房地產收併購融資今年已超2000億，流動性風險為何仍難破局？

日前，建業地產宣佈將引入河南鐵建作為二股東，華南城則引入特區建發入主大股東之位，金科股份也擬引入重慶本地國企……在房企股份收購的背後，更多的是房地產項目合作方之間的收併購。

自去年底“收併購融資”首次被提及之後，收併購成為房地產高頻詞彙，頻繁被提及。據機構統計，截至目前，近5個月的時間內，包括併購貸款、併購票據等在內的房地產併購融資總額超2000億元，但相比融資額，收併購的數量並不及預期。在業內人士看來，收併購項目是一塊難啃的“骨頭”。

據機構統計，近5個月內房企併購融資總額超2000億元。  新京報資料圖片

房地產行業風險事件仍在不斷出現。據中指研究院數據顯示，當前房企債券存量餘額約2.8萬億元，海外債佔比47%。一年內到期餘額為9500億元，其中海外債佔比33.2%，境內償債壓力較大，今年7、8月為年內第二波償債高峯。

值得關注的是，自去年底併購貸款被主管部門首次提及，明確金融支持出險房企項目“收併購”。2022年以來，房企連續獲得併購債、併購貸款支持。4月，監管機構鼓勵AMC（資產管理公司）、銀行參與出險房企項目收併購。收併購已成為當前風險化解的重要手段之一。

對此，中指研究院企業事業部研究主管王琳認為，出售項目或股權是出險房企的主動行為，出讓資產的同時剝離負債，為資產負債表“瘦身”；在部分資產出售的同時，也不影響房企持續經營能力，可快速回籠資金。而對於收購的企業來説，則可以優惠價格補充資產。

為此，收併購已經成為當前企業紓困、融資新工具。尤其是併購融資不納入“三道紅線”的考核範圍，這促使併購融資快速落地。

據克而瑞不完全統計，截至5月25日，房企各類收併購融資總量約有2119億元，其中房企獲取銀行授予的併購貸款額度總計約1960億元。其中，繼央國企之後，穩健型民企成為併購貸款融資的絕對主力，比如美的置業、碧桂園年內新增併購貸總額已超300億元，旭輝、新希望和瑞安也在100億元以上。

相比之下，銀行併購貸款佔了大頭，併購債券相對較少。據克而瑞統計，2022年至今，只有3家房企成功發行了4筆併購票據，合計為44億元。另據中指研究院的統計，今年房企併購債（含已批未發行）為122億元，而金融機構針對房企的併購債（含已批未發行）為450億元。

值得關注的是，政策支持的收併購融資並沒有給市場帶來更多的交易。克而瑞數據顯示，截至2022年5月19日，年內收併購事件約有22宗，涉及交易金額458億元。而2021年一季度和二季度約有百餘宗收併購事件，交易金額達到1412億元。2020年一季度和二季度收併購交易金額也達到1249億元。

從具體併購事件來看，2022年百億元以上的併購案例罕見，只有極少數大規模收購資產包案例，多數併購案例均集中於單個項目或物管層面。比如濱江斥資56.32億元購入中融信託永康眾泰小鎮項目100%股權；華潤萬象生活接連收購中南服務100%股權和禹洲物業100%股權，合計對價35.43億元。

在易居企業集團CEO丁祖昱看來，收併購讓很多房企看到了機會，但收併購項目是一塊難啃的“骨頭”，原因是買賣雙方對資產價格的判斷差距較大。當前現狀下，買方在收併購時希望資產打折，最好是打到“骨折”，而賣方打折的意願普遍偏低。

在中指研究院主辦的房地產項目收併購主題沙龍上，蔚然控股投資管理中心總監張夢文表示，收併購市場面對的問題是，當前一級市場價格較低，因此房企不願意在二級市場進行併購。與此同時，出險企業不願意出售持有的優質項目，但問題項目又鮮有人問津。總體來看，併購涉及盡調、資產剝離和歷史遺留問題處置，流程相對繁瑣，市場信心不足，併購意願較弱，此外，併購資金額度仍不充足，受眾面仍較窄。

對於收併購交易量處於低位的原因，王琳認為，為避免觸及核心資產，出險企業惜售優質項目，而受讓方投資謹慎，導致成交項目較少。另外，部分項目股權、債務結構複雜，盡調複雜，出讓難度較大。

“當前，房地產市場仍以既有合作方之間的收併購為主，很少惠及第三方項目。”王琳稱，項目類收併購成為主要模式，尤其是房企合作項目股權併購，主要表現為項目開發企業股東收購其他股東持有的權益，這樣的收併購有合作基礎，出售流程短，資金回籠快。比如中海分別收購雅居樂、世茂持有的廣州亞運村項目股份，以及美的收購與花樣年、正榮等合作項目的相關股份等。

還有一種類型屬於集團層面收併購，比如由胡葆森控制的“河南一哥”建業地產，在6月1日深夜發佈公告稱，將引入河南鐵建作為二股東。在股東構成中加入國資背景的同時，出售股權對於建業地產來説也帶有“自救”性質。

此外，今年5月，特區建發以19.1億港元認購華南城33.5億股，成為華南城第一大股東。另有消息稱，重慶政府牽頭本地國企擬入股金科股份。

中指研究院企業事業部研究副總監陳星表示，集團層面的收併購是指引入第三方參與風險處置，通過戰略合作、增資入股等形式優化股權結構，提升股東實力。優點是合作方往往為具有一定實力的國企央企、AMC（資產管理公司），可起到為企業增信的作用；缺點則是對雙方的要求都比較高，並且處置時間很長，而且一旦開始債務重組，企業可能就失去了控制權。

對於未來的房地產收併購市場，張夢文認為，“房地產核心利潤率高於一般製造業，資產變現率較高，因此仍為一個有潛力的行業。金融機構在開展收併購活動時，要做好地域佈局戰略，項目要有充足的安全墊，設置足額的風控。”

在王琳看來，當前如何及時化解企業風險、處置風險項目、控制行業整體風險，成為房地產行業當前面臨的首要問題。隨着政策的不斷深入落地以及併購融資的持續投放，併購市場將釋放更大的發展潛力，有能力的企業可抓住當前機遇，積極參與收併購活動，擴充規模、拓展布局。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