對萬緯的品牌、團隊或和成績認可。
按照陳君城的解釋，戰略股東對物流行業有不同的理解和認知，可以令萬緯物流在高標庫、冷鏈物流等方面獲取新的啓發。此外，部分股東旗下投資的產業例如大健康、大食品等，與萬緯的業務能產生協同效應。
在規模層面，萬緯物流制定“100個冷鏈園區”的三年目標，尤其要強調加大核心城市投資濃度。陳君城測算，若按一個園區規模3.5萬平方米計，公司要達到350萬平方米以上體量，因此一直非常堅定地在消費城市拓展項目。
“對這個目標，沒有任何的猶豫及搖擺。”
一些跡象卻反映出，萬緯物流目前擴張的速度有所放緩。近三年萬緯物流新增物流項目個數分別為20個、10個及3個，其中2021年新增總建面21.13萬平方米創七年新低，2022年上半年新增物流項目5個，增速有所回升；2022年，該公司營收計劃保持35%以上的增長，增速較去年出現下滑。
陳君城解釋，萬緯嘗試通過收併購途徑獲取項目，但市場上標的較少，質量也難以達到要求，因此自建的比例更高，機會型投資較少。而新增自建項目又受到外圍環境因素影響，一來疫情反覆，二來政府對税收強度的要求。
“增速略有放緩，更多是被動的結果。”他續稱，萬緯物流也嘗試做一些輕資產模式，儘可能保持一定的增速。
輕資產模式成為萬緯物流新的走向之一，去年底至今該公司與國企之間的合作有所增加。比如6月下旬，萬緯物流宣佈與寧波商貿集團就“寧波梅山國際冷鏈樞紐港項目”達成合作，項目總投資約30億元，總建面35萬平方米。
“未來仍有很多合作。”陳君城表示，國企有土地資源也有投資實力，萬緯物流則有客户開發和服務能力，雙方優勢互補。
這些探索最終將為萬緯物流的發展匯聚動力，他表示，如果公司不保持增速，哪怕現在成為國內行業第一，規模也只會特別小。“只有做到像類似美國美冷、Lineage這種規模，我們萬緯才會有更好的未來。”
痛點
任何行業要發展，都不是純粹的規模擴張，而是必須解決一個又一個痛點。在陳君城看來，萬緯冷鏈乃至整個冷鏈物流行業，需要面對的痛點主要有三個。
首先是資源獲取。與國企的合作雖取得良好進展，但終究只是整體大戰略的補充部分，萬緯物流更希望掌握一些重資產。這意味着要攻克土地資源獲取的難題，例如滿足地方政府投資強度，達到產業導入的標準要求等。
第二是人才獲取。倉儲物流作為勞動密集型產業，半自動化、高度自動化的轉型升級路還比較漫長，現階段專業人才的獲取和培訓如何跟上擴張速度將是極大的挑戰。對此，萬緯物流探索專業學院合作，培養規範的物流操作人員，提供有競爭力的薪酬福利和有温度的員工關懷。
第三則是供應鏈的認知差異。陳君城表示，物流行業本身的標準化程度仍有待提高，所服務客户的供應鏈條比較長，萬緯物流要求團隊從線和麪的角度理解客户需求，並着力打造一體化的綜合解決方案。
萬科2021年度報告也提及，高標庫開始轉向綜合能力的全面競爭。客户對供應鏈服務的需求也從傳統的租賃空間轉為尋求供應鏈整體解決方案，物流倉儲企業從投資能力的比拼轉向綜合能力的全面較量。
在這樣的競爭格局之下，萬緯物流篤信，若保持初心，未來的發展空間將非常巨大。
陳君城預計，冷鏈行業將逐漸朝合規化、一體化、智慧化及綠色生態發展，包括萬緯物流自身亦參與了不少國家級或行業的部分標準制定。他同時強調“柔性”的重要性，認為服務必須做到柔性，能給客户本身提供多種服務組合應對不同的供應鏈需求。
服務背後展現的綜合能力被視為萬緯物流的核心優勢。陳君城將這種優勢概括為經營管理、資產管理的能力，它時刻體現在物流項目的前期設計，坡道庫、樓庫、自動化庫的建設，以及後期的招商、運營，以及導入數字化能力等等環節之中。
“我們基於物流基礎設施，但本質和終點都是服務。'客户服務'涉及做倉儲、配送及供應鏈等，另外還要打通與萬科業務生態有關聯的環節。”
陳君城表示，未來五到十年，萬緯物流會在服務客户過程中發現新的市場機會，為此公司需要做到“前瞻”及“創新”。
