過去一年內地消費市場的快速復甦，讓全世界看到了中國商業的強大韌性，亦吸引不少資本加碼投資內地優質商業體。
2021年2月，中國內地商業市場誕生了一單27.72億元人民幣的投資大單，交易標的是萬科旗下明星商業項目-上海七寶萬科廣場50%股權，購買方是“亞洲最大房地產投資信託基金”—香港領展。上一次領展成為全國商業焦點是在2019年，其斥資66億元人民幣購買了深圳領展中心城物業。時隔2年，領展再度大手筆投資內地。
不僅如此，在繼去年於上海成立內地運營總部後，領展第一季度對內地所有全資擁有的零售項目進行了統一“更名”，其斥巨資進行改造的項目也將在下半年正式亮相。一連續的動作，都在説明香港“REITs之王”領展對於內地投資策略正在發生變化。
領展內地“加倉”進行時
作為一家香港起家的房地產投資信託基金，領展於2015年進入內地市場，投資的首個項目-北京歐美匯購物中心（即將更名為“領展購物廣場·中關村”），是團隊看了上百個商業項目後才作出的決定。
這樣謹慎的領展，過去6年在內地只買了5個項目，且無一例外均是全資持股。那為何上海七寶萬科廣場項目上卻只持股“50%”呢？
領展內地資產管理總監霍業生在接受贏商網採訪時表示，這一切還得從香港房託守則修訂文件説起。去年12月，香港證監會頒佈的《房地產投資信託基金守則》修訂文件，提出容許房託基金在符合條件情況下，投資於少數權益的物業，即REITs可以做某個物業項目的小股東，使得REITs的投資更加靈活。
投資七寶萬科項目，對領展來説具有戰略意義。“第一，通過這次合作，領展完成了對一線城市零售物業的佈局，第二，不佔絕對控股，打開了跟內地開發商的其它合作渠道，未來有更多的機會買到一些好項目。第三，借這個項目，將加強我們與內地商管團隊的交流學習。”霍業生如是説道。
上海七寶萬科廣場
毫無疑問，被領展看中的七寶萬科廣場是一個優質資產，地鐵上蓋物業，運營實力強勁，在去年的特殊情況依然能保持97.8%的高出租率，未來投資回報有一定保障。恰逢其持股50%的投資方GIC（新加坡政府投資公司）正在尋求退出機會。
對於領展而言，這是個不錯的“加倉”機會。
在領展“2025願景”中，其明確提出希望提升其它地區（尤其是中國內地）物業的佔比，目標是內地資產佔比達到20%。
眾所周知，領展香港資產佔比80%，且資產包中多是煙火氣的民生商場、鮮活街市等民生資產，這類民生資產具有強大的防守力，是領展的發展“護城河”。但持續優化資產包，亦是REITs的投資本性。領展希望能夠有一個更多元化的資產包，讓其“護城河”更寬更深。
那麼，是否從七寶萬科廣場開始，領展在內地將會扮演財務投資者呢？霍業生在採訪中回應了這種可能。“我們還是希望有一個積極的態度去管理自己的資產包。如果有好的項目，也不抗拒佔股少，要視具體情況而定。
■ 設立運營總部，統一“品牌輸出”
如果説，香港房託守則的修改，為領展內地發展打通了新渠道，那建立內地運營總部，就是領展進一步看好內地市場的另一個態度釋放。
2020年第二季度，領展在上海設立了其在中國內地的運營總部。公司對外表示，此舉將集中和協調主要運營部門，制定有效的管理策略及實施總部公司治理政策，並將領展工作文化和最佳實踐推展到各項目上，進一步促進內地團隊的成長。
在霍業生看來，打造本地化團隊，是領展內地“長期”發展的基礎。
“此前基本上是各個城市團隊單打獨鬥。設立運營總部就意味着香港總部將賦予內地項目更多支持，包括人才儲備等。這也令到我們更有能力去繼續在國內尋找投資機會。”
與此同時，領展也在反思其在內地商業圈“知名度不夠”的問題。
雖然進入內地六年持有5個全資擁有的項目，但各項目名稱不同，“領展”品牌露出機會相對較少。
在去年，領展正式宣佈將以"領展購物廣場"品牌系列，統一旗下全資擁有的內地零售物業品牌，以進一步打開在中國內地的知名度，建立及傳遞企業品牌形象。
“我們是亞洲最大的房託，在全世界也是排在前三，但是在國內還是太低調。我們應該要去統一品牌，讓業內、消費者、合作商户更加了解我們公司的實力，並給予更多的信心。”作為領展內地掌舵人，霍業生認為，五年的厚積薄發，為進一步推動內地業務協同發展，更名很有必要。
領展購物廣場·京通
領展購物廣場·廣州
領展購物廣場·中關村
這項工作在今年第一季度付諸實踐。領展內地所有全資擁有的項目正式冠上了“領展”二字，四大零售物業更名為領展購物廣場·廣州、領展購物廣場·京通、領展購物廣場·中關村以及領展中心城，寫字樓物業上海企業天地亦更名為領展企業廣場。