其中，前瞻不是拍腦袋做決定，而是根據市場發生的變化歸納出特點，由共性推導出供應鏈發展方向；創新則需要在不斷與行業內客户的需求交流碰撞之中，洞察市場變化和機會，並用創新的解決方案不斷優化自身服務和產品。
但至於這些特質最終會形成什麼樣的具體業務，陳君城坦言，他還不太敢去預測。“因為我覺得不去預測，也是一種能力。客户的需求是永無止境，也不是不變的。”
此外，對於市場所關注的上市問題，陳君城則表示IPO是一個選項，但沒有明確時間表。
“我們經常會説，其實上市才是企業經營挑戰的第一天。”
以下為觀點新媒體對萬緯冷鏈物流總經理陳君城先生的採訪實錄：
觀點新媒體：您覺得整個冷鏈業務接下來大體是什麼樣的發展格局？萬緯冷鏈怎麼看待目前企業發展的整體形勢？
陳君城：當下整個行業的情況是比較火熱的，市場規模達到4500多億以上，冷庫按比例來推算大概超過800億。2021年比2020年增長19.66%，冷藏車保有量達到34萬輛，同比增長也超過19%。
冷庫在中國的整體量，人均只有0.13立方米，跟美國比只佔1/4，所以發展空間還是有。
當下如果這個行業要往前走的話，我認為有幾個特點是值得關注，包括區域需求的持續增長性，供應端土地資源獲取，行業標準規範等。
機會在哪裏，我覺得有幾個方面：首先需求一路增長，其次是冷庫數量、質量和位置。
過去這幾年，大家可能覺得冷庫在消費地會偏多一些，做城配為主，平均規模大概在8000-15000平方米之間，中小型冷庫會比較多。可能一個是投資方的實力，還有拿地困難度決定。
萬緯有點不一樣，我們平均冷庫達到35000平方米以上，乃至40000都有，最大的冷庫是15萬，加上一些自動化等設計。所以，高標準冷庫現在整體供應比較短缺。
但是不是所有客户一定要高標準冷庫？也不一定，B端客户在高標冷庫升級上有一個過程，市場還需要教育，另外不同區域市場情況不同，需要注意當地市場供需關係，避免投資佈局產生供需失衡。
冷庫不是拿塊地就建，過去幾年冒起了一堆幹改冷的模式，就是用幹倉加一些保温板、冷風機等，改成快速週轉的冷庫。
從長遠來説，壽命是偏短的，而且質量設計不夠規範，到後期維護成本會比正經建一個規範性冷庫要更高一些。幹改冷可能是過渡產品，未必能持續很久。
未來發展分幾方面，首先冷庫是重資產，需要運營。既是資本密集型，也是勞動密集型，首先資金實力要雄厚，所以未來一定是給大玩家。
到冷鏈行業本身，合規化肯定越來越好，是必然也是應然的道路；
還有一體化，冷庫功能從單一到多元到綜合，意味着提供的不只是空間，還是空間+服務，一體化的解決方案。
還有智慧化，服務的流程能做到標準化模塊之後，我是希望能做數字化，信息也好，效率也好，都得到很大的提升。
另外是綠色，最近ESG話題比較多，冷鏈能耗很高，“雙碳”政策之下冷庫將逐步用低碳理念思維去設計、建造。
最後就是柔性，冷鏈提供空間+服務，服務必須有柔性，一方面通過數字化能力，應對客户突發性需求，如本次疫情，萬緯很好地發揮倉網優勢應對“黑天鵝”事件，迅速將客户業務複製轉移到其他庫；另一方面是運輸的柔性，要求企業運配能力可以快速鏈接貨物，萬緯擁有自己的運力池和運輸資源，可以快速匹配客户貨流。
觀點新媒體：這兩年萬緯物流拿項目會比較少，拿地趨勢減少背後是哪些原因？
陳君城：這幾個問題要分開回答。我們制定了三年計劃，要達到100個冷鏈園區。以35000平方米一個園區計算，100個園區就要到350萬以上的體量，並且要加大一線城市濃度，沒有任何猶豫跟搖擺。
數量為什麼會降下來？主要還是外圍環境導致的，比如疫情、投資拿地税收要求等，冷庫投資強度還可以，但税收達不到要求，讓投資遇到不少困難。
我們在2018年併購太古前後，也考察過市面上的資產，沒有找到合適的理想的標的，所以我們儘可能自建，機會型成熟庫的投資可以稍微放慢一些。
近期萬緯在加強國企合作，加快佈局，如與黑龍江交投、寧波商貿集團合作等，國企有地，有一些投資，我們有客户，有運營能力，有數字化能力，對產業比較熟悉，可以做到資源互補，而且國企合作的規模起步少則三五萬以上，有利於把規模做大，速度再提高一些。
觀點新媒體：相當於是一種輕資產，可以這樣理解嗎？
陳君城：對，因為我們的優勢是兩方面，一個叫經營管理，一個叫資產管理。比如前期設計要參與，因為更懂市場客户需求，要建坡道庫，要建樓庫，要建自動化庫，我們都深度參與。
建好之後肯定要管理，畢竟是個重資產。要去招商，要去組建團隊運營，要具備數字化能力等等。
大部分這種合作都是用參股的形態，有時候我們佔大股，如果佔不了大股，可以小股操盤。
觀點新媒體：萬緯物流去年引入了一些戰投，包括新加坡淡馬錫，公司和股東之間是否產生了協同作用？
陳君城：引戰投對我們來説是極其重要，首先幾個戰投方，在國際上都是響噹噹的名字，代表他們對萬緯品牌、團隊或者過去做一些事情的認可。
協同方面，一是可以提供資金，二是提供新的視角，投資方對資本市場、對整個行業可能有另外的理解和認知，我們自己在這個行業裏面，看的可能也不一定很完整。
第三就是有些投資方投很多其他的平台，裏面很多是大健康、大食品，是我們的潛在客户，就是説跟客户之間又多了個聯接，有我們共同的投資方，大家基本上沒有信任成本，促成合作方面效率非常高。
觀點新媒體：萬科年報提到今年對萬緯物流倉儲，營收的預期大概是保持35%以上的增長，跟去年相比有一些差距，這是為什麼？
陳君城：看上去增速略有放緩，但這更多是一個被動結果。
今年增長速度放緩，其實跟之前拿地規模下滑有關係，但我們也在嘗試更多的輕資產服務。説到底，如果不保持這個增速，哪怕萬緯現在成為行業第一，規模也特別小。
只有做到類似美國美冷這種規模，這個行業跟萬緯才會有更好的未來。
觀點新媒體：萬緯物流或者萬緯冷鏈現階段最想解決的痛點是什麼？
陳君城：首先還是資源獲取，因為雖然我們跟國企之間有一些合作，但這只是大戰略裏面一個補充，我們更希望持有多一些重資產。如何滿足地方政府税強投強，產業導入標準要求，是現在比較突出的一個困難。
第二是從服務角度，勞動密集型到逐漸半自動化、高度自動化，道路還比較漫長，我們要面對大量的現場作業人員管理，專業人才的獲取和培訓都特別有挑戰。
我們也想了一些辦法，比如有專業學院的合作，把員工往最規範的物流操作人員方向培養。同時要給從業人員體面的工資福利，冷庫很冷，但是團隊很温暖。
第三點是供應鏈理解能力和輸出行業整體解決方案，客户需求往往是點狀的，但解決問題要求企業有供應鏈全局的理解能力，讓供應鏈成本整體下降，輸出標準化解決方案，儘可能覆蓋一個行業的大部分客户需求，降低邊際成本。客户可能跟你説的是點，但我們要理解的是面。
觀點新媒體：經過這些年的探索，您覺得未來萬緯物流或者萬緯冷鏈，是怎樣的一家企業？
陳君城：如果初心不變的話，我覺得可以做的事情很多。雖然我們以冷鏈設施為基礎，但終極是服務，包括做倉儲、配送、供應鏈，可能還要多思考萬科生態有關的業務場景。
我認為冷鏈可能會跟國際接軌，而且接軌不能等太長時間，儘快與國際水平對齊，提升整個行業的平均水平，包括規範化、數字化、綠色環保。
基本盤應該不會有太大變化，在行業變化與機遇方面注意兩個關鍵詞，一個叫前瞻，一個叫創新。
前瞻不是拍腦袋，是從市場和行業發展變化推導未來變化，比如某客户以往通過城市配送倉配送到門店做toC履約，現在需要直接從城市配送倉直接toC履約，由此供應鏈服務也將改變。要根據市場、客户的變化，對服務，倉網，功能規劃等方面有前瞻的思考。
創新是跟客户的探索或者交流中碰撞，這個市場不全像美國，又全不像日本，農業集約程度不高，流通體系沒那麼成熟、高效。中國地大物博，還有各種區域文化，飲食博大精深，那產品的SKU怎麼可能那麼相似呢？這樣就意味着，我們必須用創新的方式去解決行業和客户痛點。
至於這些特質會形成什麼樣的業務形態，坦白説還不太敢去預測。我覺得不去預測也是一種能力，因為這樣思維可以跳脱，想出更多可能性。滿足客户的需求，是永無止境的。