對於霍業生來説，統一更名還有另一層重要考慮，即配合領展在內地的資產組合擴張。
“品牌打出來了，如果能做出來成績來，我相信會有很多業主覺得領展是一個不錯的選擇。”
而基於一線品牌輸出、團隊配置以及內地總部設立，領展擴張的城市選擇範圍也更大了。長三角、珠三角、以及一線周邊城市都成為其投資偏好。
■ 存量提升，斥資4個億“改造”中心城
作為一名REITs管理者，領展每年需要對投資者派息作為投資回報，且派息逐年提升。一個優質的資產包能夠確保其給股東派送的回報更高，更穩定。這也註定，領展對於資產包的選擇會更加“謹慎”。
“對我們來説，不需要測試品。”霍業生説道。
不同於香港的民生零售物業，領展在內地的投資有自己的選擇偏好。
“會比較看重軌道交通，這樣人流有保證，對商業來説很重要。每個城市CBD只有一個，但軌道交通便利的地方會很多，項目可選擇的機會也多。另一方面，更希望是一箇中高端定位的商場，這樣受眾更寬更廣一些，從某種程度上抗逆力也更強一些。”
不難發現，現有的5個零售項目均在這個大投資邏輯之下，其中北京中關村、廣州及深圳項目更是位於雙地鐵線路交匯站。
優秀的資產包更需要運營給力。在領展內部，每個項目資產均劃定了一條“有機增長”曲線，即Organic Growth。
• 以領展購物廣場·廣州為例，2017年領展團隊進入後，針對該項目進行了一系列運營“計劃”，包括大手筆進行地板翻新，改造二層西區，打造鮮明的兒童空間，聚焦“新興生活方式”與“美好體驗落地”，引進品牌與IP內容等。
• 在北京領展購物廣場·中關村項目上，團隊則秉承YOUNG FOR YOU的理念，探索家與工作以外的“第三空間”, 項目引進了眾多全國創新首店、旗艦店等，被稱為中關村裏低調的“首店收藏家”。
據霍業生透露，目前這些項目已進入收益穩定增長階段。
“當然，可能會有一些項目，如果它的前景很好的，我們可以願意承受一些當前一兩年可能的回報沒那麼好。比如深圳領展中心城項目。”
地處深圳福田CBD核心地段的中心城，開業十三年，佔據好區位卻一直不温不火，各種軟硬件老舊導致市場影響力持續下降。
針對該項目，領展將整體投入少於4個億進行“資產提升”計劃，包括消防、中庭動線、外立面等硬件，以及項目定位、業態規劃、品牌組合全面升級煥新。
（領展中心城改造前後對比圖）
按照規劃：
• “翻新”後的中心城將基於商圈內競品項目情況進行差異化定位，打造親子家庭2.0版購物中心，引入綠色生態概念，將空中花園綠植生態延伸至場內；
• 同時，通過動線調整，商鋪數量將增加20%，其中負一層將收回一半面積進行重新招商，原有的家樂福將升級為“家樂福華南首家ｓelect精品旗艦店”。
據悉，改造後重新亮相的領展中心城將於2021年下半年正式亮相。
這也是領展在中國內地的第一個“改造項目”。“我們相信，未來這個項目的資產價值、租金收益將可能大幅提升。”霍業生説道。
這份信心背後，是領展在香港十餘年87個資產提升項目的成功經驗在支撐。自2005年上市以來，領展的“舊物翻新”計劃就一直持續，並以達到兩位數投資回報作為目標。
領展香港“鮮活街市”代表項目-M.C. BOX - 隆亨市集
領展香港商場改造代表項目-樂富廣場
領展香港商場改造代表項目-T Town
“雖然資產類別不同，但大體工作邏輯是共通的。我們希望把香港這些成功經驗帶到內地市場。”
後疫情時代的投資新思考
在與霍業生的交流中，其坦承領展這樣一家港資背景很重的企業，進入內地發展必然會各種因素都考慮更多一些。投資意味着風險。
在商場之外，領展的資產包裏還有辦公樓、菜市場、停車場等物業類型。目前領展也在積極研究一些熱門投資類別，包括物流地產和數字地產等，以擴大現有資產類別。
“每一種不同的資產類別，它的經濟週期都會不一樣。因為疫情的關係，大部分商業項目收入都可能受到不同程度的影響。探索其他資產投資，或開闢另一種防守能力。”
除了加倉中國內地市場外，領展去年相繼還在澳洲悉尼和英國倫敦投資了辦公樓物業。在霍業生看來，越單一的市場，風險越高。“當你在不同地方有很多不同的資產時，互相之間就有了風險的規避和分散”。
當前，國內商管“輕資產”規模之戰正在打響。當所有商管都“輕”了，商業地產最為核心的問題仍是，誰能給這個物業帶來持續的資產升值？這也進一步説明，為何擁有優質重資產的玩家更受市場青睞。“重資產”運營者該如何提升資產抗風險能力，領展亦給了我們一個新的思考點。
（撰稿：羅嘉欣，配圖均來自領展官網，稿件首發於“商業地產頭條”）